Author: ather

日本の税制は、法人のほうが税務上、大変有利です。

以下では個人と法人の税制を比較してみましょう。

（個人の場合）

所得税と住民税は累進課税。

最高税率は１８００万円超場合、合計５０％

（法人場合）

所得８００万円超場合、税金の合計は一律３５％ですむ。

以上のように最高税率は１５％も変わります。

大きく稼げば稼ぐほど、日本の税制は法人が有利なわけです。

では、法人化による節税のポイントは、会社から給料を貰い、「給与所得控除」をうまく利用することです。

では、法人化の方法ですが、次の３つのような方法があります。

現在の所得とご自身の時間によって検討してみてください。

⇒ アパートやマンションを法人に売却する

建物の所有を目的とした法人を作り、建物を設立した法人に売却し、大家さんと設立した法人の間で「土地の賃貸借契約を締結。税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出する方法

この方法で注意したいのは、「建物」を「法人」に売却すれば、その土地の評価が「貸家建付地」から「更地」になってしまうことです。

「貸家建付地」は土地と建物が同一名義の時に18％評価減になる制度です。

その対策として、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出し、土地の評価が下げます。

さらに、元大家さんと法人が借地契約をする際に、「借地権などの買取を申し立てない」という特約を結びます。

そして、その契約書を添付して、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。

このようにすれば、土地の相続税評価額は２０％減となり、「貸家建付地」の１８％より多く減額できます。

⇒ 設立した法人と「不動産管理業委託業務契約」を締結する

奥さんなどの親族が役員となる不動産管理業を目的とする会社を設立し、所得の分散を図る方法

この方法のメリットは、①給与所得控除が受けられること、②退職金積み立てを経費とすることができること、③役員の生命保険も給与とすることができること、④大家さんの所得を家族役員に分散する事ができること です。

⇒ 自分の建物を一括借上げを目的とする設立した法人と「サブリース契約」を締結設立した法人に、あえて家賃保証リスクを負わせ、募集家賃の１０％～１５％のフィーで管理委託し、残りを大家さんに支払う方法。

この方法は、非常にわかりやすい方法です。

また、経費を増やすことで所得を分散することも可能になります。

法人化の決断は、課税所得金額が８００万円のラインを目安にされて下さい。

あくまでアドバイスなので、専門の税理士さん、会計士さんにご相談してくださいね

知識が上級の人は直接税務署にご相談される方もお見えになります、その場合かなり学んでから

相談していかないと逆に痛い目にあうこともあるのでお気を付けください。

「青色申告の届出」は、事業開始したら必ず提出しましょう。

「青色申告」はある一定規模（所得が年８００万円）までなら十分節税可能です。

【青色申告の３つのメリット】

⇒ 初年度の赤字を３年度まで繰り越す事ができる！

（法人は７年）※初年度の赤字を３年度まで繰り延べてもマダ残れば３年間無税。

⇒ 青色申告特別控除が受けられる！

（１） ６５万円の特別控除

複式簿記の原則に従い、「損益計算書」と「貸借対照表」を作っていれば控除。

ただし、事業的規模がある（「５棟１０室基準」：アパート、マンション、

一戸建ての建物５棟以上か、部屋数で１０室以上あればよい）。

（２） １０万円の特別控除

「５棟１０室基準」に満たない場合でも、青色申告の承認だけで最高１０万円控除。

５棟１０室以上の事業的規模であれば、青色事業専従者給与を必要経費にできる！

＜青色事業専従者給与の条件＞

1. 生計を一にする配偶者やほかの家族（その年の12/31で１５歳以上）

2. 大家さんの経営するアパマン事業に従事している

「大家さんの所得を分散して節税を図る方法」として有効です。

また、所得税がかからない１０３万円以下なら、青色事業専従者の所得税は無税になります。

＜ポイント＞

「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に届出

（給与を支払う年の ３月１５日。その年の１／１６以後、事業を開始した場合は、事業開始から２ヶ月以内）

会計上の損益だけでなく、キャッシュフロー経営が大切だということがお分かりいただけたと思います。

しかし、不動産などの資産税に精通した税理士が少ないのが現実です。

冷静に考えれば、税理士さんのほとんどは「税金を納める計算をする人」のような気がします。

ですから、アバウトでも「自分で対策を練る」のが良いでしょう。

では、税理士さんの選び方を考えてみましょう。

よく悩むのは、果たして知り合いの税理士さんに「相続税申告を安易に頼んで良いのか・・？」ということ。

一口に税理士といっても、いろいろな人がいます。

一般人は、「税理士」と聞くと所得税、法人税、相続税、全てこなせると思っていることでしょう。

相続の場合、日本で年１００万人がなくなっています。

そのうち、相続税の申告者は約５％の約５万人。

一方、税理士さんの数は日本全国で７万人。

単純に１人１件としても、２万人は相続税の申告などしたことのない人です。

相続税は、それを得意とする税理士に集中します。

税理士になる方法は、

1. 税務署に勤務して、退職後に税理士になる人

（かかわっていた申告業務だけ得意）

2. 税理士試験に合格した人

3. 弁護士や公認会計士の免許合格者

相続関係の仕事は、外科手術とよく似ています。

経験数が物を言うし、最新の技術や知識を学ぶ人でないとやばいのが現実。

大家さんや地主さんが税理士に持つ不満ランキングは、

１位：申告や節税に対するアドバイスがない

２位：頼みごとをしても対応が遅い

その理由とは・・？

⇒ 税理士が十分な知識を持っていないので対応できない

⇒ アドバイスをして不都合が起こったら困るので、責任回避している

⇒ 何もしなくても顧問料が入るので、忙しくなるのはイヤだから、セカンドオピニオン的相談相手が必要にな

ります。

一番困るのは、「質問しても意見を言ってくれないこと」。

【相続税の実力を見極めるための魔法の質問】

「どれぐらい相続税の申告をやったことがありますか・・？」

「相続税のシュミレーションをお願いしたい・・！」

「相続税がどれぐらいになるか計算して欲しい・・！」

「１ヶ月待ってくれ」というようならダメです。

即、「すぐできますよ」といって対応できれば○です。

自信のない税理士は、多めに申告する傾向があります。

だから、税務署が何も言ってこなかったというのではダメです。

税務署と、がちんこのせめぎ合いをしてくれる方があなたには得があります。

では、ここから相続税の節税によいといわれるアパートやマンション経営に潜む「意外な落とし穴」について説明します。

【アパマン経営特有の数字のトリック！】

物事には裏と表があります。

アパート専業メーカーの営業マンに勧められるまま、アパート経営に乗り出す大家さんがほとんどです。

確かに、アパート経営には、相続税・固定資産税の節税効果はあります。しかし、所得税に関しては誰も言いません。

だから大家さん自身が、「大家さん特有の税金の仕組み」を知る必要があります。

このトリックを知ってアパート経営を始めるのか？

それとも知らずに始めるか？

当然ですが、知っておいたほうがリスクヘッジになるのは言うまでもありません。

【減価償却効果も次第に薄れてくる！】

アパート経営を開始した当初は、帳簿上はあまり儲かっていないにもかかわらず、銀行預金にはお金がたくさんある状態が続きます。

その原因は、「減価償却費」です。

「減価償却費」とは、「実際は現金を支払わないにもかかわらず、税務署が経費として認めてくれる費用」です。その結果、所得税０でも財布にはキャッシュが残るわけです。

実はココにトリックがあり、「これからも儲かり続ける」と錯覚してしまいます。そして、豪華な車を購入したり、毎晩、歓楽街に繰り出したり・・・。

しかし、新築で１５年（中古の場合、買い方にもよりますが数年）を超えると減価償却費が減り、所得税が牙を剥いてきます（経費にできる減価償却費が減る）。

まず、キモに命じて頂きたいのは、アパート・マンション経営が「最初の頃に儲かるのには訳がある」ということです。

【借入金の返済にもワナが潜んでいる！】

借入金の元金返済に注意が必要です。

課税所得を計算する上で、元金の返済は経費とすることはできません。

アパマンの借入れのほとんどは、元金均等返済方式で、返済開始当初は利息がほとんどです。

ですから、返済年数を重ねていくにつれて、経費にできる金利部分が減り、経費にできない元金部分が増えていくのです。

以上のように、大家業という業種は、「黒字倒産の危険性が高い業種」だといえます。

アパート・マンション経営は所得税対策に優れていると言われていますが、それは最初だけです。

次第にその効果は薄れ、手元に残るキャッシュ以上に申告所得が大きくなってしまうのです。

どんな大家さんでも建物の修繕は必要になります。

周囲にライバル物件がたくさん建ち並べば建ち並ぶほど、より商品力を高めないと入居者を獲得することはできません。

しかし、新築でも13～14年後に、必ずこの現象に出くわします。

このことを知っていれば、豪華な車を購入したり、毎晩、歓楽街に繰り出したりせず、再投資資金を戦略的に蓄える必要があるのです。

相続税のコンサルの現場で、いつも感じるのは相続税の過酷さです。

「相続税」という税制度には、ホントウに恩赦的な配慮というものが全くありません。

「富の再配分」や「所得税の補完」という考え方はわかりますが、本来、生活保護の必要のない人たちが遊戯店などで真っ昼間から遊んでいる姿を見て悔しい思いをする人もいるはず。

よく昔から、「資産は三代続くとなくなる」と言われています。

例えば、兄弟が３人いた場合、その遺産をその３人で平等に等分するとしたら、一人当たりの相続分は１／３になります。

さらにそれぞれに子供が３人いるとして、また平等に三等分すると、元の資産が３×３＝９となり、孫の代になると１あった資産は、１／９となります。

こうして三代目にわたる遺産はスズメの涙程になっていきます。

昔から、「子孫に美田は残すな」といいますが、自分が苦労して築き上げた資産を子供達の人生のために譲りたいのが人情です。

その人情の前に立ちはだかるのが「相続税」という大きな壁。

現在、「相続税課税対象者」は１００人中４．５人。すなわち４．５％程度です。

しかし、日本国政府は、今後は財政難から大増税路線に大きく舵をとるでしょう。

そうすればこの「相続税」も増税するのは間違いないと思われます。

ここ数年、多くの相続相談をこなしてきました。

その現場で、いつも感じるのはその資産構成比率の偏りです。

ほとんどの人の資産構成のほとんどは「不動産」だけなのが現実。「不動産」は沢山あるにもかかわらず、納税資金としての現金もなければ有価証券もない。

「イザとなったら物納（土地で相続税を軽減する）」と、ほとんどの人は言います。

しかし、国はそれほど肝要ではありません。

相続税を支払う現金がなければ延納。そして、延納の次が物納です。国も相続税のかわりに土地をもらいたくないのです。

ですから、「○○建託のように遊休地にアパートを新築して負の資産を作る前に、現在の遊休地を売って中古のアパマンを購入すれば、来月からスグに現金（納税資金）が入りますよ」ということです。

普通、木造の新築でも建設期間も含めて6ヶ月程度はかかります。さらに家賃保証であれば、当初の3ヶ月間は「免責機関」で保証家賃は支払ってくれません。それだけでも9ヶ月先でなければ現金収入は得られません。

鉄筋コンクリート造のマンションであればさらに先になるでしょう。

だったら、土地を売却か担保にしてお金を借りて中古マンションやアパートを購入する方が、「納税資金を得る」という意味で有利です。

そのようなことを誰も言いません。それが不思議です。

相続対策は必ず３つの対策を立てて初めて成り立ちます。

① 分割対策 ⇒ 遺言、生前贈与

② 納税対策 ⇒ 資産分析、土地の３つの色分け

③ 節税対策 ⇒ 資産圧縮（アパート経営など）

医者が診察なしで、薬を処方しないのと同じで、これらの対策をたてるには「資産分析」が必要です。

ここで、このブログをお読みのあなたへの質問です。

「今、資産がどれぐらいあるか、相続税がどれぐらいかかるか、知っていますか？」

被相続人が死亡した場合、相続開始（死亡した日を知った日）から１０ヶ月以内に相続税の申告・納税をしなければなりません。

この短い期間で上記の三つの対策はできません。

また、子供達から相続税の話を切り出すのも難しい（死んだ後のことを切り出すのは気がひける）。となれば、予め被相続人が、上記に上げた①分割対策（遺言、生前贈与）、②納税対策（資産分析、土地の３つの色分け）、③節税対策（アパート経営など資産圧縮）の道筋をつけておくべきでしょう。

しかし、ほとんどのアパート専業メーカーが言うのは③のアパート経営など資産圧縮「節税対策」だけです。

その目的はひとつ。自らが儲けるためです。

よく、空室で悩む大家さんや家賃滞納で悩む大家さんからの相談で、内見の時に大家さん自身が立ち会ったほうがよいのかどうかとの質問を受けることがあります。

私の答えは、「立ち会ったほうが良い」です。

その理由は、家賃滞納を防ぐには、内見者の人となりを観察するべきでしょうし、また、内見に連れてきた不動産業者の営業マンより、物件の持ち主であるあなたの方が物件のセールスポイントに関して、よほど詳しいからです。

また、アパート・マンション経営において、真の専門家はあなた自身です。

なんといっても経営しているのですから・・・。

設計士はアパートを自分の作品と考えます。また、ゼネコンは利益が確保できるように設計変更を要望します。さらに、銀行は担保を多く取ることと金利

を稼ぐことしか考えません。不動産業者は、自分の手数料のことしか考えません。大家さんのために戦ってくれる税理士はいません。

少し言いすぎかもしれませんが、そんなアパマンの専門家もどきが、よってたかって、あなたの資産をいじくりまわしているような気がします。

ですから、全てを丸投げするアパート・マンション事業は、なかなかうまくいくはずありません。

また、私にも苦い経験がありますが、ひとつの問題に関して相談した場合、士業に相談してもそれぞれ言うことが違うのが一般的です。まぁ、それぞれの立場によってアドバイスが違うほど、アパート・マンションは複雑怪奇なのですが、

あちらを立てればこちらが立たずでは困るのが現実。

であれば、ワンストップで相談できるパートナーと付き合うか、自らがアパート・マンション経営について学び続けない限り、現状はなんら変わらないよ

うな気がします。

あなたの物件と事業について、「真の専門家はあなた自身！」だということを決して忘れないで下さい。

アパマン経営も事業です。

事業である以上、すべてお任せでは成功は望めません。

丸投げすれば楽でしょうが、世の中に、ラクして儲かる商売はないと思い、粘り強く進めてください。

そうすれば、自分の物件の市場価値を高めた分、天は、あなたに適切な報酬を用意するは間違いありません。

⑦　「ローンの返済期間延長」を交渉する！

銀行に期間の延長を申し出て、返済額に占める元金の額を減らす（ただし、信用力が低下する）。

⑧　「ローンの借り換え」により返済期間を延ばす！

新たな金融機関から借り入れて、先の金融機関に一括返済する。ただし、登録免許税などの経費が必要。

⑨　「売却」する！

売却して債務が残らないのであれば、売却するのもひとつの方法。

⑩　「売却」し、「新たに購入」する！

デットクロスが起きてしまった物件を売却してかなりの売却益が出る場合は、新たな収益物件を購入することはとても有効な方法。

その理由は、新たに減価償却もでき、節税も可能な上、デットクロスを先送りできるからです。

また、事業用資産の買い替え特例を使えば、税金上も有利になる（王道）。

⑪　その他

事業開始当初から内部留保を進めておく。その為に大切なことは満室経営と家賃額のアップ（売上アップ）。

①　「自己資金」を多くする！

自己資金を多くすれば、返済する元金も少なくなるのでデットクロスの影響は少なくなる。（特に中古を購入する場合、バランスが重要）

②　「元金均等返済方式」で借りる！

デットクロスの時期は早くなるものの、最初から元金を返済するのでその影響は少ない。

③　「返済期間」を短くする！

元金の返済が多くなるので、その影響は少なくなる！

④　「減価償却の仕方」と「青色申告のセオリー」を守る！

必ず「青色申告」をし、減価償却は建物７、設備３のセオリーを守り、設備は必ず「定率法」で減価償却する。（あえて赤字にし、赤字の繰り延べを活用する）

⑤　「繰上げ返済」をする！

余剰のキャッシュで繰り上げ返済をすれば、デットクロスの影響は回避できる（財務状況も良くなる）

⑥　「新たな減価償却費」を手に入れる！

新たな物件を購入するか、新たな減価償却を手に入れる。

税金対策が必要になるというのは、デッドクロスと大きな関係があります。

デッドクロスの時期は、ローンで建てた賃貸物件なら必ず築後10～15年後頃訪れます。

これは、減価償却費の多くを占めていた設備部分の減価償却が築後15年前後で終わってしますのと大きく関係しているわけです。

また、この築10～15年頃という時期は、ちょうど建物自体の築後初めての大規模なメンテナンスが必要になります。

10年以上も経てば、周辺には新しいアパートやマンションが建ち、その設備も最新の仕様になっていくので、どんどん競争は激化していきます。

しかし、デッドクロスが起こってしまうと、必要なリフォームをしようにも、手元に残っているキャッシュよりも申告所得の方が大きいため、思うように出来なくなってしまうのです。

だからといって、リフォームを先へ伸ばせば、ますますアパートの競争力は衰え、次第に空室が目立つようになるという悪循環に陥ってしまうことになります。

ですから、この来るべき日のために修繕費の積立を計画的に行い、様々な税金対策をしながら、資金を蓄えて（内部留保）おくことが重要です。

一般の投資家の多くは、「単に無駄な税金は払いたくない」という理由で節税を考えますが、賃貸経営者にとっては、「入居者により良い暮らしを提供するための原資をつくる」ことが節税の本当の目的にならなければいけません。

法律の範囲内で賢く税金を節約し、入居者へ常に快適な住空間を提供し続けることが、賃貸経営成功の秘訣といえるでしょう。