Author: ather

土地活用といっても様々な方法があります。

「土地活用　成功例」などで検索しその成功例などを鵜呑みにし、そのままその通りにした結果

失敗してしまったという話も少なくありません。

こんなはずではなかったと思わないためにも自分が土地活用に何を望んでいるのかを

しっかり考え行動に移すことが大切だと思います。

今回の記事では収益を重視した選び方についてお話します。

土地活用をしたいと考える人のほとんどが高収益を得たいと考えていることでしょう。

土地活用の方法によって高収益を期待できる反面、ハイリスクなものもあります。

高収益を得るためにはリスクを負う可能性もあるという事を念頭に考えるようにしましょう。

収益を重視した土地活用の代表として挙げられるのは主にこの４つです。

・賃貸マンション経営

・賃貸戸建経営

・店舗経営

・太陽光発電

収益重視で土地活用をすることに向いているのは、収益に波が生じてもある程度許容できる

投資等に近い感覚でいられる方です。

賃貸マンション経営は一気に退去→空室という状況は少ないため比較的安定した収益が期待できます。

もちろん建物の老朽化、災害、売却時のリスクなどもありますのできちんと検討することが大切と言えます。

これらについてはまた別の機会に掘り下げて書いていきます。

賃貸戸建経営は需要が活発かつ、一度入居した場合退去までが長い事が多いため

物件次第では高収益を狙える可能性があります。

戸建賃貸に関してはこちらの記事で書いておりますのでよければご覧ください。

店舗経営は立地条件や経営手腕により高収入を狙えます。

店舗運営と違い、自分で経営を行っていくため顧客需要等事業計画書をきちんと作ることが大切です。

太陽光発電では固定価格買取制度という制度を活用するため

安定した収入を得られます。もちろん初期投資や季節、天候での収入は上下するため

こちらも向き不向きをきちんと検討することが大切です。

土地活用には様々な方法があります。

今回は収益を重視した形でのお話でしたが、それぞれメリットデメリットが違います。

自分の土地がどんな方法に向いているのか、どんなやり方が自分に向いているのかを考え行うことが大切です。

当社では土地活用のご相談等承っております。

土地活用でもっとも大切なことは、成功する為の方法を探すのではなく、「失敗しない為の方法」を学ぶ事です。

お気軽にお問い合わせください。

広告などでよく「自己資金ゼロから始める投資」という謳い文句を見ることがありますが

結論から申し上げますと、自己資金ゼロから始めるというのはとても困難です。

自己資金ゼロというのはとても魅力的なキャッチフレーズです。

しかし現実そんなに甘くありません。

物件価格のみの融資（フルローン）でもなかなかハードルが高いですが、

物件価格以外の諸費用も含めて金融機関から融資を受ける（オーバーローン）ということになり

規模にもよりますがとても大変です。

持ち込んだ物件によほどの担保余力があるか、融資申込者が年収数千万あるなどの

特別な理由がない限りは難しいでしょう。

不動産投資は金融機関とうまく付き合っていくことが大切です。

まったくお金のない人が多額のお金を借りたがっていると考えたとき

貸す側の立場に立って考えたら当然融資はしたくないと思うのではないでしょうか？

より良い条件で融資を受けるためにも、自己資金を貯めることを心掛けるようにしましょう。

土地持ち資産家といえば昔は羨望の目で見られていた存在でしたが、

昨今では「固定資産が大変」と言われる状況になり羨ましいばかりではない現状です。

固定資産税捻出のためには、土地から収益があがる事業をすることが好ましいです。

土地活用の事業としてよく名前があがるのは

駐車場経営、アパート経営、マンション経営、戸建賃貸・・・

この辺りが多いかと思います。

今回は「戸建賃貸」に焦点を当てて収益や税金対策についてお話します。

戸建賃貸は足音などの生活音を気にせず暮らしたり、庭を利用したいと考える

ファミリー層等に特に人気です。 

また戸建賃貸は近年増えてきていますが、まだまだ競合が少ないため

有利に賃貸経営できる可能性が高いです。

区分マンションや一棟物の物件と比べると戸建賃貸は利回りが良いのも魅力でしょう。

●戸建賃貸は相続税対策として有効です！

これは戸建賃貸に限ったことではありませんが、土地や建物などの不動産は

現預金や株などと比べて相続税評価額が低くなります。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となり時価の４割程度になることが多いと言えます。

貸家は自宅用の建物と比べて相続税評価額が低くなります。

なぜなら借りている人の権利である「※借家権割合」を差し引いて評価されるからです。

※この割合については地域によって異なります

「貸付建付地」の場合は以下のように算出することが可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↱一律30%

貸付建付地の価額＝自用地の価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

                                                  ↳路線価図で確認　　　　　　　↳満室が100%

 ●戸建賃貸は入居期間が長い！

戸建賃貸に住む人はファミリー層が多いため、

小学校や中学校などを卒業するまで引っ越さない人も多いです。

長く住む＝その期間の空室が発生しないため収益性は高くなります。

入居者の入れ替えによる修繕費なども抑えることができ、

コロコロ入居者が入れ替わるアパートに比べ支出が抑えることができます。

●売却しやすい

戸建賃貸は入居者側から「このまま購入したい」という申し出があることもあります。

古くなった建物を購入したいと購入してくれる人がいることは

アパートではなかなか考えづらいことです。

アパートの場合は築年数が経つにつれ空室が増え、売却したくてもなかなか売れなかったり

安くしないと売れない、借り手も見つからない等の問題が起きることもあります。

それに対し戸建賃貸であれば希望した入居者に売却し

そのお金で新たな収益物件を購入することもできます。

仮に購入とならなくても次の入居者に貸せばいいだけですので、買い手がいないと焦る必要もありません。

このように戸建賃貸はアパートやマンション経営等と違った面でのメリットもたくさんあります。

メリットの多い戸建賃貸ですが、空室のままでは当然家賃収入は発生しません。

賃貸経営は”建てて終わり”ではなくその後の運用も踏まえたうえで

最終的な損得まで考えるようにしましょう。

当社では土地活用のご相談等承っております。

土地活用でもっとも大切なことは、成功する為の方法を探すのではなく、「失敗しない為の方法」を学ぶ事です。

お気軽にお問い合わせください。

これほどされていなくて、これほど大切なことはないと思います。

入居者に聞くことが大切な理由は次の三つです。

◆ 入居者が入居募集の答えを教えてくれるから

◆ それに合わせて対応すれば間違えることがすくないから

◆ 入居者が大家さんを教育してくれるから人材派遣大手のリクルートは、急成長しました。

人手が足りなくてアルバイトの営業マンがチラシを作る時、素直にお客様に聞けばどのようなキャッチコピーにすれば良いかがわかった上、間違いも少なく、業界の事情まで教えてもらえ勉強になったそうです。

その結果、自分の会社がどうしたいのかよりも、「お客様は何を欲しがっているのか？」、「お客様には何が必要か？」を考えたそうです。

なぜなら、お客様が価値を認めた物に対してお客様がお金を払う、それが自分の会社の売り上げになるからです。

すなわち、お客様の「欲しい」に応えることが大切。

会社の会議室で相談されることは、「自分の会社の売り上げを上げたい」とか「どれだけ儲けたい」ばかりです。

それよりも現場に出て、お客様に聞く、とにかく素直にお客様に聞くことを繰り返したそうです。

このリクルートの事例を参考に、大家さんが今すぐにでも始めたいのは、

◆ あなたの物件の良い点と悪い点（クレームを宝の山だと思うこと）

◆ 周辺のライバル調査（ライバルに勝つために必要なのは情報）

◆ 入居理由（なぜ入居を決めてくれたのか、その動機）

入居の動機を聞くと、あなたが思ってもみなかったことを言ってくれるものです（私も信じられませんでした・・・）。

それがそのまま次のセールストークやキャッチコピーになり、現在ではさまざまな形で使わせてもらっています。

入居者は、「なんとなく」などの理由を言うときもあります。

それでも入居者に聞く習慣は続けるべきです。

勘違いしないで欲しいのですが、空室問題が深刻化（家あまりが深刻化）している現在では、「物件があるからあなたの人生が成り立つ」のではありません。

あくまでも「入居者がいるからあなたの人生は成り立つ」のです。

では、入居者に聞く方法を深掘りしてみましょう。

エントランスに目安箱を置いて、入居者の生の声に耳を傾けるのも良い方法です。

そして、すぐに対応できることは、直ぐに対応するのが良いでしょう。

そうすることで、入居者の満足度はあがり安定経営が実現します。

また、退去の申し出があったら、「どうして引っ越すのですか？」と必ず聞きましょう。

答えに口ごもったりしたら、入居ルールを守らない人がいることも考えられるし、周囲の強力なライバル物件の情報が入る可能性も十分あります。

また、「契約しない理由」を聞くのも良いでしょう。

内見者はいるのに契約に至らない場合は、なぜ契約しないのか、その理由を聞くようにしてください。

間取りが良くない？ 家賃が高い？ 立地が悪い？

その中に、早期満室にするためのヒントが隠れているものです。

アナタ自身のエゴを捨て、入居者に合わせてあなた自身を変える、これこそが最も簡単で最も効率の良い、最高の戦略です。

入居者の声を聞くのは、正直、怖い気もしますが、それでも改善を繰り返すために聞くことをオススメします。

家賃を値切られるのは、家賃以下の商品しか提供していないからです。

家賃を値切られたくないのなら、胸を張って言える高貴な理念を持って、常に商品の価値を高める努力を怠らないことです。

アパマン経営とは何か・・・？

アパマン経営とは、「大家さんの思いの実現」です。

「すばらしい住空間」の提供を通じて、入居者や世の中の役に立つことです。

アパマン経営とは、「価格に見合った廉価な住空間」を提供することです。

自分だけが儲けるためにするのではありません。

（しかし、現在の社会にはこの風潮が蔓延していますが・・・）

アパマン経営とは、あなたとあなたの家族の人生を守るものです。

アパマン経営の目的とは、入居者に喜んでいただくことです。

このような理念のある大家さんは、さまざまなアイデアが浮かんでくるようです。

利益を出すことが目的ではなく、たんなる手段です。

昔、ある上司に言われたことがあります。「人殺し以外はなんでもしてよいから、とにかく利益を上げてこい」・・・。

しかし、そのような上司は退職し、行方不明になったままです（怖）。

今の時代、「家賃は下がっていくもの」と多くの人が思い込んでいます。

しかし、そんな思い込みをよそに、家賃収入の規模をあげている大家さんがいます。

その大家さんがやっていることは何でしょうか・・・？

「大家としてやるべき事をやる。そして、それに見合った家賃を要求しているだけ」

なるほど、当たり前のことをせず、要求もしなければ、家賃を上げられるはずもありません。

世の中に、「楽して儲かる商売」はありません（迷惑メールではほとんどがこのタイトルですが・・・）。

「家賃」は景気に左右されにくい性質を持っています。

しかし、需要と供給には左右されます。

いかにライバルの物件と差別化し、いかに大家さんの思い（コンセプト）を訴えるか。

自分と物件の市場価値を高めた分、天（神）はあなたに適切な報酬を用意してくれるものです。

家賃を値切られたくないのなら、胸を張って言える高貴な理念を持って、常に商品の価値を高める努力を怠らないことです。

私の元には、住宅ローンで悩むご家族からの悲痛な相談が舞い込みます。

その内容は、マイホーム購入当初、年収の２５％以内で安全だと判断したにもかかわらず、

その後の不況やコロナ禍などの影響などで給料が減り、住宅ローンが支払えなくなっ

たというケースがほとんどです。

家賃の場合も同様に、年収にしめる住居費の割合は２５％が限度です。

これを超えると生活が厳しくなり、滞納がおきる原因になりやすいのが現実です。

ですから、入居審査をするときには家賃年額の４倍の年収があるかどうかを必ずチェックするのが大切です。

最近、不景気なせいか、会員さんからの相談も「家賃滞納」が増えています。

そして、よく耳にするのは「敷金以内は支払いを止めていても追い出されない」という考え方です。

日本人の美徳であった家賃は真っ先に支払うから、遊んだお金の残った分を家賃に、意識が大きく変わったように思います。

このことを弊社の提携弁護士に聞いたところ、やはり民事の訴訟での裁判所の考えも同じ

なようで、敷金は家賃の担保で有り、内容証明を送ったりするのは敷金で預かっている担保期間を過ぎてからの方が無難という回答でした。

家賃督促規制法案が決議されていたらと思うと、背筋が寒くなるのは大家さんであれば同様でしょう。

いかに法規制を知り、世の中の流れを知るかが大切な時期になったような気がします。

また、空室に悩むあまり、不動産業者に勧められるまま「敷金０、礼金０」で入居募集をす

ると、不良入居者が増加する傾向があります。

入居ルールは守らないわ、家賃は滞納するわ、大家さんと入居者はてんてこ舞いで、とても時間的ゆとりや金銭的ゆとりにまで結びつかないのが現状です。

あのピーター・ドラッカーは著書の中で次のように述べています。

「経営とは、お客さんの真のニーズに合わせて変えていくものある」まさにそのような気がします。

しかし、「家賃を支払わない入居者」はお客様ではないので合わせる必要はありません。

家賃を滞納する入居者には、厳しい態度で臨んでください。

毎年、最大の入居の旬は、１月～３月に訪れます。

せっかくのチャンスを逃さないように、部屋のチェック、募集の仕方のチェック、家賃などの条件チェックを行って下さい。

また、価格交渉などに臨機応変に対応できる体制も整えておくことも大切です。

何をやっても入居者が決まらない場合、「ペット可」にして募集してみるのも一つの方法です。

あれだけ悩んでいたのが嘘のように、あっさりと、すぐに、入居者が決まってしまうことが多いんです。

ただし、既存入居者との兼ね合いやペット同士の合う、合わないもありますので、注意は必要ですが・・・。

また、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、ＴＶ、ベットなどを最初から備え付ければ早期に埋まる可能性は高くなります。

リサイクル店を上手に活用し、お得感を演出するのも良いでしょう。

次は最終手段です。

立地が極端に悪く、広告を打っても反応がない物件で、実際にした方法です（恥ずかしい話ですが・・・）

「あなたの好きな家賃でお貸しします」開き直ってそう話したところ、あっさりと決まったケースがありました。

その金額も周辺の家賃相場の１割以内。

大家さんと相談した結果、「いくらでもいいから貸してしまった方がいいですよ」と決定した作戦でした。

みなさん、あまりご存じないかもしれませんが、土地の評価を下げるには入居者がいることが必須です。

私の自動車のトランクには、いつもスリッパが積んであります。

いつでも内見の申し込みがあれば、先に書きましたように、自分自身で出迎えるようにしていますし、約束した時間の前に行って空気の入れ換えを行います。

そして、部屋を見渡し、最後にそのスリッパを丁寧に並べます。

その理由は、内見者（お客様）をお迎えするのに、スリッパが無いのは、経営者として失格だと思うからです。

常に、内見のチャンスは一回限りと考えて、他にもできることはないかと常に考えています。

１０の空室があるとして、それを全部満室にする革新的なノウハウなどはなかなかありません。

しかし、少なくとも空室を満室にするノウハウを１００は知っている、それを全部実行する。

ただそれだけなのです。

「内見者数」と「成約率」は違います。

どうもほとんどの大家さんが同じだと感じていますが、この際、分けて考える必要があります。

物事を漠然ととらえずに、分解して考えることは大切です。

たとえば、小学１年生に「ボールを投げる」ことを教える場合、「がんばれ！もっと力を入れて」では、１年経っても投げられるようにはなりません。

では、どうすれば良いのか？

それは、足と上半身、腕に分けてそれぞれ３０分ほど練習し、最後に3つを組み合わせる練習をすれば、半日程度でボールを投げられるようになります。

つまり、分解してひとつひとつの方法を考えていくことで、できないを出来るにしていくのが早道です。

話を元に戻します。

内見者数に占める成約率の割合は、良くて新築物件で３０％程度です。

また、中古物件なら２０％がいいところです。

これはどんなに素晴らしいデザイナーズマンションであってもほとんど変わりません。

普通、空室に困っている大家さんは、内見者が２～３人いて成約しないと、「家賃が高いのではないか」と考えます。

しかし、確率で考えると、１件の入居募集に対して契約できる必要最低限の内見者数は、

新築：１件÷３０％＝３．３人

中古：１件÷２０％＝５人

程度です。

内見者数が２～３人で決まらないのであれば、圧倒的に内見者の数が足りないと考えるべきでしょう。

家賃を下げる前に、もっと内見者の数を増やすためにどうしたらいいのか、考えてみることが大切です。

そして、内見者が増えてきて初めて成約率を考えましょう。

成約率を上げるためには、「敵を知り己を知れば百戦危うからず」と考えます。

「内見者」＝「敵」とは少し大げさですが、内見者の見学時のチェックポイントを知ることは重要です。

入居者は、まず清潔かどうかを気にします（特に女性）。

部屋の天井の片隅にクモの巣でも残っていようものなら、まず決まらないと思ってください。

壁の中央のシミもないに超したことはありませんが、まず天井の廻縁にクモの巣がないか、汚れていないか、見栄えが悪くないかをチェックするようにしましょう。

また、部屋の臭いも重要です。

人が住まない部屋の空気は腐ります。

だから内見者を案内する前に、部屋の空気を入れ替えておくのは基本中の基本です。

そこに、芳香剤でさわやかな香りづけをしておけば完璧だと言えるでしょう。

また、ブリザードフラワーを飾るのも効果的です。

エントランスを生花で飾るのは、手間や手入れが大変。かといって、造花だとやっぱり雰囲気がでない。

しかし、ブリザードフラワーなら、生花を約１年間美しいままで飾ることができますし、しかも手入れが全く不要です。

ブリザードフラワーは、生花にオーガニック系の染料を吸わせ、特殊な加工を施すことでナ

チュラルな姿や風合い、鮮やかな花色を長期間にわたって保つ加工花のことです。

あなたの奥さんに趣味もかねて作ってもらえれば、お客様にも喜んでもらえ、まさに一石二鳥だと言えるでしょう。

さらに、内見者へのささやかな心づかいとして、部屋に飴をおくのも効果的です。

家族連れなら子供の心を掴むことができますし、滞在時間も長くなります。

共用部分も成約率を上げるには、重要な要素だと言えるでしょう。

共用部分と言えば、よく目につくところにある掲示板。

掲示板へのお知らせメモの張り方も注意が必要です。

以前、とにかく掃除を徹底しているある大家さん（会員さん）は次のように言ったのを今でも忘れられません。

「掲示板のお知らせは画鋲で貼ったりすると、見栄えが悪くなります。針を刺している部分が破れたりしますし。

だから、両面テープで貼るんです。

しかも縦横まっすぐにね。絶対にガムテープで壁にべったり貼るような無神経な貼り方はしませんよ！」

この大家さんが言うとおり、私はしっかり管理できているかどうかをチェックするため、

「掲示板」を必ず観察するようにしています。

試しにみなさんも周辺のライバル物件を見回ってください。

ホントウに一目瞭然です。

建てれば埋まる時代も終わりましたし、また、地方での空室率も２０％を超えています。

満室経営を続けるためには、「住空間のサービス業」として、他とは違うオンリーワンを演出するのは重要です

いよいよ入居募集の旬がやってきました。

空室のある人も満室経営の人も、どきどき、そわそわする季節です。

入居募集はうまくいくのか・・・？

その一方で退室者は出ないのか・・・？

1月～３月は入居者が決まりやすい時期です。

しかし、それは過信。

入居者が決まったと思ったら退去の連絡が入ることも多いものです。

1月～３月は「入居の旬」であると同時に「退去の旬」でもあるのです。

ですから、大家さんはモグラたたきのプロでなければなりません。

私の場合は、幸いずっと満室経営できていますが、とうとう３月末で１室だけ退去の連絡がありました。

この入居者の方は、最初から「あまり長くないだろう」と思っていましたが、約３年間、入居していただいていました。

しかし、６ヶ月前頃から、退去すると言ってみたり、やっぱり先にすると言ってみたり、最後は振り回されてしまいました。

そして、とうとうこの３月末に退去することが決まりました。

私は仲介業者の営業マンから内見者案内の入電があった場合、できるだけ立ち会うようにしています。

私の会員さんの中には、立ち会いなんてまっぴらゴメンと言う人もいますが、私は時間の許す限り、ニコニコしながら立ち会います。

その理由は、仲介営業マンは私の物件の良さを全く知らないからです。

知らないのですから売り込みなんかできるはずもありませんし、それ以上に心配なのが入居者の与信（面接）です。

人は、初めて会ったとしても、しばらく話を聞いていれば、なんとなく人となりがわかります。

今回の退去者も、入居そうそう切れた電球の交換要求で怒鳴ってきました。

また、最近も、テレビが突然映らなくなったとのクレームがあり、CATV会社と私とで、

ワーワー言いながら対応した結果、テレビ本体の線が抜けていただけという笑い話もありました。

そのような人騒がせな入居者かどうかは、だいたい会っていれば「やはり！」とわかるのが不思議です。

最近の不景気で、信じられない要求をしてくる入居者もいますし、家賃滞納の確信犯も増えたように思います。

また、あまりにも事件や事故のにおいのする人は、たとえ給料が多い人であっても断ることにしています。

その理由は、事件や事故で被害を被るのは大家である私、そしてあなたなのですから・・・。

数年前に、山口県の犯行当時18歳の犯人に死刑が言い渡されました。

今朝の新聞はその話で持ちきりですが、その記事の中で「犯行のあったアパートには今でも命日に、獄中の犯人の支援者が献花している」と書かれていました。

しかし、そんなことをされれば永遠にその物件の大家さんの部屋には入居者が現れないのになぁ～と思いました。

大家さんにとっては迷惑な話です。

このような人的リスクを回避するためにも、これからも時間の許す限り、内見の際に人となりを観察したいと思います。