所有アパートの周りに新築アパートの建築が増えて空室が埋まらない時の対策とやってはいけない空室対策とは?

所有アパートの周りに新築アパートの建築が増えて空室が埋まらない時の対策とやってはいけない空室対策とは?

土地活用でアパートを建てて、今までは順調に、空室もでずに運営できていたのですが、最近は大手の営業も多く、周りの地主も土地活用で新築アパートや戸建て賃貸などの建築が増えてきました。

自分の所有物件は内装や設備も少し古くなってきた気はしますが、今までは空室が出てもすぐに人が入ってくれていましたが、新築が増えると共に、空室対策が必要になりなかなか空室が埋まりにくくなってきました。

最近は、地方やローカル沿線の立地などではこのようなご相談を受ける機会も増えています。

そこで、周りにライバルが増えた時にどのような対策を取ればいいのか?

また、注意点などをお伝えしたいと思います。

【周りにライバルの新築物件が増え、空室になった時にやってはいけない対策とは?】

新築物件のライバルが増えていくと、古くなってきた物件を運営している場合は不安になりますよね。

同じような間取りであれば家賃相場は大きく違いはないと思います。

多少新築物件が高い感じでしょうか。

入居する側の気持ちを考えたらもちろん、大きく家賃の開きがなければ新築に住みたいと思うでしょう。

周りに新築のライバルの建築が増えている中、空室があれば不安から焦ってしまうと思います。

そんな時にやってはいけ無いことは、「家賃の値下げです」

家賃の値下げは最終手段です。

ですが、ここで失敗してしまう大家さんは、焦って、ライバルの新築が終わる前に入居者を入れようと家賃を下げてしまおうと考えます。

一旦下げてしまう家賃はそう簡単に上げることは難しくなります。

何より、自ら物件の価値を下げてしまう行為になります。

もう一つは、広告を打つことです。

広告を出せば入居者が決まる!と考えている大家さんや、不動産屋が勧めてきて広告費を結構払ってしまう大家さんもいますが、今まですぐに入居があったのに空室が出ている場合は、空室になる理由があります。

つまり、強みが失われているので、ライバルとの競走での優位性がない状態です。

この状態で広告にお金をかけてもドブに捨てるだけです。

広告を出してもいい時は、物件の良さがある時です。

なので、お客様に支持されていない状況で広告を出すのはやめましょう。

では、このような状況下でどのようにすればいいのでしょうか?

【周りの新築物件に対抗できる!空室が埋まらない時の対策とは?】

周りに新築が増えてきたらもうおしまいだ!と思う方もいるかもしれませんが、ご安心ください。

私たちのお客様には、そのような状況下でご相談いただき、すぐに空室がなくなったお客様はたくさんいます。

それは、他の会社が行っていない、すぐに埋まる策があるのです。

それは、内装の原状回復リフォームに秘密があります。

入居するお客様の好みに合わせて、通常の原状回復費用と変わらない金額でリフォームできるのです。

お客様は、自分が好きな理想の住まいの内装を選べるという他にない楽しみや「特別感」を味わうことができます。

外装のリフォームは資金が必要ですが、原状回復でしたら今までと変わらずにできます。

しかも、入居者のニーズに合わせリスクなく変更できるのです。

このように、お客様が感じてくれる「良さ」を持たせることで新築のライバルが増えても安定的に空室を出さない運営をすることも可能です。

土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。

あなたに合った最適な土地活用方法を見つけるなら、まずは、無料相談から初めてみてください。

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先祖の残してくれた大切な資産の土地を売却のメリット、デメリットと土地を活用する方法

先祖代々の土地を相続して、土地を守っていかないといけないと感じて固定資産税を払い続けてきたのですが、自分たち家族は、実家のあった田舎には住んでいないし、すでに家族との家を持っているから田舎には帰らないし、このまま無駄に固定資産税を払い続けるのなら、売却してしまった方がいいのかなぁ?と考えています。

確かに、両親が亡くなってしまって、土地を相続しても、そこに住んでいなければ、忙しい毎日の中土地をどうにかしよう。

新たに事業を始めようと考えられないと思います。

それならいっそのこと売却をと考えるのは当然です。

ですが、ちょっと待ってください。

せっかく譲り受けた土地。

売却してしまうと先祖の土地を失ってしまうとともに、継続的な収入のチャンスも失ってしまうことになってしまいます。

この記事では、土地売却時のメリット、デメリットと土地活用をする方法をお伝えしたいと思います。

【土地売却時のメリット】

土地を売却すると、まとまった資金が得られますので、納税資金の確保や資産の組み替えができるなどのメリットがあります。

以下大きなメリットです。

・納税資金の確保ができる

・現金にすることで遺産分割しやすくなる

・資産の組み替え(他の金融商品や不動産へ)がしやすくなる

・固定資産税負担の軽減ができる

【先祖から譲り受けた土地を売却するデメリット】

土地の売却はメリットも多いのですが、デメリットもあります。

一般的なデメリットは、

・土地活用による定期的な収入を得る機会の損失

・譲渡税、譲渡費用がかかる

・不動産という固有の承継資産がなくなる

さらに、先祖代々受け継いできた土地を自分の代でなくしてしまったという「罪悪感」を感じることが一番大きなデメリットなのかもしれません。

譲りうけても活用しなければ税金や維持費を払うだけなので、売却を!と考えるかもしれません。

しかし、大事な土地を後世にも繋いでいくために活用を考えてみるのはどうでしょうか?

【失敗しない土地活用方法とは?】

土地活用を考えた時に、活用方法は、駐車場、アパート経営、マンション経営、戸建賃貸、グループホームなどいくつかあります。

あなたが土地活用を決意した時には、沢山の営業やセールスがやってくるでしょう。

そして、どれも非常に魅力的な話に聞こえると思います。

ですが、よく考えてこの中で、立地にとって最適な方法を選ぶことが大切です。

重要なことは、本当に収益が上がるのかどうかを見極められるアドバイスをしてもらえるかどうかです。

売却してしまうことも手段の一つでもありますし、投資をせずに現金が手に入る手段でもあります。

もう一つ土地活用の手法があります。

「事業用の資産を買い換えたときの特例」

特定の事業用資産の買換え特例は、事業の用に供している特定の資産を譲渡し、所定の期間内に特定の資産を取得して、その取得の日から1年以内に当該取得資産を事業の用に供する場合に適用されます。

特定の事業用資産の譲渡をして、事業用の買換え資産を期限内に取得した場合、当該譲渡による収入金額の70%~80%を超える金額に相当する金額の譲渡があったものとされます。

つまり、実質的には4%の課税で済みます。

ただし、適用期限は2023年3月31日までです。また、買い換える資産の事業用の土地に関しては面積が300㎡以上等の条件があります。

老朽化したアパート、貸宅地、その他有効活用が難しい農地などは、この特例を利用して土地・建物を買換えることで高い収益も期待できます。

詳しくはご相談ください。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

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失敗例から学ぶ!土地活用

●実は失敗例の多い土地活用

多額のローン、投資を行う土地活用は計画の段階できちんと準備し

失敗のリスクを減らしておくことが大切になります。

せっかくの土地活用、その土地の良さを殺してしまわないためにも

よくある失敗から学んでよりよい土地活用に活かしましょう。

●その1,その土地に合わない土地活用をしてしまった

例えばきちんと事前にいろいろな土地活用の方法があることを調べず

「土地活用といえばアパート経営だ!家賃収入がはいる!」

などと思い込んでしまい安易にアパートを建てた結果

需要がなく空室が出てしまい赤字になってしまった、というパターンです。

もちろんアパート経営は立派な土地活用の一つであり

立地等様々な条件によっては最善な方法になり得ることもあります。

最初からアパート経営やマンション経営だけに絞るのではなく

他の方法を検討したうえで、その土地にあった土地活用をすることが大切です。

●その2,地域に適した間取りを選択しなかった

アパート経営やマンション経営で多いのが地域に適した間取り設計をしなかったというパターンです。

間取りといえば2DK、1LDK等多種多様ですが、その土地地域の需要に合った間取りにすることが大切です。

例えば間取りの賃貸需要は、高い順からワンルーム、2DK、3LDKとなります。

賃料単価も同じく高い順からワンルーム、2DK、3LDKとなります。

3LDKは賃料単価が低いだけではなく、賃貸需要も低いため空室が埋めにくい傾向にあります。

そのため賃貸住宅はまずワンルームを中心に考えることが基本です。

ワンルームの需要があるにも関わらず、3LDKのファミリータイプのアパートを建ててしまうことは

非常にもったいないといえます。

いずれにしても、1つの間取りだけを鵜呑みにするのではなく他の間取りの図面も描いてもらうなど

ハウスメーカーや専門アドバイザーなどと相談しベストな間取りを選択するようにしてください。

●その3,建築費の安さにこだわりすぎてしまった

土地活用では、建築費の安さにこだわりすぎて失敗してしまうこともあります。

土地活用は不動産投資ではありますが、入居者へ部屋を提供する商品作りでもあります。

必要なところはコストをかけて貸しやすい建物を作ることも大切になります。

ハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンという関係にあるため

安い建築費にこだわりすぎるとハイリターンにはなりますがハイリスクにもなります。

ローコストにこだわりすぎず、適正な価格で優良資産を建てることが大切です。

今回は上記の3つほどに絞っていきましたが、まだまだ失敗例は沢山あります。

そしてそのどれもが実際に経営する前に回避できるチャンスのあるものです。

どのような活用方法にするのかも含めて適正に判断することが重要です。

 当サイトではそれらを踏まえた上で一番最適な土地活用の方法の

無料相談を実施中です。ぜひこの機会にご検討ください! 

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相続予定のアパートが老朽化!相続する前に建て替えるべき大きなメリットとは?

相続予定のアパートが老朽化!相続する前に建て替えるべき大きなメリットとは?

相続でアパートを所有しました。

老朽化していて建て替えを検討していますが、投資金額も大きいことからなかなか踏み切れません。

かといって、更地にするのもお金がかかるし、相続税もあるのでどうすればいいでしょうか?

土地活用をされるお客様の中には相続で物件を所有される予定の方もいらっしゃいます。

その多くが老朽化している物件のケースが多く、建て替えしたいけどリスクがあるのではないか?と不安を感じている方も多いです。

そこで、老朽化したアパートを建て替えすべきメリットをお伝えしたいと思います。

【アパートを相続予定の方に知って欲しい建て替えのメリット】

借入金はマイナスの資産であるため、借入が増えると全体資産の相続税評価額が減り、節税ができることになります。

築30年以上のアパートは、既に借入金が返済しきっていることが多いです。

借入金がなければ、プラスの資産だけとなり、相続税評価額が大きくなっています。

また、空室が多いアパートは相続税評価額が大きくなり、節税効果を発揮できません。

ですが、空室率の多いアパートは、建て替えることで賃貸割合が回復されるため、相続税対策効果が増します。

このように、相続前に建て替えすることで節税もでき、まだ経験のない子供へ新しいアパートを引き継ぐことで、古アパートよりも空室対策や修繕などに頭を悩まされることなく子供がアパート経営をすることが可能になります。

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【節税以外のアパート建て替えメリット】

1.家賃をあげやすい

古い場合はどうしても家賃は下げないと埋まらないのですが、建て替えをすれば家賃は上げることが可能になります。

築年数が古いアパートはどうしても空室が目立ってしまいますが、、建て替えてしまった方が空室を埋めやすくなるでしょう。

一般的には建て替えたら埋まると言われていますが、立地の問題もあるので、ご相談していただけたらと思います。

2.物件の競争力

建て替えすることによって、その地域での競争力が上がり、満室になりやすくなります。

その地域でのニーズを見越した間取りや内装にすることで、入居者が求めている住まいの提供が可能になり、空室対策をせずとも競争力が増します。

3.しばらくは修繕費の心配がなくなる

築年数の古いアパートは、内装や外装の修繕も必要です。

最近では築年数の古いアパートの階段が崩れて入居者が怪我をしたというニュースもあるので、そのようなトラブルになる前に建て替えた方がいいでしょう。

4.税金対策になる。

建て替えは相続税の対策になるのですが、それ以外でも不動産所得にかかる所得税等の税金が安くなるという点もメリットがあります。

つまり、アパートを建て替えると、再び減価償却費が計上されるため、所得税等を節税することができます。


このように建て替えには大きなメリットがあります。

できれば相続される前に親御さんと一緒にご相談くだされば最適な方法をご提案させていただきます。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

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駐車場を一括で貸していた企業の業績が悪化。解約と固定資産税の不安から抜け出す方法

駐車場経営も土地活用方法の定番で、初期投資の低さから駐車場経営を検討する人も多いでしょう。

確かに土地があれば手軽にできる駐車場は土地活用に向いているのかもしれません。

ですが、駐車場はアパート経営よりも立地が重要になってきます。

その立地を誤ってしまうと失敗する可能性が高くなってしまうでしょう。

それ以外にも、ご相談を受けたケースで、企業に一括で貸していたけど、企業の業績が悪くなり撤退するから解約したい。

土地の評価額も高いのでこのまま撤退されると固定資産税が心配ですが何か良い方法はありますか?

そんな相談を受けました。

今まで一括で貸していたので当然ですが、駐車場の契約は解約されると0になります。

そこから契約者を満車にするまでには時間を要するでしょうし、広告なども必要になってくるかもしれません。

そこで、そのような場合にどのように収益をあげる土地活用をすればいいのかをお伝えいたします。

【実は多い駐車場経営のトラブル】

駐車場経営をするに人の中には、親から相続した土地で近くに住んでおらず、不動産会社に管理を任せっきりで、気づけばゴミが散乱、無断駐車などのトラブルが頻繁に発生していたということもあります。

また近隣住民との騒音などのトラブルの間に挟まれたという方もいます。

近くで管理していないとこのようなトラブルも起こりやすくなってしまいます。

そのようなこともあり得るので、駐車場経営で頑張るよりも安定した資産を得る方法をお伝えしています。

【駐車場にする立地は悪くない立地が多いので戸建賃貸やアパート経営に事業転換できる】

駐車場にする立地は生活圏の商圏になるので良い立地が多いです。

ですので、アパート経営、戸建賃貸などでも入居者にとっては便利な立地になります。

企業に一括で貸していて解約されるといった場合なら、次も駐車場にというよりも、アパート経営などに事業転換した方が安定的に収益を得られるでしょう。

【駐車場からアパート経営などに事業転換をするメリットとは?】

駐車場から建物を建てるとなるとお金もかかるし、何より利回りは駐車場よりも低く感じるけど大丈夫なのか?と思うと思います。

ですが、土地の評価額が高い場合は、建物を建てた方が税金は安くなります。

アパート経営や自宅用地の場合、固定資産税の小規模住宅用地の減額を受けることができます。この場合、土地にかかる固定資産税は、6分の1程度に減額されます。

一方、駐車場経営の場合、該当する建物の敷地ではないため、特例が受けられず本則での課税となるため、建物を有する土地活用と比べると税金が高くなることもあります。

さらに広い土地で駐車場をしている場合は、土地の半分を売却し、自己資金を得て分筆することで評価額を下げて、半分で戸建賃貸の経営やアパート経営などをすることで税金をさらに削減する方法もあります。

【まとめ】

土地活用の方法は様々あり、自己資金も少なく簡単に参入できる駐車場経営は魅力的です。

しかし、言い換えればライバルの参入も簡単ということです。

なので、異業種参入した大手企業などは撤退している場合もあります。

そこを個人で戦うのは難しさもあるでしょう。

私たちは、あなたの最適な土地活用方法をお伝えしています。

土地の活用や節税方法などについて詳しくはご相談ください。

納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適で す】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。 なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法がありま す。

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そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

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収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用す る場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか? そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

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相続した土地を節税しながら売却し自己資金なく土地活用する方法

相続で持て余している土地があり、固定資産税や管理費がかかるのでどうにかしたい。

でも先祖代々の土地を全て売ってしまうことはできないし、自己資金もあまり使いたくない。

何か良い活用方法はありませんか?とご相談をいただきました。

両親から代々の土地を相続してもその地域に住んでないし活用するにも忙しいからなかなか手をつけられないと言う方も最近は多いです。

土地は持っているだけでは何かとお金がかかってしまいますよね。

【資金なしで土地活用ってどうやるの?】

土地活用をしたいけど、借金してまでしたくない!

でも、管理費や固定資産税をそのまま払っているのもなぁと考えている方は多いです。

私たちの元にご相談いただくケースも比較的このような相談もあります。

そんなお客様には裏技をご紹介しています。

そもそも土地活用は自己新規が必要だ!と思っている方も多いです。

ですが、やり方次第では自己資金を使わずにできる可能性もあります。

それは、「土地の一部を売却して、売却代金を建設費等に充当する方法」です。

先祖代々の土地を全て売却してしまうのはなぁと考えるものの、自己資金がかかる土地活用に、なかなか思い切れないと言う方も多いです。

そこでご提案しているのは、土地を分筆して、売却することです。

これには2つのメリットがあります。

1.分筆することで評価額が下がり節税につながる

2.売却益を建築費に充当することができる

といった点が大きなメリットになります。

100%自己資金の負担なくと言うわけにはいかない場合もあると思いますが、売却益を建設費に当てることもできることがわかると計画しやすくなるのではないでしょうか。

【土地を分筆して節税する】

相続した土地を活用し、一部を売却したいと考えた場合には分筆が必要になります。

分筆とは、「登記簿上1 つの土地」を「登記簿上2 つの土地」に分けることを言います。

「1 つの土地には基本的に1 つの建物しか建てられない」というルールから、分したり、土地の内の一部分だけを売却したりといったことも可能となります。

このことによって、相続した土地の一部を売却することも可能にな筆することで見た目には1 つの土地でも2 つ以上の建物を建てるといったことが可能となります。

また、分筆して個別の土地にすることで、別々の相続人が相続できるようにります。

土地は形状や間口の広さ、奥行き、接している道路などによって評価が変わります。細い敷地で道路に接する「旗竿地」を作ったり、角地を分筆して「角地」と「普通の土地」に分けるといった分筆を行うと、その土地の評価を下げることができるのです。

土地の評価額を下げることによって税金は低くなるので節税効果も見込めます。

詳しくはご相談ください。

【まとめ】

分筆するには隣地の所有者との立ち会いが必要など、時間がかかってしまうため、売却を検討し始めたら早いタイミングで動き出すことが大切だといえるでしょう。

また、分筆案を考える際には、接道義務を満たすかどうかの確認をすると共に、売却しやすい土地の形となるよう考える必要があります。

広い土地を所有している場合、土地を分割しそれぞれに戸建てを建て賃貸にし、家賃収入を得る方法もおすすめです。

公共施設が整っているエリアの土地であれば、入居者を見つけやすいでしょう。

また戸建てであれば、アパートなどとは異なり、長期間住んでもらえる傾向にあります。

さらに、土地を分割した戸建ての場合、相続の時に分割しやすいメリットもあります。

土地の活用や節税方法などについて詳しくはご相談ください。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

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【相続で得た田んぼで借金をせずに賃貸経営事業を行うことってできるの?土地活用の方法とは?】

【相続で得た田んぼで借金をせずに賃貸経営事業を行うことってできるの?土地活用の方法とは?】

相続した田んぼが、約1,000㎡あります。

農業は行う予定はなく、どのようにすればいいのかな?と使い道を考えてなかなか踏み切れずにいる、

年々高くなる固定資産税や諸費用の負担に悩まされています。

借金をせずに賃貸経営事業を行いたいのですがどうしたらいいでしょうか?という相談をいただきました。

このように相続で得た土地を持て余し、固定資産税、管理費などによってお金が出ていく一方だから

何か対策をしたいと考えている方は多いと思います。

できれば借金はせずに収益をあげられるようにしたい。

これは土地活用したいと考える方は誰でも思うことではないでしょうか。

では、実際に借金をせずに田んぼから賃貸経営事業を行うことはできるのでしょうか?

この記事では、所有する田んぼからどのように土地活用をしたらいいのか解説していきたいと思います。

【無借金で田んぼから賃貸経営事業は行うことはできるのか?】

先に結論からいえば、できます。

アパート経営やマンション経営、戸建て賃貸などは、ある程度の資金は必要になります。

それを自己資金でまかなえる方は借金せずにできるでしょう。

しかし、自己資金だけではまかなえない方は借金しないとできない事業ではあります。

では、それ以外に賃貸経営はできるのでしょうか?

賃貸経営と一般的に言われていますが、あなたは賃貸経営の意味って知っているでしょうか?

賃貸経営というと、マンション、アパートなどの建物を所有し貸すイメージを大半の人が持っていると思います。

ですが実際にはそれ以外の方法もあります。

「賃貸経営とはどのような意味なのか?言葉の意味から考えてみましょう」

賃貸経営とは、不動産を賃貸する事業のことです。

不動産とは、民法で規定する「不動産」は、土地および土地に定着している物です。

つまり、民法上では土地を貸すことも不動産を賃貸することになります。

なので、土地にハコモノを必ずしも建てなくても賃貸経営は可能です。

【借金をせずに土地活用をする方法】

借金をせずに土地活用をするのなら「定期借地権契約」という方法があります。

例えば、事業用の短期ですとファミリーレストランやコンビニなどまた、 定期借地権マンションを建てる業者もあります。

「定期借地権の種類」

定期借地権は3 種類あり、契約の存続期間の長さによって分けられます。

最も存続期間の短い「事業用借地権」は、期間が10~20 年まで、郊外型のビジネスなどに向き、用途は事業用に限られます。

「建物譲渡特約付借地権」は、30 年以上の期間が設定され、建物買い取り型です。

この場合は30 年たつと、土地所有者が逆に建物を買い取ります。

そして「一般定期借地権」は存続期間が50 年と一番長く、活用法は自由で、

分譲住宅・マンションを建設し、定期借地権付きで販売する活用法が注目されています。

「定期借地権のメリット」

・土地は必ず返ってくる。

・借入金なしで土地活用できる。

・相続税の納付対策に有利。

・低地の物納ができる。

・リスクが少なく収支が安定している。

・売却せずに一時金(保証金)が入る。

・土地所有者は事業経営しなくてすむ。

・相続税、固定資産税が軽減される。

と言ったメリットがあります。

では、デメリットはどんなものがあるでしょうか?

建物譲渡特約付借地権は30 年以上の期間を定めてする契約となります。

どうしても契約間が長くなってしまうため、何らかの事情により借地権が不要となった際、処分に困ってしまう可能性があります。

また、契約の更新がありません。

契約期間の満了と同時に建物の所有権は貸主に移転し、契約の更新はなされません。

それによって、契約は当然に終了します。引き続き建物の使用を希望する場合は土地の借主ではなく、

建物の借主として使用を請求することとなります。

なので、活用する方法をよく考え、メリットだけではなくどのように土地を活用していきたいのかを吟味する必要があるでしょう。

それ以外には、土地を分筆し、半分売却してそのお金で賃貸経営をする方法もあります。

分筆すると土地の評価額も下がるので、節税効果もあります。

詳しくは別の記事で解説いたします。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

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なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

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収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など

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賃経経営の相談はどこにすればいい?土地活用で最大限の成果が期待できる貸経営の方法と は?

賃経経営の相談はどこにすればいい?土地活用で最大限の成果が期待できる貸経営の方法と は?

【賃貸経営の相談はどこにすればいい?   土地活用で最大限の成果が期待できる賃貸経営の方法とは?】

相続した土地があって、土地活用を考えているのですが、どこに相談したらいいのかわからない。

ネットで色々調べてみたけど、どれも儲かります!というようなことばかりでみれば見るほど不安になってくる。

賃貸経営に興味があるのですが、マンション、アパート経営がいいのか、戸建てがいいのか、大手はマンション経営などが多く、利回りなどもいいのですが、本当に大丈夫なのか、一度相談したら良い話しかなく、すぐに契約しましょうと言われて少し強引な感じもしたのでなんだか気が引けました。

実際に土地活用で、賃貸経営しようと考えている方は、どこに相談すればいいのかわからない。

調べれば調べるほど不安になってしまう。

このように感じている人が多いようです。

私たちにご相談くださるお客様にもこのような悩みは非常に多いです。

土地活用の相談でも同様の悩みをお持ちの方も多いです。

「土地活用ってどこに相談したらいいの?納得できる土地活用方法を見つけるために知って欲しいこと」

 そこで、この記事では、賃貸経営の相談をして成功させるための「相談相手のポイント」をお伝えしたいと思います。

【賃貸経営の相談先はハウスメーカーや不動産会社よりも実績のある建築会社がオススメです】

賃貸経営を相談したい!と思った時に、まず目に浮かぶのは、名の知れた大手ではないでしょうか?

CM で見かけるし、大手だから安心と考える方も多いでしょう。

不動産会社も同様に、大手だからと相談する場合が多いと思います。

ですが、安易に大手だから安心と考えて相談し、セールストークに乗せられてしまって大損した!

なんて場合もあるので注意が必要です。

大手は供給数も多いので、ネットで調べるとたくさんの事例が出てきます。

また、お客様からのご相談や体験談なども多いです。

「同じエリア内で拡張し家賃相場下落の為空き室を埋めるためには家賃を下げざるおえないケース」

”今回3年間空室とな っていたテナントについて、これまでの半額にするという通告がありました。

れをのまなければ契約は打ち切りとのことで、慇懃な態度とは裏腹に、全く木で鼻を括ったような対応です。

しかしこの条件で契約をすれば他のテナントに付いても賃料を大幅に引き下げざるを得なくなり、全く経営が成り立たなくなります。

これでは老後の生活が真っ暗です。あと13年も銀行のローンは残っており、どうしたらいいか分かりません。

他のオーナーさんも同じ思いをされている方は多いと思うのですが、横の連絡はできず対抗手段は、何もありません。

このまま泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか。

大〇建託は同じエリア内でも、どんどん拡張しており、相場下落の一因となっています”

当初の営業トークの利回りを期待しているオーナーさんからすれば、計画通りにいかないので、全くといいほど利益が出ずに、借金の返済に追われてしまうという大きなリスクを追ってしまうこともあります。

大手の場合は、商圏が同一で建物も似通ってくるため、差別化もできません。

また、サブリースに手を出して、築年数が古くなるにつれ家賃を下げないといけず、当初のもうけが出なくなるケース。

サブリースとは、アパート一棟を大〇建託がオーナーから借り、一定の家賃をオーナーに支払います。

35 年間借り続けてくれるので、実際に入居者がいなくても、大〇建託がオーナーには家賃を支払ってくれます。

つまり、家賃保証をしてくるということです。

このサブリースは様々なところでも問題視されていますが、業者が儲かる仕組みなので、当然オーナーさんは儲からなくなっていくのは必然でしょう。

では、賃貸経営の相談はどこにすればいいのでしょう?

賃貸経営の相談はどこにすればいいの?】

賃貸経営で重要なのは立地です。

その地域の立地について熟知している地域に根ざした「賃貸経営」に実績のある「工務店」に相談することです。

大手にはできない提案や、最善な方法をお客様と一緒に考えて、提案してくれるでしょう。

賃貸経営は絶対はありませんが、最大限の成果をあげるために成功する方法を探すのではなく、立地のリサーチから、マンション、アパートがいいのか、戸建てがいいのか、グループホームがいいのかなど様々な方法があります。

その最適を選択し、失敗しない方法を知ることが賃貸経営では大切です。

【納得できる賃貸経営方法を見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

賃貸経営の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

賃貸経営は必ず儲かるというものではありません。

持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこをを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!

なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

賃貸経営は、土地の活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。

あなたに合った最適な賃貸経営方法を見つけるなら、まずは、無料相談から初めてみてください。

土地活用ってどこに相談したらいいの?

土地活用ってどこに相談したらいいの?納得できる土地活用方法を見つけるために知って欲しいこと

「土地活用の希望に沿った話を聞いて、提案してくれたので、安心して相談できました!

 言われたような活用プランで進めていきたいと思います。

 本当にできるのか不安でしたが、具体例や施工例、収益例なども見せていただき、

 具体的なイメージが固まりました。ありがとうございます。」

これは、先日ご相談いただいたお客様の声です。

土地活用を考えているけど、どこに相談したらいいのかわからない。

検索してみて、土地活用の一括サイトなどもにも登録してみたけど…

いくつかのサイトで相談をしましたが、大手だとどこもアパート建設を持ちかけられます。

自分の希望はグループホームなどを作りたいと考えているのだけど、

それを言ってもアパート建設の方が利回りもいいから儲かるとしか言われません。

自分の希望にあった土地活用がしたいのですが、どこか相談できませんか?

このように、相談してみたものの、納得できる提案をしてもらえないので、余計に相談するところがわからなくなってしまう。

そのようなことは多いのではないでしょうか?

そこで、この記事では、土地活用の相談をどこにすればいいのか?

そして納得できる土地活用にするために知って欲しいことをお伝えしたいと思います。

【土地活用一括比較サイトは本当に相談できるの?】

どこに相談していいかわからない場合に便利な一括比較サイトがあります。

最近多い不動産一括見積もり、引っ越し、車、買取など一括比較サイトは多いです。

この一括比較で請求できるサイトはメリットもあるのですが、個人的にはデメリットの方が多いのではないかと考えています。

その理由は、営業メール、電話が一気に増えます。

実際に一括サイトでこんなことになったという方もいます。

”2年位前の事ですが 近い将来の売却を見据えて実家の土地の現在の価値が知りたくて

不動産一括査定サイトに入力したら6~7社から電話やメールがしつこいくらい来て本当にウザかったです。

こちらは ただ現在の価格が知りたかっただけで、今すぐ売るなんて一言も言ってないのに

半数以上の会社はもう売ると決めつけて勝手に話を進めようとしたり

私に断りもなく勝手に実家まで査定しに行った業者も居ました。”(Yahoo!知恵袋より出典)

また、中には情報が漏洩し、保険の営業や、ウォーターサーバーなどの営業などの電話が何度もかかってくるということもあります。

ちょっと知りたいだけなのにこのようなセールス攻撃をされるのは大変ですよね。

このような理由から一括サイトはオススメできません。

【土地活用はどこに相談すればいいのか?】

それは実績もあり、地域に根ざしたところにお願いすることです。

あなたの土地がある地域の情報に詳しく、どの活用法なら最適なのかを教えてくれるのは大手ではありません。

大手は、自分の会社とっての利益を一番に考えているので、

お客様にとっての最適な提案はせずにマンション経営、アパート経営、駐車場をススメてくる場合が多いでしょう。

利益重視の大手よりも、長年、その地域と密接に関わってきた会社を選択した方が納得した活用方法を考えることができるでしょう。

「ハウスメーカー、工務店、不動産会社どこに相談すればいいの?」

地域に根ざしたところはわかったけど、どこに相談するのがいいのでしょう。

実際に施工から管理までを行っている工務店がベストであると考えます。

地方であれば特にですが、地方に最適な土地活用方法があります。

戸建賃貸や、アパート経営ではなく、グループホーム、旅館、

ガレージハウスなど様々な提案が可能なのが大手とは違った強みであると考えます。

無料相談も行っているところもあるので、セールスされることなく、しっかり聞いてくれるでしょう。

実際に相談内容から事例を用いて提案をしてくれるということもあります。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!

なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など

実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。

あなたに合った最適な土地活用方法を見つけるなら、まずは、無料相談から初めてみてください。

当サイトでもZOOMなどで無料相談を実施中です。

賃貸マンション経営のメリット

マンション経営はアパート経営と並んで代表的な土地活用です。

今回はそんなマンション経営のメリットについて書いていきます。

・安定収入が期待できる

マンション経営は入居者が入りさえすれば毎年安定した収入を得ることができます。

特にマンションの場合は部屋数を多くしやすく一時的な空室を

ほかの部屋でカバーしやすいため慢性的な入居者不足でなければ安定しやすいです。

またローンを返済し終われば手残りの金額も多くなり老後の年金代わりとしても使えます。

マンション経営で家賃収入が半年で半値になるときは、災害により大きく損なったり

周辺環境が劇的に変わったりしない限りありえません

そのようなことが起きる可能性は極めて低いので、マンション経営で得られる家賃収入は比較的安定しているといえるのです。

・節税効果が期待できる

以前も書きましたが不動産は現金で保有しているよりも、相続税評価額が下がります。

土地の上にマンションのような賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額は貸家建付地評価額を受け評価額が下がります

 建物についても、「借地権割合による評価減」が適用されるため自分で利用する建物よりも評価額が下がります。

また、マンションを建てるための借入金も、マイナスの資産となるため、他界時に残っている

残債分は資産の評価額を下げてくれます。

資産の評価額が下がれば支払う相続税も減るため、相続税の節税対策となるのです。

今回はマンション経営のメリットについてお話ししました。

もちろんメリットだけではなくデメリットもあります。

当サイトではそれらを踏まえた上で一番最適な土地活用の方法の

無料相談を実施中です。ぜひこの機会にご検討ください! 

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