修緒費か減価償却か、それが問題だ!

修緒費か減価償却か、それが問題だ!

建物も人間と同じで、時の経過と共に不具合が生じてきます。
屋根や壁にヒビが入り壁材や塗装が剥がれたり雨漏りがする等々と言った症状が出てくるでしょう。
そうなれば待ったなしで修繕が必要ですが、軽易なものから建て替え費用に匹敵するほど多額のものまで色々です。
早目に経費にしたいものの果たして税務の取り扱いは・・・?

地銀への不動産仲介解禁の可能性

地銀への不動産仲介解禁の可能性

地銀協は2005年以来、不動産仲介参入を要望し ています。

しかし金融庁はずっと「ノー」です。

金融庁は2017年11月「地域金融機関の業務範囲に係る規制緩和を含め環境整備について検討する」。

全宅連は2018年10月「断固反対の意を表明する」。

「中小宅建業者と比較し極めて有利な立場。 公正な競争が阻害される恐れ、中小宅建業者にとって死活問題 。 」

( 日 刊 不 動 産 経 済 通 信 2018.10.11)

金融庁は銀行の地域商社参入について規制緩和。

従来曖昧だった「商品の仕入れ販売や物流」を可能にします。(日経2019.9.4)

さて不動産はどうか?

第一生命は不動産管理会社への出資比率を金融庁規制で2.5%に留めていました。

同社は持株会社化し、金融庁と調整し、これを子会社化。

外部流出していた不動産管理収益を取り込みます。(日経2019.10.1)

島根銀行救済のために不動産子会社の設立?

島根銀行救済のために不動産子会社の設立?

マイナス金利で苦境の地銀。

SBIは島根銀行を救済、全国地銀を巻き込む「地銀連合構想」の始動です。

金融庁も島根県知事も期待しSBIに感謝します。

SBIの北尾CEOは「島根銀行の再生には1年もかけるつもりはない」。

そして「新たな不動産子会社の設立を検討している」。(日経2019.9.10,12)

地銀救済名目に地銀の不動産業参入か・・・?

かつて、銀行窓口に保険はありませんでしたが今は当り前。

今の銀行窓口に不動産はありません。10年後はどうか。

サブスクリクションでビジネスモデルの大変革?

サブスクリクションでビジネスモデルの大変革?

サブスクリクションとは、具体的には「定額料金による使い放題」ですが、

「『所有』から『利用』への変化で、全ての発想を、製品やサービスではなく“顧客の価値”から始めることになる。

顧客に魅力的な価値を提供し続けることで、継続利用による顧客単価を高めることができるかが、事業の成長を決定します」。

(日経MJ2019.9.11)

アップルは月600円でゲーム配信のサブスク。家族最大6人までOKで1人100円。

グーグルも同様のサービスを欧米で開始です。所有から利用。ゲーム機不要になれば任天堂はどうなるか。

「プレイステーション」のソニーと「Xbox」のマイクロソフトはサブスク社会へ向け戦略的提携。

自動販売機で飲み物1日1回なら月2,480円。

子供向けメガネの利用料月1,000円。手洗い洗車のサブスク月額9,980円。

ランチ1ヶ月4,980円。電子参考書30冊が月980円。

(日経電子版2019.9.3,15,17,18,日経MJ2019.9.18)

インド企業Oyoの日本での住宅サブスク事業。

Oyoがオーナーから物件借り上げ、家具家電、タオル等を備付け家具付き住宅として運用。

敷礼ゼロでオンライン契約、即日入居。電気水道ガス契約済み、手ぶら転居。利用者の平均入居期間は7~10ヶ月。

「ほぼすべてのエリア・物件で、他のサブリース会社を上回る借り上げ条件を、提案を受けた即日で提示できる」とか。

(プロパティマネジメント2019年9月)

日鉄興和不動産は分譲マンションに家具サブスク。

取扱い家具は51ブランド4万種類を月額払いに・・・。

期間は3~24ヶ月で定価購入時の価格を超えない設定です。(週刊住宅2019.8.28)

エディオンはエアコンの貸し出し。9万円程のモデルを月額480円。25ヶ月以降は無料。 (日経 MJ2019.8.28)

ふるさと納税で京都アニメーションへの寄附

ふるさと納税で京都アニメーションへの寄附

ふるさと納税の返戻品は寄付額の3割限度と総務省は自治体に通知します。

自治体は法的には従う義務はなく、大阪府泉佐野市は無視しました。

総務省は通知に従わないとの理由で法規制しました。

国と自治体のトラブルを審査する委員会が、

「従う義務のない通知に従わないだけで規制するのは理由として不十分」

佐野市の勝ち。(日経2019.9.4)

京アニへの寄付は京都市経由。

京都市は集まった寄付を義援金とし被害者遺族に配分します。

民間企業や個人に寄付をしても税制優遇はありません。

これなら京都市への寄付です。だから、ふるさと納税になります。

更に被害者にとっては義援金となり非課税です。(週刊税務通信2019.9.16)

今回の扱いに反対する人はいないでしょう。

しかしこの仕組みが各自治体で独り歩きを始めるとどうなるのか。

国民は自分の税金の使途を選びます。

最高裁判決 2011.2.22

最高裁判決 2011.2.22

「親」の前に「長男」が死亡しているのだから、

「当該推定相続人(長男)の代襲者その他(孫)に遺産を相続させる旨の意思を有していたとみるべき特段の事情がない限り、その効力を生ずることはない」

つまり東京高裁判決と同じ考え方。この遺言書は無効。 長女の言い分通りに確定しました。

「自分より長男が先に死んでいる場合は孫に・・・」と、予備的に遺言に書けばいいだけです。

「(孫に代襲相続をさせたいのなら)遺言者の死亡以前に指定の相続人が死亡した時は代襲相続人となるべき者に

相続させる旨を補充的に記載しておくことでその趣旨を明らかにできる。

そのような遣言の例が公証実務においてまま見られることは公知の事実である。(前記東京高裁判決)」

そんなのカンタンなことだろう!

つまり簡単なことだし、普通の公証人ならそうやっているはずだろう・・・と判決は言うのです。

つまり、公証人のミスだろう・・・と言外に言っているのです。

公正証書遺言なら公証人がそう書いてくれるとしても、数多くの自筆証書にはそんなこと書かれていないことが多いはず。

「縁起でもない」し、親も長男も(公証人も)思いもしなかったのか(死亡13年前の遺言書でした)。

でも「長男が先に死んだ場合には・・・」を書くべきでした。

東京高裁判決2009.4.15

東京高裁判決2009.4.15

遺言は死亡の時から効力を生じる。

だから「父」の死亡時において財産を承継するとされた者が存在することが必要なのは当然。

だがその死亡時 には「長男」は存在しない。だから無効。

ただし遺言書については、遺言者の意思を尊重して合理的にその趣旨を解釈すべき(最高裁判決1991.4.19に より)なので、

「父」の意思として「自分の死亡前に長男が死んでいたなら孫に遺言の効果を及ぼす」と読み取れるのならそうすべき。

でもそうは書かれていない。だから地裁判決を取り消して、長女の言い分どおりに遺言書は無効。

東京地裁判決2008.11.12

東京地裁判決2008.11.12

この遺言書は「遺贈」ではないから無効にはならない。

また代襲相続の仕組みは「長男」が受けるはずの権利 を「孫」に承継させる制度だ。

そして、「親」は「長男」に対して相続により承継させようとしていたのだから、

代襲相続人の「孫」が相続するの が「親」の意思に適う。

・・・つまり孫3人の言い分が通りました。

親より先に子が死んだら・・・?

親より先に子が死んだら・・・?

長男が6月に死亡。そしてその3ケ月後に親が死亡。

「全財産を長男に相続させる」との親の公正証書遺言が残されました。

親の配偶者はすでに死亡、子は2人。3ケ月前に死亡した長男、そして長女です。

長男には子(親から見れば「孫」) が3人います。

民法第887条「被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となる。」

孫3人は相続人(代襲相続人)となります。

ここで法定相続分は長女1/2、孫3人各1/6となります。

図をご覧ください。さて、「全財産を長男に」の遺言はどうなる?

民法985条「遺言は遺言者(親)の死亡の時からその効力を生ずる」。

つまり「全財産を長男に相続させる」とある遺言書は親死亡の時に効力が生じます。

その効力発生時には長男はすでに死亡。もはや存在しません。

民法994条「遺贈は遺言者(親)の死亡以前に受遺者(長男)が死亡したときは、その効力を生じない」。

それなら親のこの遺言も無効じゃないの・・・と思います。

さてここが微妙です。「遺贈」ならこの民法の規定により当然に無効です。

遺贈とは遺言書で財産を与える行為です。

しかし親の遺言書は、「長男に遺贈する」でなく、「長男に相続させる」と書かれていました。

「相続させる」とは「そのように相続手続きをしろ」との遺産分割方法指定です。無効となる「遺贈」ではないのです。

孫3人は「全財産を長男に相続させる」の遺言書に基づき代襲相続人として全財産を相続する(長女に遺留分はありますが)といいます。

一方で長女は遺言書は無効だといいます。そして争いに・・・。

離婚したなら遺留分放棄しろ!

離婚したなら遺留分放棄しろ!

性悪説に立つ相続のプロなら、そんな血も涙もない悪魔の仕打ちを提案しないといけません。

疎遠な孫との良好な関係・・・儚い夢・・・を信じるのも自由ですが。

「孫には何々を」と遺言で遺留分を配慮できれば解決です。

しかし、「全財産を長男へ」遺言・・・財産は長男同居の自宅だけ・・・を完璧に実現したければ傷心の次男への悪魔の仕打ちです。

「(遺留分の)放棄者の死亡等により代襲相続が開始した場合には、代襲相続人の遺留分はどうなるであろうか。

代襲者は被代襲者が生存しておれば取得するであろう相続権以上の権利を取得するはずはなく、

しかも代襲する相続権は遺留分権の欠けたものなのであるから、

代襲者の相続権も遺留分権の付着していないものと解するのが正当であろう。(新版注釈民法(28)有斐閣)」

「代襲相続人はあくまで被代襲者の有する権利の範囲で遺留分を請求しうるに過ぎない。(東京地裁1999.8.27)」