相続でアパートを所有しました。
老朽化していて建て替えを検討していますが、投資金額も大きいことからなかなか踏み切れません。
かといって、更地にするのもお金がかかるし、相続税もあるのでどうすればいいでしょうか？
土地活用をされるお客様の中には相続で物件を所有される予定の方もいらっしゃいます。
その多くが老朽化している物件のケースが多く、建て替えしたいけどリスクがあるのではないか？と不安を感じている方も多いです。
そこで、老朽化したアパートを建て替えすべきメリットをお伝えしたいと思います。
【アパートを相続予定の方に知って欲しい建て替えのメリット】
借入金はマイナスの資産であるため、借入が増えると全体資産の相続税評価額が減り、節税ができることになります。
築30年以上のアパートは、既に借入金が返済しきっていることが多いです。
借入金がなければ、プラスの資産だけとなり、相続税評価額が大きくなっています。
また、空室が多いアパートは相続税評価額が大きくなり、節税効果を発揮できません。
ですが、空室率の多いアパートは、建て替えることで賃貸割合が回復されるため、相続税対策効果が増します。
このように、相続前に建て替えすることで節税もでき、まだ経験のない子供へ新しいアパートを引き継ぐことで、古アパートよりも空室対策や修繕などに頭を悩まされることなく子供がアパート経営をすることが可能になります。
【節税以外のアパート建て替えメリット】
１.家賃をあげやすい
古い場合はどうしても家賃は下げないと埋まらないのですが、建て替えをすれば家賃は上げることが可能になります。
築年数が古いアパートはどうしても空室が目立ってしまいますが、、建て替えてしまった方が空室を埋めやすくなるでしょう。
一般的には建て替えたら埋まると言われていますが、立地の問題もあるので、ご相談していただけたらと思います。
２.物件の競争力
建て替えすることによって、その地域での競争力が上がり、満室になりやすくなります。
その地域でのニーズを見越した間取りや内装にすることで、入居者が求めている住まいの提供が可能になり、空室対策をせずとも競争力が増します。
３.しばらくは修繕費の心配がなくなる
築年数の古いアパートは、内装や外装の修繕も必要です。
最近では築年数の古いアパートの階段が崩れて入居者が怪我をしたというニュースもあるので、そのようなトラブルになる前に建て替えた方がいいでしょう。
4.税金対策になる。
建て替えは相続税の対策になるのですが、それ以外でも不動産所得にかかる所得税等の税金が安くなるという点もメリットがあります。
つまり、アパートを建て替えると、再び減価償却費が計上されるため、所得税等を節税することができます。
このように建て替えには大きなメリットがあります。
できれば相続される前に親御さんと一緒にご相談くだされば最適な方法をご提案させていただきます。
【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】
土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。
なので、投資をちゃんと回収できるのか？ということも重要です。
土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。
そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇％だから儲かる！なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。
そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。
あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。
収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。
そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか？
そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。
土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。
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