ソニーは不動産仲介業界を呑み込むのか!

ソニーは不動産仲介業界を呑み込むのか!

「自分のマンションの値段が知りたい」と「おうちダイ レクト(ソニー不動産&ヤフー不動産)」に登録すると、

自宅マンションの推定価格が定期的にメールされます。

更に「売却仲介手数料が0円」。そのまま「売りたい」と連絡すれば売主仲介料なしなのです。

それでいて安心の「ソニーブランド」。

不動産業者の反感をしり目に、当初ソニーは「(不動産業者の)両手仲介は利益相反だ」と消費者に訴えます。

激怒した「両手仲介」の不動産業の業界団体は「ふざけんな」とソニー不動産に送客するヤフーをボイコット。

まるで産業革命時に機械に仕事を奪われた労働者のラッタイド運動(機械打ち壊し運動)。

ボイコットぐらいでIT・AI激流を止められるか?

逆にソニーが仲介プラットフォームを武器に不動産市場を支配しようとしています。

アマゾンやグーグル、プラットフォーマーが最終勝利者になります。

2018年秋に大阪宅建協会(8500社加盟)が呑み込まれました。

「大阪宅建協会の会員企業は、売主から直接売却の依頼を受けている物件(物元物件)を『おうちダイレクト』上で販売することや

ビッグデータと独自のアルゴリズムで高い精度のAI売買査定支援ツールなど利用できます。(大阪宅建HP)」

いよいよ東京都宅建協会(14000社加盟)です。

東京都宅建の会員企業もソニー不動産を「利用できます」。つまり、呑み込まれます。
(住宅新報2019.5.14)

「昔の大手生保は『ソニーなんかに保険がわかるか』。

ソニーが保険営業を変え、現在の地位を築くとは想像もできませんでした。

ソニー生命は男性コンサル営業で生保市場に風穴を開けます。

それまでは保険会社都合で商品も保険料も配当金も横並び。

それを生保レディが義理・ 人情・プレゼントで押し込み販売。

他選択肢がありません。従来と全く違うソニーのコンサル営業と保険商品に消費者は覚醒します。

かつて大手生保に身を置いていた人は今の不動産流通業界に昔の生保業界の空気を感じます。

『ソニーなんかに不動産が…』と油断したら、やられます。

ソニー不動産は自らをプラットフォーマーとして社名変更、「SREホールディングス」になりました。

ビンボーな日本人?

ビンボーな日本人?

審議会の資料では、

「米国の個人資産はこんなに増えているのに、何で日本は・・・?」

と問題視されています。

「2,000万円不足」も衝撃的ですが、こちらの問題提起も衝撃です。

「日本の家計の金融資産はこの20年間で伸びておらず、直近の退職世代等の保有する世帯当たりの金融資産は米国の半分以下・・・」

【米国の65~74歳の平均金融資産】

1998年:3,144万円 ⇒ 2007年:5,095万円 ⇒ 2016年:5,896万円

【日本の60歳~69歳の金融資産】

1994年:2,087万円 ⇒ 2004年:2,159万円 ⇒ 2014年:2,129万円

「米国人は株式などで資産形成するから退職世代等の金融資産は過去20年間で3倍に増加」

1998年の米国の60歳の資産3,365万円、8年後には1.7倍の5,870万円に増加。

1994年の日本の55歳は1,509万円、10年後、退職金や給与で貯蓄を増やしたとしても1.4倍の2,059万円しか増えない。

昔は「米国人はキリギリス。貯蓄などせず人生を楽しみ消費する。日本人はアリ。働いて、働いて、働いて、貯める」と聞きましたが、

どうやら違っていたようです。

米国では株価も物価も給与も上がる。日本はどれも下がりっぱなしだしゼロ金利。

さらに「働き方改革」でアリの存在も否定されるし・・・。

2000年1人当たりGDP世界第2位だった日本は、 2018年には26位・・・。

この報道以降、FP事務所には30~40歳代の相談者が急増しているそうです(相談者の80%)。(朝日新聞.2019.06.12)

「自助努力」を狙った報告書ですが、今回の騒ぎで金融庁も厚労省も「自助」を言えなくなってしまいました。

しかし、国民の頭に「2,000万円貯めなくっちゃ!」が刷り込まれ、勝手に「自助努力」を始めるでしょう。

「資産運用ビジネス・・・」。

危ない営業が始まりそうな気配です。

不動産賃貸借でも貸借対照表に資産計上?

不動産賃貸借でも貸借対照表に資産計上?

日本会計基準でのオペレーティングリースは試算ではありませんが、

貸借対照表に資産計上になる見通しです(国際会計基準では資産計上されます)。

「そんなニュース、不動産には関係ないだろう」。いいえ、大ありです。不動産賃貸とは不動産のオペレーティングリース。

だから大きく影響を受けます。

オーナーからの家賃月額100万円で5年間の借家契約で、5年間物件をお借りするだけです。

不動産の所有権は永遠の権利です。オーナーはこの店舗を永遠に使用できます。

オーナーはこの永遠の利用権利のうちの5年分だけを賃借人に売却し、賃借人側は利用権利の5年分を購入する・・・と考えるのです。

つまり、「月額家賃100万円で5年間の賃貸借契約」とは、

「5年間の利用権利を6,000万円(100万円 ×12か月×5年)で売買する契約」なのです。

「借りただけ」と思えば資産計上など考えません。 「利用権利を買った」と考えるから資産計上なのです。

賃貸借契約を結ぶと貸借対照表に利用権利6,000万円計上。一方、5年間で計6,000万円がオーナーへの支払い義務。

だからリース債権6,000万円の債務計上。

1か月が経過し、利用権利6,000万円のうち1か月使用したので100万円を償却(経費)し、利用権利 は5,900万円に。

リース債務は100万円債務返済 (オーナーへの家賃の支払い)で5,900万円に減ります。驚きの処理方法です。

これまでは国際会計基準適用会社だけの問題でしたが、日本会計基準もこのようになりそうです。

例えば、サブリース大手の東建コーポ―レーションはこのリース債務が2兆3,000億円ありますが、現在はもちろん簿外です。

これが資産計上となれば、貸借対照表に資産と債務のダブル計上。

同社の貸借対照表の債務額は 1,000億円、それが突然、2兆4,000億円になります。

その結果ROA(総資産利益率)は劇落し、無借金優良企業がある日突然借金漬けの会社になります。

「定期借家なら・・・?」、「普通借家なら・・・?」、 「借地なら・・・?」、「解約可能なら・・・?」

上記が適用するかどうかはこれからです。草案作りなどを経て2~3年後、適用開始の見通しです。

アナリストは、「見かけ上の数値の悪化だとしても、

投資家が冷静に判断できるかどうかは分からない・・・」。

大企業が対象です。その子会社でなければ中小企業には無縁。税務は関係ありません。

(日本経済新聞2019.03.09、2019.03.23)

退職金の取り扱い!

退職金の取り扱い!

一方の退職金ですが、まずは勤続年数に応じ退職金の額面金額から退職所得控除額が差し引かれます。

この退職所得控除額ですが、基本的に20年以下であれば1年当たり40万円、最低でも80万円は控除できることになっているようです。

例えば10年勤続すれば、40万円×10年で400万円。この金額までの退職金には税金がかからないことになります。

20年を超える場合は、次のようになります。

70万円×(勤続年数-20年) +800万円

例えば、30年勤め上げて退職金が2,000万円だとしても、

この算式に当てはめて1,500万円が控除されるため、実際には500万円だけが課税の対象となるのです。

2,000万円に対して僅か500万円だけで済むことがいかに有利な事か・・・?

給与の場合と比較してみましょう。

年間の給与収入が2,000万円だったとすると、給与所得控除額は220万円で頭打ち。つまり1,780万円に課税される計算です。

それに加え、退職所得として課税される金額は、この控除額を控除後の何と1/2だけなのです。

この事を知っていれば、誰しも給与でなく退職金で支給されることを望むでしょう。

同じ保険で保険料が安くなる?

同じ保険で保険料が安くなる?

11年ぶりに保険料算定の基礎となる「生命表」が改定されました。

あくまでも商品次第ですが、掛け捨てなら保険料が安くなります

ひまわり生命の「家族のお守り」は5年前の35歳契約で月3,500円(非喫煙:月10万円、期間65歳等々)。

5年後の40歳で入り直すと普通であれば保険料は上がるはずです。

しかし、保険料は安くなり、月3,080円。

保険の営業員は大混乱するでしょうが、加入者側からすると掛け捨て保険を見直せば家計の足しになるのは明らかです。

 

地銀アパート融資減速「積極的」ゼロ!

地銀アパート融資減速「積極的」ゼロ!

今後、銀行融資審査は厳格になります。

色々な手法を使って一気に沢山の不動産を買えた時代が終焉しました。

今度の嵐は小さなものか大きなものかはわかりません。

ひとつ言えるのは、いつだって嵐(時化)は風の穏やかな平穏時にその目が発生し、

この天気が明日も明後日も続くのだろうと皆が疑わなくなった頃に突然、天候を急変させるということです。

まだデフレの出口も見えていません。

生き続けていくためには、命金としてのキャッシュフローが第一です。

「3年間通算の課税売上割合」は?

「3年間通算の課税売上割合」は?

2年3年目の金売上2,400万円、2年目3年目の家賃は年間1,200万円。3年間通算の課税売上割合を算出します。

(金の売買売上)

1年目: 200万円

2年目:2,400万円

3年目:2,400万円

——————————————

小 計:5,000万円(A)

(家賃)

1年目:1,200万円

2年目:1,200万円

3年目:1,200万円

(金売上+家賃)

1年目:1,400万円

2年目:3,600万円

3年目:3,600万円

——————————————

小 計:8,600万円(B)

(A)÷(B)=58.13%

初年度100%から58.13%までの変動で、変動率初年度比50%未満。

これは課税売上割合100%の金売買会社が副業でアパート投資をしたのと同じ。

「変動率50%未満」で3年目800万円没収再計算をクリアできます。

しかし、「金の売上げを年間2,400万円もするって大変な事じゃない?」。

あなたの声がココまで聞こえて来そうです。

一番簡単な方法は、金地金の現物を預かる貴金属商で、200万円(金地金400g)を月一回売買するだけです(朝買い、夕方売り)。

これで還付の理屈は整いました。

ただし、諸手続きは複雑微妙ですし、専門士業である税理士先生の専権事項ですので、必ず相談して進めて下さい。

 

カルロス・ゴーン氏逮捕?

カルロス・ゴーン氏逮捕?

11月19日、「日産自動車カルロス・ゴーン会長逮捕」には驚きました。

しかも発端は日産自動車会社の内部告発ということで二度驚き・・・。

この間、不正検査でもなんとか1,000円を死守していた株価も、チャートに大きな窓を空けて900円台前半まで急落・・・。

関連会社となった三菱自動車も同様に急落・・・。

フリー百科事典「ウィキペディア」によると、

—(以下ウィキペディア)——————————————-

カルロス・ゴーン(Carlos Ghosn、1954年3月9日)は、フランスの自動車会社ルノーの取締役会長兼CEO(PDG)にして、日産自動車の会長、三菱自動車工業の会長。またルノーと日産は、2010年以降全世界自動車市場の約10%のシェアを保っているが、ゴーンはルノー、日産自動車、三菱自動車工業の株式の相互保有を含む戦略的パートナーシップを統括する「ルノー・日産・三菱アライアンス」の社長兼最高経営責任者(CEO)をも兼務する。

—————————————-—(以上ウィキペディア)—

数年前、日本経済新聞の最終ページの「私の履歴書」も読んでいましたので、まさかの東京地検特捜部による逮捕に驚きました。

逮捕容疑は、

—(以下ウィキペディア)——————————————-

開示されるゴーン自身の報酬額を少なくするため、長年にわたり、実際の報酬額よりも減額した金額を有価証券報告書に記載していたとして、東京地検特捜部により金融商品取引法違反容疑で代表取締役グレッグ・ケリーとともに逮捕される。

日産自動車の西川広人社長は、同年11月22日に招集する取締役会議でゴーンを同社の会長職を解任する方針と説明した。日産は内部通報により、数か月間の内部調査を行ってきたことをプレスリリースで明らかにしている。

————————————-—(以上ウィキペディア)—

私も含めて多くの人は

「人の不幸は蜜の味!」。

偉大なる企業人の逮捕に目が釘付けになったことでしょう。

その裏で、企業内部の内部通報・・・、できすぎたので社内の恨みを相当受けていたのか、それとも日本特有の派閥争いか・・・?

またしても立ちはだかる壁。日産ガンバレ。

競馬で大穴当てて税金申告する人はいるの?

競馬で大穴当てて税金申告する人はいるの?

「競馬で大穴当てて税金を申告する人はいるの?」

「税金を払うのは徳光さんぐらいさ!」

飲み屋でのオジサンたちの会話です。

オジサン世代のあこがれとも言うべき日テレ元アナウンサー徳光さん、大穴的中を自らマスコミ公開、公開したから仕方ないと申告しました。

ただ、飲み屋のオジサンの見解は正解です。

「競馬競輪など公営ギャンブルで1,000万円以上の高額な払戻金を得た人の大半が税務申告していないことが会計検査院の調べで分かった。」

(日本経済新聞)

ギャンブル主催者からの聞き取りで、2015年に1回払戻金1,050万円以上は530件127億円。

同年の申告実績で同金額払戻金の申告は50数件20億円です。

確かに9割が無申告。

しかし、何と50人もが納税(10人中1人もが申告納税)。

何と納税意識が高い国なのか・・・?

今はSNS時代。大穴的中を思わず公開して仕方なく…という芸能人も多いようです。

寝屋川市48歳の元税務室課長は、5レースの1着すべて当てる「WIN5」を2回的中(驚)。

払戻金1.6億円(驚)。

ただし、元税務室課長にもかかわらず無申告がバレて「懲役6カ月。執行猶予2年、罰金1,200万円。」

更に、「納税者の規範となるべき役職の職員が多額の脱税行為…大変遺憾」と懲戒免職。

大穴的中はその人生に幸か不幸か・・・。
(出典:朝日新聞2018.5.23)

話は変わりますが、共同購入で宝くじを購入し、10億円当ったならば代表者一人で10億円取りに行き、

その後に共同購入者に配分すると、「代表者から他の購入者へ贈与」とされる可能性があります。

全員で受け取りに行き、受取人欄に全員の名前を書くと、それにより一人一人が受け取ったことなり贈与税は係りません。

大穴が当たったり、宝くじを買ってもいつもはずればかりな私は、確かに幸せなのでしょう

(幸せは、いつも自分の心が決める(相田みつを))。

法務局が遺言書を保管する!

法務局が遺言書を保管する!

仏壇にあった遺言書。

さてどうなるのか・・・。

第一発見者次第です。皆が誠実とは限らず、都合悪ければ、破られたり隠されたり・・・。

自筆証書遺言には保管制度がありません(一部弁護士会に有り。公証人による公正証書遺言は保管され検索可)。

紛失・亡失(見つからない)や廃棄・隠匿・改ざんを防ぐための保管サービスを、法務局が平成32年7月までに始めます。

ある男が自筆証書遺言を作成。

自宅には置かず、本人が地元法務局(住所地、本籍地、所有不動産所在地のいずれか)に持参して、「出頭」(法律の表現)します。

法務局の担当官が本人確認し、その遣言書をチェックします。

内容のチェックはせず外的条件チェックだけです。

日付はあるか、訂正方式は問題ないか。「あなたの自筆ですか」と問うでしょうが、

筆跡鑑定などはなく「本人自筆じゃない」と後々もめる余地は残ります。

内容をチェックがないので素人作成の大もめ確定、欠陥遺言書もそのまま保管です。

公正証書遺言なら公証人は入院中の病院にまで出張してくれます。

法務局保管サービスは本人出頭必須で代理人はダメ。公正証書なら人違い防止に証人2人立合ですが法務局では証人ナシ。

「なりすまし」余地あり・・・?です。

 

法務局は保管した遺言を画像ファイルにします。

日付や遣言者名(その男)、受遺者名(「飲み屋のママA子に甲マンションを遺贈する」ならA子)、等のデータを法務局データベースに登録します。

これが遣言の保管です。

保管の撤回を望めば、遺言は返還され、データは、削除されます。

「飲み屋のママB子に甲マンションを遺贈する」と書き直して出頭し、新たな保管もできます。

その男(遺言者)が亡くなります。その男の相続人は全国どの法務局(全国オンライン)からでも、

「もし(父の)遺言があれば見せて下さい」と申請でき、あれば証明書(画像ファイル等「遺言書情報証明書」)の交付を受けます。

法務局は証明書を最初の1人に交付したら、他全員(相続人受遺者等)に保管の旨を通知します。

男は生前「飲み屋のママA子」と「飲み屋のママB子」に「甲マンション残してやるよ」と口約束し、「俺が死んだら法務局に行けよ。」

A子ママもB子ママも「何人(なんびと)も」(法律の表現)、「亡あの男の遺言はありますか」と法務局に尋ねられます。

受遺者としてデータ登録のある「A子ママ」だけは「あります」と教えてもらえ、証明書の交付へ。

B子ママは対象外。「嘘だったの~(悔)」と嘆くだけです。

この証明書により不動産登記や預金名義が変更できます。

位置付けは「新たな公共サービス」です。(法制審部会H28.5.17)、実費を考慮した手数料で済みます。

安全性なら公正証書遣言ですが、廉価な公共サービス登場です。

顧客へアドバイス必須の新制度で、司法書士や行政書士などはビジネスチャンスです。

人が死ぬと、法務局保管の遺言書の有無を必ず確認する時代がいずれ到来しそうです。