「共有」より「配偶者居住権」が 相続税では断然お得!

「共有」より「配偶者居住権」が 相続税では断然お得!

配偶者居住権を選ばずに、共有を選んだ税理士は、損害賠償請求されるようになるかも・・・。

ただ、母より先に子が死ぬと損

・・・「所有者(子)の相続開始時において同様に評価することが考えられる」(改正税 制のすべて)・・・

配偶者居住権は時の経過と地価動向で変動します。

その時に3,000万円ならば、居住権付所有権は6,000万円でなくて7,000万円で相続税課税です。

民法改正要綱には「財産的価値アリ」。

しかし、一身専属権だからと民法1032条③は「配偶者居住権は譲渡できない」。

「例えばホーム入居用のため母子一括1億円で讓渡できるか・・・?道路拡幅で強引に1億円で収用されたら・・?」

配偶者には切実な問題です。

法制審議会では激論。当初は「譲渡できる」、それが「所有者(子)に買取り請求できる」、最終「譲渡することができない」ヘ。

法制審の最終での考え方は・・・?

「配偶者居住権も一つの債権ですので放棄が可能です。 所有権全体を譲渡したい場合には、

配偶者が放棄することによって配偶者居住権を消滅させた上で、負担のない所有権全体を移転することができます。(法制審議事録)」

「放棄の条件として・・・金銭の支払いを受ける」も可(法務省担当官解説本)。

例えば「子は母に解決金3,000万円を払って放棄を受け (「譲渡」ではない)、子の完全所有権にして1億円で売る・・・」。

これなら一括1億円売却と実質は同じ。

問題は税。子にはどう課税されるか。 無償放棄なら贈与税。

でも前述通達は著しく低い対価でなければ=適正対価(3,000万円)を付ければ、贈与税なし。

(現行税制・・・不動産の場合、このような対価あり贈与(負担付贈与)での贈与税は路線価等でなく時価基準での差額への贈与税。

不動産扱いされるのか?)

また母にはどう課税されるか。3,000万円で不動産売却と同じとされ母へ議渡税か? (雑所得?総合議渡?)

(現行税制・・・不動産の場合、負担(3,000万円払うとの負担)付贈与なら(3,000万円で) 売ったとして母に譲渡税。)

なお、配偶者居住権は譲渡不可なので未差押物件なら、差押えできません(議事録)。詐害行為には便利に使えます。

二次相続で相続税は大差に!

二次相続で相続税は大差に!

①共有持分には相続税課税

②居住権なら相続税課税ナシ。

配偶者居住権は配偶者(母)が死ぬと消減します。

子所有の所有権は居住権付とのタガは消減し、自由に1億円で売れます。

6,000万円が1億円に跳ね上がるのです。

借地人が勝手に立退料ナシで立ち退き、地主所有の貸地が突然に更地になったのと同じです。

子はいわば「配偶者居住権消減益4,000万円」を得たのです。

共有持分なら相続税課税。配偶者居住権消減益なら課税ナシ。

所有者との合意や配偶者の放棄により配偶者居住権が消減した場合で、

対価の支払いがなければ所有者へ贈与税です(著しく低い対価ならその差額へ贈与税)。

死亡や期間満了での消滅なら贈与税は課税しません(2019年7月8日公開:改正相続税法基本通達9-13の2)

「配偶者はその死亡による配偶者居住権の消減の時に、

当初設定した配偶者建物の使用収益の完了に至ることから移転しうる経済的価値は存在しないと考えられ、

「みなし贈与」の適用もないと考えられます。」改正税制のすべて(財務省主税局)

ソニーは不動産仲介業界を呑み込むのか!

ソニーは不動産仲介業界を呑み込むのか!

「自分のマンションの値段が知りたい」と「おうちダイ レクト(ソニー不動産&ヤフー不動産)」に登録すると、

自宅マンションの推定価格が定期的にメールされます。

更に「売却仲介手数料が0円」。そのまま「売りたい」と連絡すれば売主仲介料なしなのです。

それでいて安心の「ソニーブランド」。

不動産業者の反感をしり目に、当初ソニーは「(不動産業者の)両手仲介は利益相反だ」と消費者に訴えます。

激怒した「両手仲介」の不動産業の業界団体は「ふざけんな」とソニー不動産に送客するヤフーをボイコット。

まるで産業革命時に機械に仕事を奪われた労働者のラッタイド運動(機械打ち壊し運動)。

ボイコットぐらいでIT・AI激流を止められるか?

逆にソニーが仲介プラットフォームを武器に不動産市場を支配しようとしています。

アマゾンやグーグル、プラットフォーマーが最終勝利者になります。

2018年秋に大阪宅建協会(8500社加盟)が呑み込まれました。

「大阪宅建協会の会員企業は、売主から直接売却の依頼を受けている物件(物元物件)を『おうちダイレクト』上で販売することや

ビッグデータと独自のアルゴリズムで高い精度のAI売買査定支援ツールなど利用できます。(大阪宅建HP)」

いよいよ東京都宅建協会(14000社加盟)です。

東京都宅建の会員企業もソニー不動産を「利用できます」。つまり、呑み込まれます。
(住宅新報2019.5.14)

「昔の大手生保は『ソニーなんかに保険がわかるか』。

ソニーが保険営業を変え、現在の地位を築くとは想像もできませんでした。

ソニー生命は男性コンサル営業で生保市場に風穴を開けます。

それまでは保険会社都合で商品も保険料も配当金も横並び。

それを生保レディが義理・ 人情・プレゼントで押し込み販売。

他選択肢がありません。従来と全く違うソニーのコンサル営業と保険商品に消費者は覚醒します。

かつて大手生保に身を置いていた人は今の不動産流通業界に昔の生保業界の空気を感じます。

『ソニーなんかに不動産が…』と油断したら、やられます。

ソニー不動産は自らをプラットフォーマーとして社名変更、「SREホールディングス」になりました。

ビンボーな日本人?

ビンボーな日本人?

審議会の資料では、

「米国の個人資産はこんなに増えているのに、何で日本は・・・?」

と問題視されています。

「2,000万円不足」も衝撃的ですが、こちらの問題提起も衝撃です。

「日本の家計の金融資産はこの20年間で伸びておらず、直近の退職世代等の保有する世帯当たりの金融資産は米国の半分以下・・・」

【米国の65~74歳の平均金融資産】

1998年:3,144万円 ⇒ 2007年:5,095万円 ⇒ 2016年:5,896万円

【日本の60歳~69歳の金融資産】

1994年:2,087万円 ⇒ 2004年:2,159万円 ⇒ 2014年:2,129万円

「米国人は株式などで資産形成するから退職世代等の金融資産は過去20年間で3倍に増加」

1998年の米国の60歳の資産3,365万円、8年後には1.7倍の5,870万円に増加。

1994年の日本の55歳は1,509万円、10年後、退職金や給与で貯蓄を増やしたとしても1.4倍の2,059万円しか増えない。

昔は「米国人はキリギリス。貯蓄などせず人生を楽しみ消費する。日本人はアリ。働いて、働いて、働いて、貯める」と聞きましたが、

どうやら違っていたようです。

米国では株価も物価も給与も上がる。日本はどれも下がりっぱなしだしゼロ金利。

さらに「働き方改革」でアリの存在も否定されるし・・・。

2000年1人当たりGDP世界第2位だった日本は、 2018年には26位・・・。

この報道以降、FP事務所には30~40歳代の相談者が急増しているそうです(相談者の80%)。(朝日新聞.2019.06.12)

「自助努力」を狙った報告書ですが、今回の騒ぎで金融庁も厚労省も「自助」を言えなくなってしまいました。

しかし、国民の頭に「2,000万円貯めなくっちゃ!」が刷り込まれ、勝手に「自助努力」を始めるでしょう。

「資産運用ビジネス・・・」。

危ない営業が始まりそうな気配です。

不動産賃貸借でも貸借対照表に資産計上?

不動産賃貸借でも貸借対照表に資産計上?

日本会計基準でのオペレーティングリースは試算ではありませんが、

貸借対照表に資産計上になる見通しです(国際会計基準では資産計上されます)。

「そんなニュース、不動産には関係ないだろう」。いいえ、大ありです。不動産賃貸とは不動産のオペレーティングリース。

だから大きく影響を受けます。

オーナーからの家賃月額100万円で5年間の借家契約で、5年間物件をお借りするだけです。

不動産の所有権は永遠の権利です。オーナーはこの店舗を永遠に使用できます。

オーナーはこの永遠の利用権利のうちの5年分だけを賃借人に売却し、賃借人側は利用権利の5年分を購入する・・・と考えるのです。

つまり、「月額家賃100万円で5年間の賃貸借契約」とは、

「5年間の利用権利を6,000万円(100万円 ×12か月×5年)で売買する契約」なのです。

「借りただけ」と思えば資産計上など考えません。 「利用権利を買った」と考えるから資産計上なのです。

賃貸借契約を結ぶと貸借対照表に利用権利6,000万円計上。一方、5年間で計6,000万円がオーナーへの支払い義務。

だからリース債権6,000万円の債務計上。

1か月が経過し、利用権利6,000万円のうち1か月使用したので100万円を償却(経費)し、利用権利 は5,900万円に。

リース債務は100万円債務返済 (オーナーへの家賃の支払い)で5,900万円に減ります。驚きの処理方法です。

これまでは国際会計基準適用会社だけの問題でしたが、日本会計基準もこのようになりそうです。

例えば、サブリース大手の東建コーポ―レーションはこのリース債務が2兆3,000億円ありますが、現在はもちろん簿外です。

これが資産計上となれば、貸借対照表に資産と債務のダブル計上。

同社の貸借対照表の債務額は 1,000億円、それが突然、2兆4,000億円になります。

その結果ROA(総資産利益率)は劇落し、無借金優良企業がある日突然借金漬けの会社になります。

「定期借家なら・・・?」、「普通借家なら・・・?」、 「借地なら・・・?」、「解約可能なら・・・?」

上記が適用するかどうかはこれからです。草案作りなどを経て2~3年後、適用開始の見通しです。

アナリストは、「見かけ上の数値の悪化だとしても、

投資家が冷静に判断できるかどうかは分からない・・・」。

大企業が対象です。その子会社でなければ中小企業には無縁。税務は関係ありません。

(日本経済新聞2019.03.09、2019.03.23)

退職金の取り扱い!

退職金の取り扱い!

一方の退職金ですが、まずは勤続年数に応じ退職金の額面金額から退職所得控除額が差し引かれます。

この退職所得控除額ですが、基本的に20年以下であれば1年当たり40万円、最低でも80万円は控除できることになっているようです。

例えば10年勤続すれば、40万円×10年で400万円。この金額までの退職金には税金がかからないことになります。

20年を超える場合は、次のようになります。

70万円×(勤続年数-20年) +800万円

例えば、30年勤め上げて退職金が2,000万円だとしても、

この算式に当てはめて1,500万円が控除されるため、実際には500万円だけが課税の対象となるのです。

2,000万円に対して僅か500万円だけで済むことがいかに有利な事か・・・?

給与の場合と比較してみましょう。

年間の給与収入が2,000万円だったとすると、給与所得控除額は220万円で頭打ち。つまり1,780万円に課税される計算です。

それに加え、退職所得として課税される金額は、この控除額を控除後の何と1/2だけなのです。

この事を知っていれば、誰しも給与でなく退職金で支給されることを望むでしょう。

同じ保険で保険料が安くなる?

同じ保険で保険料が安くなる?

11年ぶりに保険料算定の基礎となる「生命表」が改定されました。

あくまでも商品次第ですが、掛け捨てなら保険料が安くなります

ひまわり生命の「家族のお守り」は5年前の35歳契約で月3,500円(非喫煙:月10万円、期間65歳等々)。

5年後の40歳で入り直すと普通であれば保険料は上がるはずです。

しかし、保険料は安くなり、月3,080円。

保険の営業員は大混乱するでしょうが、加入者側からすると掛け捨て保険を見直せば家計の足しになるのは明らかです。

 

地銀アパート融資減速「積極的」ゼロ!

地銀アパート融資減速「積極的」ゼロ!

今後、銀行融資審査は厳格になります。

色々な手法を使って一気に沢山の不動産を買えた時代が終焉しました。

今度の嵐は小さなものか大きなものかはわかりません。

ひとつ言えるのは、いつだって嵐(時化)は風の穏やかな平穏時にその目が発生し、

この天気が明日も明後日も続くのだろうと皆が疑わなくなった頃に突然、天候を急変させるということです。

まだデフレの出口も見えていません。

生き続けていくためには、命金としてのキャッシュフローが第一です。

「3年間通算の課税売上割合」は?

「3年間通算の課税売上割合」は?

2年3年目の金売上2,400万円、2年目3年目の家賃は年間1,200万円。3年間通算の課税売上割合を算出します。

(金の売買売上)

1年目: 200万円

2年目:2,400万円

3年目:2,400万円

——————————————

小 計:5,000万円(A)

(家賃)

1年目:1,200万円

2年目:1,200万円

3年目:1,200万円

(金売上+家賃)

1年目:1,400万円

2年目:3,600万円

3年目:3,600万円

——————————————

小 計:8,600万円(B)

(A)÷(B)=58.13%

初年度100%から58.13%までの変動で、変動率初年度比50%未満。

これは課税売上割合100%の金売買会社が副業でアパート投資をしたのと同じ。

「変動率50%未満」で3年目800万円没収再計算をクリアできます。

しかし、「金の売上げを年間2,400万円もするって大変な事じゃない?」。

あなたの声がココまで聞こえて来そうです。

一番簡単な方法は、金地金の現物を預かる貴金属商で、200万円(金地金400g)を月一回売買するだけです(朝買い、夕方売り)。

これで還付の理屈は整いました。

ただし、諸手続きは複雑微妙ですし、専門士業である税理士先生の専権事項ですので、必ず相談して進めて下さい。

 

カルロス・ゴーン氏逮捕?

カルロス・ゴーン氏逮捕?

11月19日、「日産自動車カルロス・ゴーン会長逮捕」には驚きました。

しかも発端は日産自動車会社の内部告発ということで二度驚き・・・。

この間、不正検査でもなんとか1,000円を死守していた株価も、チャートに大きな窓を空けて900円台前半まで急落・・・。

関連会社となった三菱自動車も同様に急落・・・。

フリー百科事典「ウィキペディア」によると、

—(以下ウィキペディア)——————————————-

カルロス・ゴーン(Carlos Ghosn、1954年3月9日)は、フランスの自動車会社ルノーの取締役会長兼CEO(PDG)にして、日産自動車の会長、三菱自動車工業の会長。またルノーと日産は、2010年以降全世界自動車市場の約10%のシェアを保っているが、ゴーンはルノー、日産自動車、三菱自動車工業の株式の相互保有を含む戦略的パートナーシップを統括する「ルノー・日産・三菱アライアンス」の社長兼最高経営責任者(CEO)をも兼務する。

—————————————-—(以上ウィキペディア)—

数年前、日本経済新聞の最終ページの「私の履歴書」も読んでいましたので、まさかの東京地検特捜部による逮捕に驚きました。

逮捕容疑は、

—(以下ウィキペディア)——————————————-

開示されるゴーン自身の報酬額を少なくするため、長年にわたり、実際の報酬額よりも減額した金額を有価証券報告書に記載していたとして、東京地検特捜部により金融商品取引法違反容疑で代表取締役グレッグ・ケリーとともに逮捕される。

日産自動車の西川広人社長は、同年11月22日に招集する取締役会議でゴーンを同社の会長職を解任する方針と説明した。日産は内部通報により、数か月間の内部調査を行ってきたことをプレスリリースで明らかにしている。

————————————-—(以上ウィキペディア)—

私も含めて多くの人は

「人の不幸は蜜の味!」。

偉大なる企業人の逮捕に目が釘付けになったことでしょう。

その裏で、企業内部の内部通報・・・、できすぎたので社内の恨みを相当受けていたのか、それとも日本特有の派閥争いか・・・?

またしても立ちはだかる壁。日産ガンバレ。