沖縄宮古島で賃貸アパート家賃が高騰!

沖縄宮古島で賃貸アパート家賃が高騰!

昨年の夏前から上昇。1K4~5万円が今は8~10万円。東京都心部と同じくらいの相場で、空き物件なし。

ある3LDK築10年賃貸アパートは「家賃改定のお知らせ」で、 6万1千円から一気に9万円へ。

背景は観光客急増に伴う建築ラッシュです。2013年度から6年連続で観光客数が過去最多更新です。

2018年度の観光客数は114万人と5年で2.7倍です。

国際クルーズ船の寄港回数は、2014年度は2回でしたが2018年度はなんと153回です。

リゾートホテルの建設ラッシュ、それに陸上自衛隊の駐屯地建設。

島外からの建設作業員のために、建設会社によるアパート借上げで物件「争奪戦」が勃発し、それが家賃高騰へ。(朝日新聞2019.8.8)

孫正義氏の投資は自己資金70%が許容範囲!

孫正義氏の投資は自己資金70%が許容範囲!

ソフトバンクの孫正義氏へのインタビューです。

「・・・攻めないことがむしろ一番リスクだ。攻めない日本型経営の多くは危険だ。

我々はがんがん攻めるため、普通の会社以上に守りにも気を配る。トカゲの尻尾は3割くらい切っても生えてくる。

それ以上切ったら死んでしまう。 僕の目線も3割がリスクの許容範囲。7割残れば安全だ。」

「これを具体化したのが、(純負債を保有株式価値で割った)ローン・トゥ・バリュー(LTV)を25%未満に抑えるという基準だ。

これだと仮に保有株の価値が4分の1に減って も、保有株を売れば債務不履行にはならない。

異常事態が起きてもLTVは30~35%に抑えるがこれは黄色信号だ。

この水準になったら、借り入れを減らすために資産を一部売却したり、再投資を控えたりする。

今はこれが15%という『快適ゾーン』にあるから全然怖くない」
(日経2019.7.28)

自己資金ゼロ全額借金のサラリーマン不動産投資は LTV100%。孫氏流LTV30%とは自己資金70%です。

2%のインフレにならない原因は不動産!

2%のインフレにならない原因は不動産!

「仮説・・・、異次元緩和で銀行貸出が増えても、不動産市場に資金が流れ込んでいるから、

需給ギャップが改善してもインフレ醸成につながっていない。」

マネーが実物経済でなく不動産市場に向かい、超金融緩和を継続しても2%インフレは達成できないのではないか。

優良企業は無借金経営、借り入れを増やすのは低採算企業。

そこを刺激しても衰退産業が過剰供給能力を抱え、デフレ圧力を温存させるだけ・・・。

本業不調で不動産賃貸業に参入して借入する企業も増えたようで、公式統計より不動産関連融資が増大している可能性がある。

挙げ句の果て、賃貸物件の供給過剰が家賃下押しを通じ、インフレ上昇を阻害します。(日経ヴェリタス2019.7.28)

若い世帯の借金が膨らみます。2018年の20~30代の負債残高は調査開始の2002年以降で最高。

住宅ローンが膨らみます。若年層は持ち家比率が上昇中です。

企業が社宅や賃貸補助を減らす一方で低金利。

無理してローンを組み、ローン返済で日常生活では節約し、消費性向は低下傾向です。(日経2019.7.8)

不動産業界でうわさの「不動産三田会」!

不動産業界でうわさの「不動産三田会」!

「三田会」とは慶応OB以外には禁断の場だそうです。

月1度の月例情報交換会、大手不動産・ハウスメーカー、自営業者、不動産コンサルなど100人参加で、

各テーブルには物件資料が山積み。マイクが参加者に回されて、卒業年次と自己紹介と物件紹介。

決まり文句の「三田会限り」。外部への情報流出禁止。 平日昼の会場はぎっしり。その後は懇親会へ。年40回もの会合が開かれます。

1988年設立で会員数900人、 不動産関連限定で面接や紹介が必要です。

「三田会に出回る物件と情報だけで商売が全て成立している会員は何人もいる。

会員になると作れる不動産三田会の名刺が仕事に直結するため、それ欲しさに新入会希望者が後を絶たない!」

猛追する「不動産稲門会」。運営方法等を三田会からヒアリングしての立ち上げ。

1994年設立、450人、不動産に興味があれば入会OKで月例会参加は60人。

各大学に広がり2004年に全17大学で大学不動産連盟が設立。

その地域情報交換会での年間成約件数は1,156件だとか・・・。(週刊ダイヤモンド2019.7.13)

経費と家事関連費との分かれ目!

経費と家事関連費との分かれ目!

ことは交際費だけではありません。個人を扱う所得税では、業務に関連するものだけが経費として扱われます。

製造業や小売業等の事業所得であればいざ知らず、不動産所得の必要経費はその観点からは極めて限られたモノだけです。

固定資産税や先の修繕費、減価償却費、不動産業者への謝礼等程度でしょうか。

税務調査では、業務に直接関連のなさそうな、いわゆる家事関連費が混入していないかどうかがポイントになります。

勿論、法人であっても考え方は同じで、個人的な支出は認められません。

ただ、法人が行う業務は基本的には法人の行為となるため、車両関連の費用、タクシー料金、新聞代、スマホの利用料等々・・・。

まさしく日本は「法人天国」と言ったら言い過ぎ?

交際費か?会議費か?

交際費か?会議費か?

これについては、税法は、一般的な社会常識とは全くかけ離れた考え方をするのです。

一般論として、交際費と言えば“外部の人間との業務上の人間関係を円滑にするため、

酒食、旅行、観劇等を通じて接待、供応するための費用”です。営業活動を行う上で必須の費用ではあります。

しかし、とりわけ法人税法では冗費の抑制と言う観点から、内容の如何に拘わらず、経費として認められる限度額を設けているのです。

そのため、法人としてはその対抗策として、交際費ではなく会議費であるとか、交通費であるとかの経理処理を行いがちです。

勿論、税務署もそこは承知をしていて、税務調査ともなれば周辺の科目については吟味検討が行われます。

また、個人に係る所得税においては、そもそも“不動産所得に交際費は不要”であると考えているフシがあります。

不動産所得は地主や建物のオーナーが得るべき所得です。

貸す側の人間は接待される立場だとでも考えているのでしょうか。

逆に法人税では、限度額までであれば、支払いの事実さえ確認できれば内容を問われることもあまりなく、

アンバランスな取り扱いです。交際費は法人が絶対に有利です。

修繕費か?減価償却の対象か?

修繕費か?減価償却の対象か?

これに対し経費はいささか面倒です。最も頻繁に生じる問題は修繕費です。

税務上は修繕費となれば、支払時に全額が経費となります。

それに対し税務用語では「資本的支出」と言いますが、支払時に全額が経費にならないものがあります。

いったん建物や設備等のように資産として計上し、その後何年かに分けて減価償却の手続きを通じて費用としていくものです。

減価償却とは、例えば建物本体で考えた場合、建物が経年劣化することによる価値の減少分、と考える事ができるでしょう。

つまり、建物を取得するための支出は、将来の収入を生み出すための前払いと考えるのです。

そのため支払時に全額を経費化するのではなく、耐用年数を考慮した期間で按分すると言う手続きなのです。

この様に考えると、支払時に全額を経費化することが妥当でないことは理解ができても、実務はさらに複雑です。

総論としては判断ができても、個別具体的には修繕費との峻別は容易ではないからです。

ここでその詳細は述べませんが、あえて一言で言えば、その修繕によって寿命が延びるものは資本的支出と考えていいでしょう。

なお、税法では上記のような考え方とは全く別に、各種の特例を設けて早期の償却を促す制度が用意されています。

これは偏に政治的政策的配慮に基づくものであるた め、素人判断は極めて危険であることに注意が必要です。

敷金と権利金、礼金!

敷金と権利金、礼金!

先ずは収入編です。これら3つの科目の性質については、今さら説明の必要はないでしょう。

これらは借家人が入居に際しオーナーに支払うものです。

一般論として、“敷金は退去の際には返却される”のにし、“権利金や礼金は返却されず、

返却される場合でも全額は戻らないもの”と言う認識ではないかと思います。

税務上の考え方はこれらの名称とは一切関係ありません。

どんな名称を使っても、返却不要の部分は課税され、返却される部分は課税の対象外と言うことだけです。

例えば『敷金の内、1ケ月分は償却する』となっていれば、償却分が収入で、総ては契約書から判断されるべきものなのです。

科目や名称等に拘わらずです。そうでなければ、課税されない名称を使うことにより、課税逃れが生じてしまうからです。

また、これらの項目の収入にすべき時期は、原則として契約によることになります。

但し、その明示がなければ実際の支払い日です。

もちろん期間計算等いくつかの例外はありますが、基本的にはその契約日に一括計上です。

「天気の子」の新聖地。駅前廃墟の聖地取壊し!

「天気の子」の新聖地。駅前廃墟の聖地取壊し!

代々木駅前の廃墟、「東京の九龍城」と呼ばれる「代々木会館」。権利調整再開発は頓挫。

ただ4月に旧朝銀系が抵当設定。

物件が動きます。(東洋経済2019.6.29)急に1階が板囲い、建物は閉鎖されました。

「君の名は。」の新海誠監督の新作「天気の子」が7月19日劇場公開。

主人公と天との接点がこの廃墟の屋上です。

新「聖地」誕生。既に聖地巡礼ファンが押し寄せます。

駅ホームからの方がよく見える・・・。

そんな交通利便な駅前廃墟が聖地とは、危険の極み。

理由は不明ですが8月1日建物取壊開始。なお映画での「屋上の神社」と「非常階段」は実在しません。

所有店舗か?賃借店舗か?

所有店舗か?賃借店舗か?

国際会計基準、改正家賃月額100万円×60ケ月年契約なら

「建物利用権資産」と「家賃支払義務債務」とを6,000万円を両建て計上へ・・・。

賃借だと貸借対照表上で資産も債務も膨らみます。

所有と賃借を同じ土俵で比較しやすくするためです。

いよいよ適用開始。2月決算法人初の四半期決算は5月。

国際会計基準のユニーファミマHDは使用権資産とリース負債各7千億円計上で負債総額8割増。

1.6万店舗の半数以上が賃借だから・・・。(日経2019.7.24)

日本基準も同じになれば影響甚大。

不動産サブリース大東建託は2.3兆円計上、債務総額は5,000億円から一気2.8兆円に・・・。(日経2019.3.9)