アパート経営、マンション、戸建て賃貸などの土地活用では、修繕リスクや、空室リスクと言ったものもありますが、それ以外に、金利上昇リスクがあります。
コロナ禍のなかアメリカの長期金利上昇によって日本も追随するように長期金利の上昇がみられています。
また、大手銀行は住宅ローンの金利を 0.05％上げるということを発表しています。
当然ですが、土地活用している方の中には、不動産投資ローン（アパートローン）を利用している場合が多いと思います。
当然金利が上昇するとローン返済額が増大し、キャッシュフローを悪化させることがあるでしょう。
今までが超低金利だったので、問題なくても金利の上昇によって最悪の場合は毎月の家賃収入より返済金額が大きくなるといった状況に陥ります。
そこで、この記事では、金利上昇リスクに対する対策をお伝えしていきたいと思います。
【金利上昇するとどうなるのか？】
低金利が続いてた日本ですが、超低金利の時代はいつまでも続くことはありません。
多くの人が変動金利を選択しているので、金利が上昇すると一気に不安を感じる方も増えていきます。
低金利の場合は、資本を少なくマンション投資などをスタートできるのですが、金利が上がってしまうとその分返済額が多くなってしまいます。
なので、金利上昇で返済額がふえたらこの先の収益が不安で、、、
もしかしたら、返済できなくなってしまうのではないか？
このように考える大家さんも多いでしょう。
上がってしまったものを今すぐ下げることはできないので、上昇リスクを想定して備えていくしかありません。
そして、金利上昇時のリスク対策は大きく３つあります。
【金利上昇に対応する３つの方法】
金利が上昇したときに行えることはそんなに多くはありません。
大きく３つの対策があります。
【 物件の売却】
もっともシンプルなのですが、持っている物件を売却し、その売却益でローンを完済してしまおうというという方法です。
ただし、残債よりも高く売れなければ借金だけが残るという結果になってしまいます。
【固定金利へ借り換える】
多くの方が変動金利でローンを組んでいるのですが、これを固定金利に変えることです。
固定金利は、返済期間中の金利が変わらないという特徴があります。
ですが、固定金利の方が、金利が高い傾向にあります。
また、変動金利上昇の傾向が見られる頃には、長期金利に連動する固定金利の方が先に上昇している可能性があるので結果的に返済額が高くなってしまうこともあります。
不動産投資向けの融資状況を見ると、全期間固定金利を選択できる金融機関は日本政策金融公庫など一部を除きほとんどないので、すんなり借り換えができない可能性もあります。
【繰り上げ返済する】
まとまった資金で残債を繰上げ返済してしまうことです。
ただし、自己資金に余裕あることが前提になりますが、金利変動リスクを避ける方法としては有効な手段となります。
【金利上昇リスクを想定し繰上げ返済するために必要なこと】
繰上げ返済するためには、収益の見直しをすることです。
空室があれば空室対策をする。
それから繰り上げ返済ができるように中期的計画で貯金すること。
元本が減れば今後の不安は減っていきます。
また、金利が何％上昇したら毎月の返済額がどの程度、増加するかなど、事前にシミュレーションしておくことが重要です。
土地活用の知恵袋では、このような金利上昇に対するご相談なども受け付けています。
【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】
土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。
なので、投資をちゃんと回収できるのか？ということも重要です。
土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。
そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇％だから儲かる！なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。
そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。
あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。
収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。
そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか？
そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。
土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。
あなたに合った最適な土地活用方法を見つけるなら、まずは、無料相談から初めてみてください。
当サイトでもZOOMなどで無料相談を実施中です。 関連記事