入居者同士のトラブルには大家はどこまで介入すればいいの?未然防ぐためにできること

入居者同士のトラブルには大家はどこまで介入すればいいの?未然防ぐためにできること

アパート、マンション経営は空室を埋める空室リスクを回避することも大切なのですが、それだけではありません。

空室を埋めた後に起こり得る入居者同士のトラブルもリスクの一つです。

よくあるものには騒音トラブルやゴミ出し時のトラブル。

神経質な入居者が他の住人の些細な物音に対して毎回過剰にクレームを出し、怒鳴り込んで揉めてしまい、怒鳴り込んでくる部屋に住む人がなかなか定着しないケースだったり、ゴミ出し日のことで揉めて険悪になってしまい、いざこざが耐えないケース。

など様々です。

特に最近ではテレワークも増えてきたため、洗濯機や掃除機の音、ペットの鳴き声なども騒音トラブルが発生する場合もあります。

このような住人同士のトラブルは、管理会社に連絡がいくことが多いと思いますが、そこで解決できない場合は大家はどこまで関わっていけばいいのでしょうか?

また、入居者同士のトラブルが起こらないように防ぐ方法はあるのでしょうか?

【入居者トラブルには大家はどこまで関わるべきなのか?】

大家さんの中には、管理会社に任せているから大丈夫!と考えている人もいるのですが、中には、こんなケースがありました。

隣の住人のドタドタする音や音楽を大音量で夜中に聞いているので毎日寝不足になってしまい、なんとかならないのか?と大家にお願いしました。

しかし、大家は、管理会社に連絡してくれとたらい回しに。

管理会社は全室への手紙を入れて、該当者にも注意をしたのですが、本人は自分はうるさくないと言って一向に辞める気配も無い。

再度大家に言ったものの何も動いてくれずに、引っ越しも考えていると伝えたら引っ越すのなら違約金が発生すると言われて大家を訴えることにした。

私のところには、入居者ではなく、こんなケースで裁判になりそうなのですがどうすればいいですか?と相談がありました。

大家さんが適切な対応をとらないでいると、他の入居者に対し損害賠償義務を負うことがあります。

大家さんには、賃貸借契約上、他の入居者に対して平穏な居住環境を提供するという貸主としての責務があるのです。

なので、入居者トラブルが起こった時には大家さんは適切な対処が求められます。

このようなことにならないために、未然に防ぐ、ルールを決めるなどが必要になってきます。

ですが起こってしまったものはうまく対処する必要があります。

【入居者同士のトラブルが起こった時にはどうすればいい?】

一番は、迅速な対応です。

大家さんの中には面倒だからと、迅速に対応せずに、管理会社に丸投げしてしまうことがあります。

丸投げしてしまうと問題解決ができずに、上記のケースのように訴え得られてしまうかもしれません。

ですので、まずはクレームを言ってきた「困っている入居者」の話をしっかり聞くことです。

そして、その事実確認をちゃんとすること。

騒音であれば、どれくらいの騒音があるのかを立ち会って確認すること。

その上で、全室へ注意の手紙を入れるなど目に見えて行動している姿勢を示しましょう。

そして、騒音を出している側の住人にも確認。

その際にはどこの住人から苦情がきているとは言わないようにしましょう。

その上で、それぞれの苦情に対するルールを決め、その遵守の徹底、ペナルティなども考えましょう。

クレームのほとんどは「しっかり話を聞く」ことで印象は大きく変わります。

コミュニケーション不足こそが、問題を大きくしてしまうのです。

なので、迅速に入居者とコミュニケーションをとりましょう。

【入居者同士のトラブルを未然に防ぐためできることとは?】

トラブルは100%防げるかというとそうではありません。

どうしても起こってしまう場合はありますが、トラブルが起こらないようにするためには、ルールの徹底などをすることです。

マンション規約の定期的なニュースレターや、トラブルを感じた場合の対処法などを記載したものを配布するなどして、トラブルが怒る前からトラブルに対してこちらから投げかけていくことも大切です。

いつでも相談できる関係性を作り、コミュニケーションを怠らないことがトラブルを未然に防ぐことに繋がります。

ただ空室を埋られればいい!ではなく、入居して下さった住人に快適に過ごしてもらうことも大家の責務でもあります。

そのためには、入居者さん達との関係性を作っていくことで、長く、安心、安全に過ごしてもらえる住空間を作ることができるでしょう。

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コロナ禍で入居者に支持される新しい住まい方の提案で空室対策

コロナ禍で入居者に支持される新しい住まい方の提案で空室対策

【コロナ禍で始まった住まいのニーズの変化】

新型コロナウイルスによって、今まで生活してきた私たちの環境は変わってきました。

それは働き方だけではなく、住まいも同様です。

ではどんな暮らしに変わったのでしょうか?

地方ではまだ「便利で近く」というのは実現できないところもあると思いますが、テーマは「ニア」(近く)です。

遠出しない生活様式に変わってきているので、「ニア」を意識した立地を考えないといけません。

これは、食料品の買い出しや、日用品、デリバリー配達区域など近くで生活が賄える場所にニーズがあります。

また、仕事の拠点が「家」になるの可能性もあるので、リモートワークできる広いスペースを用意することです。

リモートワークを自宅でする際に個室がないと生活音などが気になったり、周りの家族も気を遣う為それがお互いのストレスになります。

なのでリモートワーク環境を整えた間取りなども提案できるでしょう。

【実際に入居者様に提案できるコロナ禍の具体的な住まい方とは?】

生活様式が変化してきて家にいる時間がコロナ前より増えていると思います。

そういったことも考えていくと入居様の為に提案できることは様々あります。

例えば、

「食料がたくさん保管できる保管スペース」

お子さんが小さい子育てママの場合や、シニアの方などは、1回の買い物で家に貯蓄しておきたいと考える方も多いと思うので保管スペースを部屋に完備していますと謳うことで頻繁に外出しなくてもいいという安心感を伝えることができます。

「除菌・ウィルス除去機能が強化された宅配ボックス」

ウイルスの除菌はもはや必須となっているので、ウイルス除去コーティングなどウイルスを防ぐ宅配ボックスなどは必須になるのではないか?と思います。

「目的によって部屋を作り出せる可動間仕切り」

リモートワークの個室を作れない場合は、可動式でいつでもリモートワークができる部屋を作ることができます。

こちらは一部ですが、このようにお客様のニーズに合わせて対応し提案することが可能になります。

つまり、お客様のニーズをしっかり見極めてどんな暮らし方に変わっているのかでどんな時代になっても暮らしに合わせた住まい方を提案することで空室リスクは減らせます。

大手ハウスメーカーなどは「流行」で提案しますがそれはお客様の暮らしの変化に対応できていません。

世の中の問題に合わせて入居者の暮らしの変化を読み取ってそこに合わせた住まい方の提案をすることでお客様に喜ばれる住まいを提供することができます。

特にコロナ禍では入居者様の安心、安全をしっかり提供できるかも重要な要素となります。

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田舎での土地活用を考える

人口の多い都市部では土地の活用の方法も様々なため「借りたい」という人が多いですが

それに対し土地が余りがちな田舎ではわざわざ借りたいと思う人が少ないため

活用は難しいといわれがちです。

田舎での土地活用ではいろいろな方向からアプローチしていくことが大切です。

今回はおすすめの土地活用4つをご紹介します。

1.太陽光発電

田舎の土地でおすすめなのがこの太陽光発電システムです。

人口の少ない田舎で一番ネックなのが集客なのですが、太陽光発電であればこの必要がありません。

都会に比べ、土地費用も安いため広い土地を確保しやすく太陽光を遮る高い建物も

建ちづらいこともあり太陽光発電の導入におすすめの要素がそろっています。

一般的に太陽光発電の利回りは8~9%程度の運用で(利回りについてはこちらの記事をお読みください

12~13年かけて投資金額を回収することを目的とします。

事業用の太陽光発電であれば20年間発電した電気の買取価格が固定されるため

初期投資金額を回収した後はそのまま利益となり20年経過後はその時の電力会社の買電価格で買い取りされます。

2.戸建賃貸

都会で多いのがアパート、マンション経営ですが部屋数が多いため多くの入居者を集める必要があります。

田舎では多くの入居者の必要がなく、競合の少ない戸建賃貸がおすすめです。

一般的にも戸建賃貸はアパートやマンションより高い家賃をとれることが多く

また土地もすでに所有している土地を使うのであれば利回り10%程度を目指すことができます。

アパート・マンション経営と違うのは入居者が退去してしまうと収益が0円になってしまうため

空室リスクがある点については注意しておく必要があります。

3.資材置き場

事業を運営している人などに資材置き場として土地を貸す方法もあります。

市街化調整区域や農地法など規制のある土地でも使えますし、とりあえずは資材置き場として貸して

将来的に別の土地活用を始めることもできます。

資材置き場のメリットとしてはその手軽な面にあるといえます。

資材置き場による売買価格の相場としては、固定資産税と都市計画税を合計した額の

2~4倍程度を年間の借地料として設定するものがあり

この方法であれば少なくとも固定資産税の負担分以上の収入は得ることができます。

4.トランクルーム

トランクルームは比較的、土地の立地が悪くても活用できる可能性のある方法です。

そうはいっても当然トランクルームは立地の良いところのほうが運搬が楽という面はあります。

立地が悪いところで運営するのであれば、賃料を安くしたり他より大きいサイズのトランクルームを

複数個置くなどの差別化が必要となります。

トランクルームは利回りが20%程度あることが多いです。

初期投資額が小さいため大きな利益を得ることは難しいですが、

投資初心者にてとってはおすすめの方法となります。

田舎の土地は一般的な土地と異なる特徴がさまざまにあるため、その特徴を理解し土地活用法を選ぶ必要があります。

太陽光発電など田舎の土地におすすめの方法もあるとはいえ基本的には田舎の土地活用に不利なことが少なくありません。

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10坪~20坪の狭い土地の活用法!リスクなく収益を生むための考え方

10坪~20坪の狭い土地の活用法!リスクなく収益を生むための考え方

10坪、20坪程度の狭い土地を相続しています。

土地活用を考えていますが、どのように活用すれば迷ったまま数年放置しています。

妻からは、固定資産税や管理もバカにならないのだからなんとかして!といつも言われているのですが、駐車場といっても狭いですし、自販機設置したところでそんなに収益を見込めるとは思えません。

10坪や20坪の狭小地でもうまく収益を上げられる土地の活用方法はありませんか?

というご相談をいただきました。

確かに、狭小地の土地活用は迷うところでもあるので売ってしまった方がいいかな?と考える人も少なくありません。

そこで、今回の記事は、10坪~20坪の狭い土地をリスクを軽減させて収益を生むための方法をお伝えしたいと思います。

【10坪~20坪の狭い土地の活用法の種類】

10坪~20坪の狭い土地の活用方法は一般的には数種類あります。

まず、初期投資なく行うなら下記になります。

・駐車場や駐輪場の経営

・自動販売機の設置

・看板の設置

・個人や企業への借地

立地がよければこれらは可能ですが、適正な立地でなければ難しくなってしまいます。

初期投資なく行う場合は相談しながら決めた方がいいでしょう。

ある程度の初期投資をしてしっかり利益を得る場合には、

・トランクルームを設置

・狭小地向けのアパートを経営

・戸建ての賃貸経営

・建物を建てテナントを募集

・フランチャイズで事業を展開

などがあります。

トランクルームを10坪で運営となるとそんなに場所が取れないため収益性は低くなります。

テナントを募集にも条件に合う広さなどもあるので実際にニーズがあるのなら建物を建ててテナント貸しはありですが、何もリサーチなく行うと危険でしょう。

フランチャイズも同様です。

アパート経営、戸建て賃貸も立地によるのですが可能性とすれば収益はあげやすくなるのでは?と思います。

【もっとも適した10坪~20坪の狭い土地の活用法とは?】

10坪、20坪であれば、アパート経営よりも戸建て賃貸をお勧めしています。

その理由は、戸建て賃貸だと家賃をしっかり取れて、空室リスクも低いからです。

「なぜ戸建て賃貸がいいのか?」

ファミリー向けの戸建賃貸は、長く住むことも期待でき家賃も場所によりますがアパートなどよりも高く取れる傾向にあります。

そして、空室リスクも低く安定した収益を上げることが可能です。

また10坪程度だと1000万円以内。

20坪だと2000万円以内で建てることが可能です。

また、狭い間取りも可動式の間切りなどを利用して魅力ある空間を作っていくこともでき、

狭いから敬遠されるということはなくリスクなく安定した収益を確保でき、利回りも期待できます。

【リスクなく収益を生むための考え方とは?】

土地活用で収益を死いかり上げる為には、リスク0でできるかというとそうではありません。

ですが、土地活用を安心して相談できるところがあればリスクは限りなく0に近づけることができるでしょう。

その為には、安心して相談できるところを探すことが一番最初に行うことです。

大手だから安心!というよりも、その地域に根ざしている詳しく信頼のある業者にお願いすることです。

丸投げになるのではなく、一緒に考えて動いてくれる、要望もきちんと答えてくれるところがいいでしょう。

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土地の相続で揉める理由と相続トラブルを回避するために必要なこととは?

土地の相続で揉める理由と相続トラブルを回避するために必要なこととは?


相続で揉めるてしまうという話はよく聞くと思いますが、多くの人が「うちは兄弟仲が良いから大丈夫!」と考えている人も多いと思います。

しかし、実際には、相続で揉めて裁判になる件数は年々増加しており、20年で2倍近く増えています。

今家族は仲が良いと思っていても、自分が亡くなった時に残された大切な家族が相続で揉めないという保証はありません。

大丈夫と思っていても、事前に相続トラブルを想定して対処しておかないと自分が死んだ後に家族がバラバラになってしまうこともあり得るのです。

そうならないためにも、相続トラブルになる原因と回避するための方法を事前に知っておくことでスムーズな相続ができるようになるでしょう。

そこでこの記事では、大切な家族が相続で揉めないようにするために必要なことをお伝えしたいと思います。 

【土地の相続で揉めてしまう理由】

現金での相続でも揉めることはあるのですが、それよりも揉めることが多いのは土地の相続の場合です。

以前相談があったケースですは、兄弟3人が相続人となったのですが、土地を売却したい!という人と、先祖代々の土地だから売却はしたくないというケースです。

現金と違って土地は分割しにくいもので、土地の資産価値でもそれぞれの主観が入ってしまうため揉めることが多くなってしまいます。

また、親の介護を行っていた人にとっては、自分が一番親の面倒をみてきたから親が亡くなった時には自分が一番相続を受けるべきだ!と思ってしまいます。

相続でトラブルになる一番の原因は「感情」が原因になります。

仲が良かったとしても感情のもつれから揉めてしまうことは多いです。

その感情のよって「相続」を客観的に見れなくなってしまうのです。

そこを踏まえた上でどのように土地を相続するのかを先に決めておく必要があります。

【土地の相続の方法】

法律上、土地などの不動産を遺産分割する方法としては次のようなものがあります。

·現物分割

·代償分割

·換価分割

·共有物分割

「現物分割」 

不動産などの財産を「そのまま相続する」分け方です。 たとえば自宅不動産を長男が相続し、車と動産類は次男が相続、株式は長女が相続する場合などです。

また、土地の場合には「分筆」という方法も現物分割に含まれます。

分筆とは、文字通り「一つの土地(一筆の土地)を複数の土地に分けること」で、法務局で分筆登記を行うことによって可能になります。

「代償分割」

遺産の分割に当たって共同相続人などのうちの1人又は数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人が他の共同相続人などに対して債務を負担するもので現物分割が困難な場合に行われる方法です。

「換価分割」

不動産などの遺産を売却し、得られた売却金を法定相続人間で分配する遺産分割方法です。 たとえば子どもたち3人が相続人となり、3000万円の不動産があったとしましょう。 このとき不動産を売却して1000万円ずつ受け取るのが換価分割です。

「共有物分割」

共有物分割とは、ある動産又は不動産を2人以上で共有している場合において、その共有状態を解消する手続。

土地を相続する上でこれらがあることを知っておくことも重要です。

【土地の相続トラブルを回避するためには?】

土地の相続する方法は上記のような分割方法があるのですが、一番揉めない方法は、生前から相続について話をしておくことと、相続人同士でのコミュニケーションをとっておくことです。

その上で、どの方法が最適な手段なのかをあらかじめ決めておくことが大切です。

例えば、先に不動産を売却し、 換価分割をすると決めておけば、揉めることはなくなるでしょう。

方法によっては相続した土地を共同名義でアパート経営する方法もあります。

この場合の持ち分割合は出資の額で決まります。

この場合は管理会社に依頼に管理を任せた方がトラブルなく家賃収入の分配ができます。

土地の相続の場合は揉めやすいことが多いので、相続する土地活用なども考える場合は揉めないように対処も一緒に相談することです。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活用は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。

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アパート経営での地震や台風、水害、火災などの自然災害リスクを考えて準備しておきたいこと

土地活用をする際に、借り入れをしてマンションやアパート、戸建て賃貸などを経営される方も多いと思います。

その際に大家さんに降りかかるリスクは、空室問題や隣人トラブル、金利などだけではなく、災害へのリスクも考えなくてはいけません。

ここ最近は、地震だけではなく大雨による水害も多く、「自分のところは大丈夫」とは言えない状況になっているのではないでしょうか?

私たちにご相談いただくお客様の中にも、2021年7月の熱海の大雨での災害を目の当たりにし、「災害が起きてせっかく作ったアパートが壊れてしまったら借金だけが残るのが心配! 今から準備しておく手立てはあるのか、、、?」といったお話をされる方もいらっしゃいます。

自然災害は防ぎようはないものなのですが、災害リスクを想定した準備をすることはできます。

自分が投資している物件が使えなくなり借金だけが残った…とならないように災害リスクに対してできることをお伝えしたいと思います。

【なぜ地震、台風、水害、火災などの自然災害リスクへの準備が必要なのか?】

自然災害は、私たちの手では防ぎようがないもので、特に、地震、水害、火災などでの不動産投資価値の目減りは大きな損失を生む事になります。

その時に、起こってしまったものはしょうがない!ではなく、自然災害が発生してもその被害を最小限に抑えるための予防策が重になってきます。

災害は防ぐことはできませんが、その災害リスクへの予防策を講じることはできます。

事前に準備すれば借金だけ残って収入源が絶たれるということもありませんし、更なる修繕費でさらに借金を重ねることになることも防げます。

安心して経営するためにも、自然災害リスクへの準備はとても大切なのです。

では、それぞれどんな予防策があるのでしょうか?

【火災・地震のリスク予防策】

日本では今後必ず起こると言われている大地震。

それは近年中には起こると言われていますが、いつ起こるかはわかりません。

しかし、確実に起こると言われているので地震リスクへの予防策は重要でしょう。

地震保険に入るのは大前提なのですが、地震保険は、地震や津波、火山の噴火を原因とする建物被害に対して補償される損害保険です。通常は火災保険などに付帯して契約する必要があり、地震保険だけの契約はできません。

火災保険では、地震による火事や建物への損害などは補償されないため、アパート経営・マンション経営を行う上では、この地震保険も加入すべき必須の保険です。

なので、火災保険に付帯して地震保険に加入することは必須です。

そして、自分が所有する物件の地盤の調査をした方がいいでしょう。

参考になるのは朝日新聞が提供している、「揺れやすい地盤」と言うサイトです。

揺れやすい地震サイト

こちらで住所を入れるとどんな地盤かがわかります。

その上で、耐震工事や保険を考えていくといいでしょう。

【台風や水害のリスク予防策】

近年では、毎年梅雨時期や夏になると大きな被害を生む大雨による水害。

昔に比べるとその被害は拡大傾向にあります。

ですので、水害や台風へのリスクも大家さんは考えていかないといけません。

ですので、こちらも保険への加入は必要ではないかと考えます。

豪雨や台風などによる水害のことを、保険では「水災」といいます。

この水災によって被害を受けた家財や建物を補償するのは、水災補償です。

実は、水災だけを補償する保険商品は、存在しません。
水災をカバーするのは、火災保険の水災補償です。
そのため、水災に備えるために保険に入ろうと思ったら、地震保険と同様に火災保険に加入しなければなりません。

保険で水災とされるものは、以下の被害です。

・台風や暴風雨、豪雨などによる洪水
・台風や暴風雨、豪雨などによる土砂崩れや落石
・高潮
・融雪による洪水

などが該当します。

これらの水害も該当する可能性があるのか事前に調べることができます。

それがハザードマップです。

ハザードマップ サイト

こちらに住所を入力すると、

洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちなどを地図や写真に自由に重ねて表示できます。

【まとめ】

自然災害は、いつ起こるかわかりません。

そして、私たちには未然に防ぐことは不可能です。

なので、事前に被害に合いやすい立地かどうかを調べておくといざという時の備えをすることができます。

保険加入ももしものリスクの時の大切な備えになるので、お金がかかったとして大家さんは加入を検討することをオススメしています。

私たちの方でもおすすめの保険などはご相談可能ですので、お気軽にご相談してください。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

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土地活用での金利上昇リスクの対応策は?

土地活用での金利上昇リスクの対応策は?

アパート経営、マンション、戸建て賃貸などの土地活用では、修繕リスクや、空室リスクと言ったものもありますが、それ以外に、金利上昇リスクがあります。

コロナ禍のなかアメリカの長期金利上昇によって日本も追随するように長期金利の上昇がみられています。

また、大手銀行は住宅ローンの金利を 0.05%上げるということを発表しています。

当然ですが、土地活用している方の中には、不動産投資ローン(アパートローン)を利用している場合が多いと思います。

当然金利が上昇するとローン返済額が増大し、キャッシュフローを悪化させることがあるでしょう。

今までが超低金利だったので、問題なくても金利の上昇によって最悪の場合は毎月の家賃収入より返済金額が大きくなるといった状況に陥ります。

そこで、この記事では、金利上昇リスクに対する対策をお伝えしていきたいと思います。

【金利上昇するとどうなるのか?】

低金利が続いてた日本ですが、超低金利の時代はいつまでも続くことはありません。

多くの人が変動金利を選択しているので、金利が上昇すると一気に不安を感じる方も増えていきます。

低金利の場合は、資本を少なくマンション投資などをスタートできるのですが、金利が上がってしまうとその分返済額が多くなってしまいます。

なので、金利上昇で返済額がふえたらこの先の収益が不安で、、、

もしかしたら、返済できなくなってしまうのではないか?

このように考える大家さんも多いでしょう。

上がってしまったものを今すぐ下げることはできないので、上昇リスクを想定して備えていくしかありません。

そして、金利上昇時のリスク対策は大きく3つあります。

【金利上昇に対応する3つの方法】

金利が上昇したときに行えることはそんなに多くはありません。

大きく3つの対策があります。

【 物件の売却】

もっともシンプルなのですが、持っている物件を売却し、その売却益でローンを完済してしまおうというという方法です。

ただし、残債よりも高く売れなければ借金だけが残るという結果になってしまいます。

【固定金利へ借り換える】

多くの方が変動金利でローンを組んでいるのですが、これを固定金利に変えることです。

固定金利は、返済期間中の金利が変わらないという特徴があります。

ですが、固定金利の方が、金利が高い傾向にあります。

また、変動金利上昇の傾向が見られる頃には、長期金利に連動する固定金利の方が先に上昇している可能性があるので結果的に返済額が高くなってしまうこともあります。

不動産投資向けの融資状況を見ると、全期間固定金利を選択できる金融機関は日本政策金融公庫など一部を除きほとんどないので、すんなり借り換えができない可能性もあります。

【繰り上げ返済する】

まとまった資金で残債を繰上げ返済してしまうことです。

ただし、自己資金に余裕あることが前提になりますが、金利変動リスクを避ける方法としては有効な手段となります。

【金利上昇リスクを想定し繰上げ返済するために必要なこと】

繰上げ返済するためには、収益の見直しをすることです。

空室があれば空室対策をする。

それから繰り上げ返済ができるように中期的計画で貯金すること。

元本が減れば今後の不安は減っていきます。

また、金利が何%上昇したら毎月の返済額がどの程度、増加するかなど、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

土地活用の知恵袋では、このような金利上昇に対するご相談なども受け付けています。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

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土地活用の利回りって何?

土地活用を始めようとした時によく聞く言葉が「利回り」です。

そもそも利回りとはなんなのか、利回りの計算方法など注意すべき点についてもご紹介していきます。

●利回りの種類と計算方法 

・表面利回り(グロス)

物件の大まかな収益力を求めるときに使われる指標で以下の計算式で求められます。

表面利回り(%)=年間収入÷購入金額×100

表面利回りとは名前の通り、実際に不動産投資を行う上で必要となる諸費用などは含まれない

表面だけの利回り計算となります。

・実質利回り(ネット)

実質利回りでは諸費用なども計算に入れて算出することになります。

実質利回り=(年間収入―年間諸費用)÷購入金額

賃料収入を100%利益にはできません。

賃料収入から諸費用を差し引いて実質利回りを計算することにより

表面利回りでは表せない物件がもつ実質的な収益力を把握できます。

上記の諸経費には、

管理委託料・消耗品費・通信費・交際費・水道光熱費・修繕費・借入金利子・租税公課

等があります。

 ●不動産投資の利回り傾向と理由 

2020年に新型コロナウイルスが発生した影響により不動産投資の

先行きについては注意深く観察する必要があります。

◆新築と中古の利回りの差

同じ仕様であれば新築物件のほうが中古物件よりも取得価格は高くなります。

そのため家賃が同一であれば新築物件のほうが利回りは低くなります。

ただし物件の状況によって、中古物件は周辺の家賃相場よりも低い家賃設定にしなければ

入居者が入らない可能性もあります。

家賃設定を維持するためには物件価値を維持するためのサービス提供やメンテナンスコストについての考慮も必要です。

 ◆建物の構造による利回り

建物の構造は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造(RC造)に大別されます。

木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造(RC造)の順に

建設コストが高くなるため、取得価格も高くなります。

取得価格が高ければ利回りは低くなります。

木造と鉄筋コンクリート造(RC造)の物件で家賃設定に差をつけることもできますが、

構造以外の付加価値がなければ大きな差をつけることは難しい場合もあります。

なお、物件の耐久年数は木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造(RC造)の順に長くなります。

利回り計算と同時に、不動産投資をいつまで続けていく予定であるかについても考慮して、構造を選択する必要があります。

●利回りの高さだけで物件を判断しない! 

不動産投資をするにあたって理想の利回りを知りたい!とここにたどり着いた方もいると思います。

しかし理想の利回りとは一概に言えるものではありません

なぜなら利回りはどのような手段や物件で不動産投資を行うかによって異なるからです。

例えばどのような構造の建物にするのか、土地は自己所有なのかなどにもよりますし、

投資を行うエリアや新築中古どちらの物件の選択にするかによっても異なります。

上記で述べた利回りはあくまでも表面利回りの話です。

表面利回りは多数の物件を比較する際の目安として考えましょう。

弊社では利回りを含めた土地活用について無料相談を実施中です。

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入居者の孤独死で想定外の修繕費が…不安な大家さんに知って欲しい満室経営の考え方

入居者の孤独死で想定外の修繕費が…退去者が出て収益が落ちたらやっていけるのか不安な大家さんに知って欲しい満室経営の考え方

アパート経営には修繕費は必ずつきものです。

入居者負担で原状回復になるケースが多いのですが、ときには貸主である大家負担で、修繕しなければいけない時もあります。

また、15年に1回は大規模修繕もあり、その度に数百万円は修繕費に当てないといけません。

最近では、経営していたアパートで孤独死などでその原状回復費用は身寄りがない方だと大家が負担して修繕しなければいけなく、孤独死の場合は、特殊清掃などもあり修繕費は通常の原状回復よりも高額になってしまいます。

また、誰かが亡くなった部屋はなかなか入居者が現れないケースもあり空室が埋まらなかったり、家賃を下げざる得ないケースもあります。

想定外の修繕費もあり、さらに入居者が埋まらなければ経営にも大きな問題になりますよね。

そこで、想定外の修繕にも安心して経営できる方法と空室をすぐに埋める為の考え方をお伝えいたします。

【想定外の修繕 孤独死の場合に対応できるもの】

近年は高齢化もあり、孤独死も増えてきています。

発見まで時間がかかってしまうと腐敗していたら特殊清掃や遺品整理などで結構な金額となってしまいます。

後見人や身内がいれば請求できるのですが、全くそのツテもなければ大家が負担して原状回復しなければいけません。

いきなり300万円さらに原状回復費用を支払わないといけないとなると資金繰りも大変ですよね。

そんなもしもの不安に対応できるものが、「孤独死保険」や「少額短期保険」などです。

扱っている会社によって金額は異なりますが、遺品整理・原状回復費用、家賃保証までついている保険もあります。

中には家賃保証が最長12ヶ月ついているところもあるので、空室が長期化した場合にも安心できます。

どんな保険会社が良いのかはご相談ください。

【空室をすぐに埋めるためにはどうすれば良いのか?】

空室が出て想定外の修繕費がかかってしまった場合は、すぐに空室を埋めて収益をあげていきたいと思いますよね。

しかし、孤独死などで部屋が開いてしまった場合は、なかなか次の入居者が決まらない場合もあります。

なかなか決まらないと、家賃を下げないといけないのだろうか?

できれば家賃は下げたくない。

これは大家であれば誰もが思うと思います。

ですが、孤独死の物件は事故物件になってしまうから告知義務が発生すると勘違いしている大家も多いのですが、孤独死は事故物件扱いにはならないので告知義務はありません。

つまり、家賃を下げる必要がないのです。

では、そんな部屋をどのようにして満室に変えるのか?

それは、入居者様が求める部屋に変えることです。

賃貸でも入居者様は、こんな壁紙の部屋で、間取りはこんな感じで、空間をこう使えたら良いなぁと思っていたりします。

全ての要望に応えることはできないのですが、壁紙や内装、ちょっとした空間の間取りなどをできる範囲で入居者様の要望を叶えられる方法があります。

それが、しかも通常の原状回復費用と変わらずにできます。(入居者様の要望次第では金額が変わります)

住みたい部屋を実現できる!となればどうでしょうか?

家賃を下げる必要もありません。

もしかしたら、少しだけ家賃を上げても成立する可能性もあるのです。

特殊清掃も入り、リフォームもしないといけない…

となる部屋でしたら思い切って、入居者様好みの「オーダーメイド賃貸」に変えて見てはいかがでしょうか?

満室経営を目指すなら、家賃を下げる、最新の内装、設備にするなどではなく、入居者様のニーズに合わせた部屋作りをすることです。

そうすることで、差別化を図ることも可能にもなります。

土地活用の知恵袋では、土地活用の方法だけではなくこのようなアドバイスも行っています。

お気軽にご相談ください。

【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】

土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。

なので、投資をちゃんと回収できるのか?ということも重要です。

土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。

そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇%だから儲かる!なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。

そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。

あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。

収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。

そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか?

そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。

土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。

あなたに合った最適な土地活用方法を見つけるなら、まずは、無料相談から初めてみてください。

当サイトでもZOOMなどで無料相談を実施中です。  関連記事

所有アパートの周りに新築アパートの建築が増えて空室が埋まらない時の対策とやってはいけない空室対策とは?

所有アパートの周りに新築アパートの建築が増えて空室が埋まらない時の対策とやってはいけない空室対策とは?

土地活用でアパートを建てて、今までは順調に、空室もでずに運営できていたのですが、最近は大手の営業も多く、周りの地主も土地活用で新築アパートや戸建て賃貸などの建築が増えてきました。

自分の所有物件は内装や設備も少し古くなってきた気はしますが、今までは空室が出てもすぐに人が入ってくれていましたが、新築が増えると共に、空室対策が必要になりなかなか空室が埋まりにくくなってきました。

最近は、地方やローカル沿線の立地などではこのようなご相談を受ける機会も増えています。

そこで、周りにライバルが増えた時にどのような対策を取ればいいのか?

また、注意点などをお伝えしたいと思います。

【周りにライバルの新築物件が増え、空室になった時にやってはいけない対策とは?】

新築物件のライバルが増えていくと、古くなってきた物件を運営している場合は不安になりますよね。

同じような間取りであれば家賃相場は大きく違いはないと思います。

多少新築物件が高い感じでしょうか。

入居する側の気持ちを考えたらもちろん、大きく家賃の開きがなければ新築に住みたいと思うでしょう。

周りに新築のライバルの建築が増えている中、空室があれば不安から焦ってしまうと思います。

そんな時にやってはいけ無いことは、「家賃の値下げです」

家賃の値下げは最終手段です。

ですが、ここで失敗してしまう大家さんは、焦って、ライバルの新築が終わる前に入居者を入れようと家賃を下げてしまおうと考えます。

一旦下げてしまう家賃はそう簡単に上げることは難しくなります。

何より、自ら物件の価値を下げてしまう行為になります。

もう一つは、広告を打つことです。

広告を出せば入居者が決まる!と考えている大家さんや、不動産屋が勧めてきて広告費を結構払ってしまう大家さんもいますが、今まですぐに入居があったのに空室が出ている場合は、空室になる理由があります。

つまり、強みが失われているので、ライバルとの競走での優位性がない状態です。

この状態で広告にお金をかけてもドブに捨てるだけです。

広告を出してもいい時は、物件の良さがある時です。

なので、お客様に支持されていない状況で広告を出すのはやめましょう。

では、このような状況下でどのようにすればいいのでしょうか?

【周りの新築物件に対抗できる!空室が埋まらない時の対策とは?】

周りに新築が増えてきたらもうおしまいだ!と思う方もいるかもしれませんが、ご安心ください。

私たちのお客様には、そのような状況下でご相談いただき、すぐに空室がなくなったお客様はたくさんいます。

それは、他の会社が行っていない、すぐに埋まる策があるのです。

それは、内装の原状回復リフォームに秘密があります。

入居するお客様の好みに合わせて、通常の原状回復費用と変わらない金額でリフォームできるのです。

お客様は、自分が好きな理想の住まいの内装を選べるという他にない楽しみや「特別感」を味わうことができます。

外装のリフォームは資金が必要ですが、原状回復でしたら今までと変わらずにできます。

しかも、入居者のニーズに合わせリスクなく変更できるのです。

このように、お客様が感じてくれる「良さ」を持たせることで新築のライバルが増えても安定的に空室を出さない運営をすることも可能です。

土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。

あなたに合った最適な土地活用方法を見つけるなら、まずは、無料相談から初めてみてください。

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