入居者の孤独死で想定外の修繕費が…退去者が出て収益が落ちたらやっていけるのか不安な大家さんに知って欲しい満室経営の考え方
アパート経営には修繕費は必ずつきものです。
入居者負担で原状回復になるケースが多いのですが、ときには貸主である大家負担で、修繕しなければいけない時もあります。
また、15年に１回は大規模修繕もあり、その度に数百万円は修繕費に当てないといけません。
最近では、経営していたアパートで孤独死などでその原状回復費用は身寄りがない方だと大家が負担して修繕しなければいけなく、孤独死の場合は、特殊清掃などもあり修繕費は通常の原状回復よりも高額になってしまいます。
また、誰かが亡くなった部屋はなかなか入居者が現れないケースもあり空室が埋まらなかったり、家賃を下げざる得ないケースもあります。
想定外の修繕費もあり、さらに入居者が埋まらなければ経営にも大きな問題になりますよね。
そこで、想定外の修繕にも安心して経営できる方法と空室をすぐに埋める為の考え方をお伝えいたします。
【想定外の修繕 孤独死の場合に対応できるもの】
近年は高齢化もあり、孤独死も増えてきています。
発見まで時間がかかってしまうと腐敗していたら特殊清掃や遺品整理などで結構な金額となってしまいます。
後見人や身内がいれば請求できるのですが、全くそのツテもなければ大家が負担して原状回復しなければいけません。
いきなり300万円さらに原状回復費用を支払わないといけないとなると資金繰りも大変ですよね。
そんなもしもの不安に対応できるものが、「孤独死保険」や「少額短期保険」などです。
扱っている会社によって金額は異なりますが、遺品整理・原状回復費用、家賃保証までついている保険もあります。
中には家賃保証が最長12ヶ月ついているところもあるので、空室が長期化した場合にも安心できます。
どんな保険会社が良いのかはご相談ください。
【空室をすぐに埋めるためにはどうすれば良いのか？】
空室が出て想定外の修繕費がかかってしまった場合は、すぐに空室を埋めて収益をあげていきたいと思いますよね。
しかし、孤独死などで部屋が開いてしまった場合は、なかなか次の入居者が決まらない場合もあります。
なかなか決まらないと、家賃を下げないといけないのだろうか？
できれば家賃は下げたくない。
これは大家であれば誰もが思うと思います。
ですが、孤独死の物件は事故物件になってしまうから告知義務が発生すると勘違いしている大家も多いのですが、孤独死は事故物件扱いにはならないので告知義務はありません。
つまり、家賃を下げる必要がないのです。
では、そんな部屋をどのようにして満室に変えるのか？
それは、入居者様が求める部屋に変えることです。
賃貸でも入居者様は、こんな壁紙の部屋で、間取りはこんな感じで、空間をこう使えたら良いなぁと思っていたりします。
全ての要望に応えることはできないのですが、壁紙や内装、ちょっとした空間の間取りなどをできる範囲で入居者様の要望を叶えられる方法があります。
それが、しかも通常の原状回復費用と変わらずにできます。（入居者様の要望次第では金額が変わります）
住みたい部屋を実現できる！となればどうでしょうか？
家賃を下げる必要もありません。
もしかしたら、少しだけ家賃を上げても成立する可能性もあるのです。
特殊清掃も入り、リフォームもしないといけない…
となる部屋でしたら思い切って、入居者様好みの「オーダーメイド賃貸」に変えて見てはいかがでしょうか？
満室経営を目指すなら、家賃を下げる、最新の内装、設備にするなどではなく、入居者様のニーズに合わせた部屋作りをすることです。
そうすることで、差別化を図ることも可能にもなります。
土地活用の知恵袋では、土地活用の方法だけではなくこのようなアドバイスも行っています。
お気軽にご相談ください。
【納得できる土地活用方法見つけるには、相談をしっかり聞いた上で提案してくれるところが最適です】
土地活用の場合は、収益をあげないと意味がありませんよね。
なので、投資をちゃんと回収できるのか？ということも重要です。
土地活は必ず儲かるというものではありません。持っている土地によって、適した土地活用法があります。
そこを事前にヒヤリングもなくとにかくアパートなどを建てれば利回りが〇〇％だから儲かる！なんて耳障りの良い言葉でその気にさせようとしてくるところも多いです。
そのようなところでなリスクはほとんど口に出されないでしょう。
あなたが持っている土地に最適な活用方法を提案するのではなく、自分が持っている商品を売りたいのですから当然です。
収益を上げるためには、商圏の人口、世帯割合、供給数、立地、用途、など実際に収益物件や活用する場合の利用者のリサーチなども重要になります。
そこからどんな活用方法が最適で、投資回収し、利益をあげられるのか？
そこまで一緒に考えてくれるところを見つけて欲しいと思います。
土地活用は、活用方法の前に、相談する会社選びの方が重要です。
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