「Amazon Go」

米Amazon.comが、シアトル市内(米ワシントン州)に 設けたレジのないコンビニエンスストア「Amazon Go」の一般向け提供を1月22日に開始したそうで す。
さっそく興味津々、動画を視てみましたが、お客さ んがすべて「万引きしている」ようでした(笑)。

AmazonGoは、店内の広さが1,800平方フィート、牛 乳やパン、チーズ、調味料、菓子類といった基本的 な食料品、店内の調理場で作られる総菜、レシピ の材料をまとめた調理キットなどを扱う小規模なお 店のようです。
利用客は、入店時にAmazonGoのアプリをスキャン して入り、店内で棚から取った商品をそのまま持っ て店を出ると、商品は自動的に精算され、買い物 客のAmazonアカウントに料金が請求される仕組み になっています。
キャッチフレーズは「行列なし、レジでのやり取り不 要)」。店内には様々なセンサーが設置されており、 システムによって、店内での商品の状態や利用者 の行動を正確にトラッキングするそうです。
このシステムが普及すれば、出張の際の都会のコ ンビニのレジ待ちでイラっとなることもなさそうで す。
ここ最近、囲碁や将棋のロボットや受付嬢ロボッ ト、バクテンするロボットなどのロボット技術などな
ど。
街中を自動運転するAI自動車や産業廃棄物を選別自動 仕分けするAI産業ロボットなどなど。
保険金の支払いの可否や住宅ローン審査をAIに置き換 える金融機関・・・。
技術革新やAI(人工知能)の活躍は、ますます人間の職 を奪うことになるでしょう(これからの日本は生産年齢が 劇的に減っていくでしょうからちょうどよいのかもしれませ んが・・・)。
その一方で、人しかできない仕事はなんなのか・・・?
また、ロボットや人工知能に負けないように、まだまだ自 分も能力を高めなくてはと、少々、焦り気味なのも事実で す。
2019年5月1日、新しい天皇が即位し、同じ年の10月には 消費税10%に増税。2020年は東京オリンピック、その5年 後の2025年は大阪で万博が55年ぶりに開催されそうで す(まだ未決定ですが、フランスのパリが断念したような のでロシアとアゼルバイジャンの3つのうちから選ばれる ようです)。
まさに、そんな激変する時代を生きているんだなぁ~と か、バブルがはじけませんようにと、自分自身、右往左 往しているような気がします。
やはり何が起こっても動じない心。自分自身に打ち勝ち 浮いた一発逆転の儲け話や詐欺の手口にひっかからな いようにしましょう。

自宅を「社宅」に・・・?

この方法は、「所有不動産が現在の自宅だけ」と言 う方には関係がありません。
不動産を複数所有で、将来の相続税をにらんで、日 夜、所得税や法人税等の負担にお悩みの方々向け のお話です。
結論を一言で言えば、“ご自宅を「社宅」にしましょ う”と言うご提案です。
1 .「社宅住まい」はずかしくない!
「まず、社宅なんぞに住んで家賃を払うなんてみっと もない!」
そんな風にお考えなら、その手のプライドは捨てて しまいましょう。
確かに社宅に住めば家賃の支払いは必要です。ご 自身の所有物ではありませんから。
でも、誰の物かと言えば、ご自身の息のかかった会 社の物です。ましてその会社の役員であるからこ
そ、役員社宅にお住まいになれる誇りを持ちましょ う。それに、表札だけからでは社宅かどうかは分か りません。
2 .社宅にする税法上のメリット!
現在お住まいのご自宅は、確かに立派なものでしょ う。
でも立派であればある程、税金を考えた場合、ご自 宅は単なる贅沢品に過ぎません。
固定資産税や修繕費、その他の維持費は毎年相 当なもの。
でもこれらの諸経費、税法上は家事費と言われ、税 金の計算上は何ら考慮して貰えないのです。
しかし、これが法人の所有物となり、役員であるあ なたがお住まいになるとどうでしょう。
建物全体の建築費・購入費は減価償却の対象で す。減価償却費が計上され、毎年会社の経費となっ ていくのです。
更に、建物に係る固定資産税や損害保険料、修繕 費や庭の手入れの費用等、今までは個人負担で何 らの経費性も認められなかったものが、総て会社の 負担になるのです。
みごとに会社の必要経費として認められるというこ とです。
3 .社宅にするための具体的な方法
これから建物を建築なさるなら、法人名義で借り入 れをし、法人名義で建てればいいだけのこと。
では、既にお持ちの方はどうすればよいのでしょ う?
「所有型法人」の考え方をそのまま踏襲すればいいのです。つまり、帳簿価額(簿価)で法人へ売却する のです。
もっとも賃貸物件と異なり耐用年数は1.5倍。
何十年も前の建築で、もはや建築価格が不明なら、 失礼ながら税法上は大した価値はありません。建物 の耐用年数は木造で22年、鉄骨鉄筋でも47年です から。
もしそれ以上の年数が経過していれば、0円とは言 わないまでも、“固定資産税の評価額”や100万円、 200万円程度で十分なケースが多いのではないで しょうか。
つまり、はっきりと簿価が分からない場合でも、多額 の譲渡税がかかる心配はないでしょう。
一方、建築後間もない建物なら簿価ははっきりして いるでしょうが、金額的にはそれなりに多額かと。
こんな場合、会社が建物代金を銀行から借り入れな くても、無利息で何十年か払いにすればいいので す。
後述しますが、家賃と相殺で、お金のやり取りがな い場合だってあるでしょう。
4 .家賃はいくら払えばいいのか?
では、その家賃、一体いくら払えばいいのでしょう。
法律そのものではありませんが、土地も建物も法人 なら「通達」と言う税務職員が遵守すべきルールで は月額として次のように定められています。
【(その年度の家屋の固定資産税の課税標準額× 12%(ただし、木造家屋以外の家屋は10%))+(その 年度の敷地の固定資産税の課税標準額×6%)】× 1/12
建物だけなら土地に係る部分は除きます。
なお、借り上げ社宅等の場合は、上記の算式と実 際の支払い賃料の50%相当額との多い額。
また、豪華社宅と言われるようなプールが併設さ れていたり、役員個人の嗜好等を著しく反映した設 備のあるものは除かれます。
いずれにしても、通常の家賃相場に比べかなり低 額になることも多いのです。
なお、貸与した家屋の床面積が132平方メートル (木造家屋以外は99平方メートル)以下の場合は、 別計算でさらに安い金額になりますが、ここでは省 略をします。
5 .注意すべきは相続が近い場合 !
こんな有利な社宅ですが、気を付けなければなら ないことが一つあります。
それは相続が近い場合です。
お持ちの不動産の種類にもよりますが、ご自宅敷 地に330平方メートルまでの80%引きの評価減の特 例を適用する場合です。
多くの方がご自宅敷地に適用して税負担を減らす 相続税の中で非常に重要な特例です。
この特例は、被相続人又は被相続人と生計を一に する親族(同じ財布で生活する親族の意味)の居 住用の土地に適用されるものです。
そのため、この土地上の自宅を売却して社宅に し、土地を会社に賃貸すれば、貸付用の土地とな り、もはやご自宅敷地ではなくなってしまいます。
つまり、80%引きの特例の適用はなくなってしまうの です。
相続が近くなったら、また会社から簿価で買い戻す 事も考えられます。

ただ、相続はいつの事かは誰にも分かりません。
ですから、被相続人候補者の自宅ではなく、自分 の会社の役員である子や孫の自宅を社宅にする 手も考えられます。
夢のような社宅の扱い、一考の価値はありそうで す。

定年退職の数年前まで限定の 値下がり自宅売却損の資金化!

25年前に30歳でマイホームを買いました。そんな現 在55歳の高給サラリーマンのあなたへの提案です。
「値下がり自宅を売って買換えましょう!」
「お隣が売りに出たら買って自宅を売りましょう!」
その理由は、「税金減らし」が目的です。それを貯め
て老後資金を増やせます。
バブルのなごりの頃、郊外で分譲された8,000万円 の戸建住宅。環境はよくとも利便性が悪ければ、 値段すら付かなくなった物件が郊外には沢山あり ます。
ここでは売り値2,000万円とします。6,000万円の値 下がりです。税務上の原価は8,000万円でなく減価 償却後の金額です。
もし減価償却分が2,000万円なら税務上の原価は 6,000万円で、税務上の売却損は4,000万円となり ます。
勘の良いあなたのことですからもうすでに感づいて おられると思いますが、「自宅値下がり損の有効活 用」する作戦です。
以下の数字はすべてザックリ値です。
年収1,200万円の会社員。給与所得控除後の所得 金額は1,000万円です。
配偶者控除等を200万円とすると、所得税120万 円、住民税80万円、税金計200万円です。
単純な自宅売却、つまり、売却後に買換えせず、 実家に戻る、あるいは賃貸暮らしなら売却損4,000 万円は給与所得等との損益通算不可で切捨てで す。
値下がり損の有効活用はできません。
そこで「値下がりした自宅を売って、ローンを使っ て、自宅を買うか建てるかをしましょう」。
そうすれば損益通算が可能になり、値下がり売却 損の有効活用ができるのです。
さて、2,000万円で売却しました。

代金2,000万円の内500万円は預金。1,500万円を自 己資金にし、住宅ローン500万円を借り(全額自己 資金ではダメです)、ご近所お隣の同等の中古住宅 を2,000万円で買います。
マンション売却なら同じ一棟内や近隣の同等物件を 買い、引っ越します。
土地があれば自宅新築だけでもOKです。
なお買い値(建築費)は2,000万円超でも未満でもOK です。
「売ってから買う」も「買ってから売る」もOKです。
偶然にもお隣が売りに出たのなら、まず買ってし まってから売ります。譲渡税はもちろんゼロです。
「損益通算」とは、給与所得等から売却損を引くこと です。
すると売却年の所得は、
1,000万円(所得金額)-4,000万円(自宅の売却損) =所得0円
当然のことですが、200万円だった税金はゼロにな ります。
源泉徴収された所得税は全額(120万円)還付、翌 年の住民税(80万円)もゼロになります(+200万 円)。
更に、これで終わりません。
4,000万円の売却損のうち1,000万円は損益通算で 使いました。まだ売却損3,000万円が残っています。 これは翌年以降3年に渡り繰越せます。繰越控除で す。
売却翌年は1,000万円(所得金額)-3,000万円(自 宅売却損の繰越額)=所得ゼロで税金ゼロ(+200万
円。
あと2年も同様です(200万円×2=400万円)。
つまり売却後3年間は、売却年同様に所得ゼロで 税金ゼロ。売却年を含め4年間で税金計800万円 のお得になります。
これを貯金すれば「予期せぬ老後資金」になりま す。
ポイントは“所得のあるうちの自宅売却損”です。
① 所得のある内に実施する!
② 値下がりした自宅を売却する!
③ ローンを付けて購入か新築する!
④ 転居し、居住する!
ポイントは「所得のある内に・・・」です。
定年で所得ゼロになれば損益通算も繰越控除も 使えなくなります。だから定年退職の数年前、所得 のある現役時代限定なのです
住宅ローンが必須なので、少額でも借り入れをしま す。
なお、年収1,200万円限定ではありません。年収 500万円なら給与所得控除後の所得金額は360万 円です。だから売却損が1,400万円なら4年で使い 切れます。
所得控除次第で年税額は数10万円、4年間で計 100万円余です。
この特例の適用条件は、旧自宅を売却(親族等へ の売却は不可)し、新自宅の購入新築です。さらに 次の点にも注意が必要です。
1) 売却年(契約年か引渡年か選択可)の前年・当年・翌年に新自宅取得
2) 家屋面積は50㎡以上(登記面積)
3) 期間10年以上の住宅ローン付(たとえ僅かでも 必要)
4) 所得3,000万円以下
5) 所有期間は売却年1月1日で5年超
6) 引越後3年目までの旧自宅売却もOK
7) その他
ご近所や友人との相互売買で節税転居や、リゾート 移住も可能です。

シェアハウス投資の被害者の会!

ある企業が、年収800万円以上の勤務医やサラー マンに、「利回り10%、30年間保証」のシェアハウス に銀行融資を付け、買わせました。
物件価格は近隣相場の2倍以上です。
家賃の振込は2017年2月で止まりました。運営会 社は電話が通じず、事務所は退去しています。
被害者の会はサイト立ち上げから8ヶ月で130人。
130人の融資総額は300億円、つまり平均では一 人2億円超です。
(全国賃貸住宅新聞2017.12.11)
シェアハウスは高収益なので高額な借り上げ家賃 でも成り立ちます。つまり割高物件でも成り立ちま す(近場の2倍で可能かは分かりませんが・・・)。
しかし、管理運営に手がかかり、高コストで、運営 会社に夜逃げされたら大変です。
記事からは、騙されたのか、単なる結果かなのか は分かりませんが・・・。
相場の2倍の2億円で買ってしまった特殊物件(一 部屋は狭小なはず)。

サラリーマンが自分で管理できる一般賃貸と異な り、自主管理はなかなか困難でしょう。
借入2億円で金利2%なら金利年400万円。年収800 万円、返済が止まれば銀行は処分に進むでしょう。
消費者契約法適用の議論はあっても、業者が夜逃 げなら救いようもなく(あとは、銀行の貸し手責任?)
「ひっかかったあなたが悪い」で終わりそうです。あ とは任意売却で救うのでしょう。
弁護士視線や不動産業界視線から見れば任意売 却はビジネスです。
一気に130人300億円がそのターゲットになります。
面倒な提案型ビジネスでなく、有無を言わさぬ処理 型ビジネスで効率のよいビジネスです。これで「ひっ かかったサラリーマン」を救うのが道筋になるので しょうか。
サラリーマン無謀投資、言われるまま相続対策ア パートの処理もいずれ始まります。
多くはバブル崩壊とは無関係の単なる不注意投資 破綻事案でしょう。
このまま処理が進めば、処理手法あるいはビジネス 化手法の先行事例になるのではないでしょうか。

平成バブルを思い出す!

最近、歌手の荻野目洋子の「ダンシングヒーロー」 が、「大阪府立登美丘高校」のダンス部のおかげで 再ブレイクしています。
また、バブルをテーマにした平野ノラさんもあのバブ ル時代を思い出させてくれます。
あの平成バブルは強烈でした。まさに、永遠に成長 するとの陶酔感いっぱいでした。
日本経済新聞の一面には連日、「土地を買わない のはバカだ」のような報道ばかり。
「山手線内側の土地値で米国全土が買える!」
「ニューヨークの米国の象徴であるエンパイアステー トビルを日本の三菱商事が購入!」
まさに狂乱状態でした。
しかし、1990年NHKの5夜連続番組「地価は下げら れる」で、一気に気分は反転し、地価下落こそ善。
政策も追従し、「平成の鬼平」こと三重野日銀総裁
はバブル戦士(紳士)を撲減します。
そこまで叩かなくてよかったのに・・・。今思えば、 日本はあの時、戻れない川を渡ってしまいました。
1996年、住専国会は6,850億円もの公的資金を投 入しようとします。
しかし「1円たりとも税金投入はダメ」と、当時の新 進党党首の小沢一郎さんの座り込みで、公的資金 投入はタブー化。愚かな勧善懲悪政治芝居「1円た りとも」で国民の気分に媚びます。
その代償が翌年の山一証券と拓殖銀行の経営破 綻を呼び、そして日本経済は崩壊します。
一人当りGDP(2000年)世界3位が2016年18位。こ れが座り込みの成果です。
結局、公的資金を10兆円投入と傷口をさらに大きく してしまいました。
◆ リーマンショック後の英エコノミスト紙 (2009年12月30日社説)
「西側世界は1989年以降の日本と同様の問題に 直面した。日本はすべきこと、すべきでないことへ の有益な教訓を与えてくれる。」
◆ 米二ユーヨークタイムズ (2010年1月3日社説)
「90年代の不動産バブルが金融危機を招いた日本 の経験を考慮するのが重要だ。」
リーマン後の米政府の行動は日本のバブル処理 そのままです。
まずリーマン破綻で公的資金投入、議会は一旦否 決しますが即座に大規模投入。金融機関を国有 化。日本と同じです。
ただスピード感は100倍も速く、まるで過去の日本の 「早送り」です。
日本の教訓が世界を救いました。
日本のバブル崩壊後、リーマンショック。
その当初、日本の気分は「我々は無傷」高みの見物 でした。しかし、一番酷い目に遭います。平成バブ ル時代と違って、世界金融はすでに繋がっていたの です(経済のグローバル化)。
今の中東は、トランプ米国大統領の「イスラエルの 首都はエルサレム問題」で一触即発。
中東危機と不動産価格は繋がっています。
沢山の経験があるはずの日本現場にも、沢山のバ ブルの教訓があります
1) ショックが来るのはいつも突然!
2) 金融は瞬時に凍結し、買い手消減、売逃げ不 可能!
3) 価格は真空地帯を真っ逆さま!
4) バブル気分はすぐ変わる!
5) コツンと底値を聞くまで不動産は買っちゃダメ!
バブルから30年、山一証券の経営破たんから20 年、リーマンショックから10年。
当時20台後半だった私も56歳。一回り上の団塊世 代は68歳。これからバブルの語り部は消えていきま す。
後悔したくなければ、心の準備と頭の体操を自分で 繰り返すことでしょう。
* あなたが不動産関係の仕事をしているのであ れば、時間のかかる戸建分譲か、手早い宅地
分譲か?
* 高額な不動産投資物件をどうする?
* 小口化ビジネスなら他人リスクでの商売?
* 銀行との付き合い方は?
立ち位置を自問自答し、「万が一」でも地獄から逃 げ帰れるようにしておきたいものです。

いずれ来るバブル崩壊?

「今はバブル・・・? 」
これだけは誰にも分かりません。金利は永遠ゼロで 物件価格は永遠上昇かもしれません。
でも臆病者の私は「万が一」を考えて、心の準備と 頭の体操をしています。
20年前、ネット株高騰の米国。
グリーンスパンFRB議長は「根拠なき熱狂」と警告 し、バブルの定義を求めました。たたき台は日本の 平成バブルとその崩壊。
それがあの有名な、「バブルは崩壊して初めてバブ ルと断定できる。上げ相場の最中にバブルだと判断 する基準はない。」
そう、当事者は陶酔して何も見えないのです。
しかし、何かシグナルはないのでしょうか・・・?
米国の著名投資家バフェット氏の指標があります。
「上場企業全体の時価総額がGDP名目値を上回っ て増え続ければ警戒せよ!」
つまり指標は、「100%>時価総額÷GDP」。
GDP、つまり実体経済を、札束つまり金融経済が超 えることです

やはりスーパー投資家の同氏が言うだけに、根拠 はなくとも何となく納得します

やはりバブル?

心斎橋で坪1億5千万円、銀座で3億5千万円?
大阪心斎橋の「プラダ」の旗艦店が入居するビル の売却価格は150億円、土地1坪換算でなんと1億 5千5百万円だそうです。
この坪単価は周辺と比べて突出して高く、東京の 銀座並だそうです
(※ただ、償却後の期待利回りは3%で、同じ御堂筋 沿いのエルメス入居ビル等と同じなので価格は妥 当とのことです)
昔は「この辺りの相場は坪幾ら」で値段が決まりま した。しかし、今は利回りで総額幾らと決まることも 多く、坪単価逆算するとお隣のビルと全く違ってき ます(収益還元法:価格のものさしが違うので当 然)
買主はREIT。プラダの賃貸借契約は2024年までで す。
もし、その時、退出したらどうなるのでしょう?
買主REITの社長は、「インバウンドの伸び率が高 い御堂筋に移転できる空きがない。退店余地は非 常に限定的」だとのインタビューへの回答。
家賃下落なら収益価格=価格が下落だと思います が・・・?
定期借家契約なら中途解約不可も可能です。売却 する物件なら、他の条件には目をつぶり信用のあ る借主への高家賃解約不可で対応なさるつもりで しょう。その結果、利回り価格で驚きの高値にする ことも可能です。
東京銀座でもアバクロ銀座店入居のビルは坪3億5 千万円。
1989年バブル時を抜きました。
利回り逆算の収益価格からです。この辺りの相場は 坪幾らではありません(うらやましい限りです)
(※日経ヴェリタス2017.12.10

秘密企業・・・?

その企業とは東京都品川区に本社を置く「寺田倉 庫」です。
1950年、国の指定倉庫としてコメの保管事業で創 業。その後、倉庫業やトランクルーム、重要文書な どの保管、不動産で順調に発展を遂げた老舗企業 です。
その老舗企業が、創業60年を機に、「旧来の倉庫ビ ジネスのようなスケールと価格競争による消耗戦は もうできない」と、次々と主力事業を売却し、わずか2 年間で1,000人以上いた社員はわずか70人(7%(14 分の1))以下まで縮小したそうです。
また、特色のない土地建物もすべて売り払い、企業 としての大きさは7分の1に縮小したものの、生み出 すキャッシュは8倍近くに増えたそうです。
現在の社長は上場せず、かなりのマスコミ嫌い。
現在の事業は、個人がインターネットを通じて安価 に保管スペースを使えるバーチャル倉庫「minikura (ミニクラ)」。
洋服やシューズ、時計といった個人の所有物を専用 ダンボールで送ると、一品一品、預けたものを画像 データとして手元に送ってくれ、その品物をスマート フォンで管理して、好きな時に取り出せたり、別の場所に送ることもできる画期的なサービスです。
料金は、ダンボール1箱分で月額200円。
現在、インターネットサービス大手の「ヤフーオーク ション」や定額料金で女性のファッションアイテムが 使い放題になるサービスで注目を集めるIT企業の 「エアークローゼット」、
プラモデルやフィギュアの愛好家たちの大事なコレ クションを預かる玩具メーカーのバンダイの「魂ガ レージ」など、多くの引き合いがあるそうです。
まさに「和製アマゾン」です。
私も最初は、アマゾンはインターネットで本が購入 できるサービスだと思っていました。
しかしその後、本当の狙いはテクノロジーによって 進化した“巨大物流倉庫”のようです。
そして、「amazon」“a→z”を指す矢印は、「なんでも 売りますよ」という意味だそうです。
これからは生鮮食料品や定期配送サービス、法人 向け配送サービスまで、他社の既存サービスを凌 駕していくことでしょう。
もう、アマゾンのサービスを真似したくても、テクノ ロジーによって進化する「空間」があるため、誰も できないのでしょう。
「寺田倉庫」はどうもそこを狙っているようです。
独創的なサービスを生み出しながらも、経営者は メディア取材をほとんど受けず、非上場企業のた め経営数値や内情もわかりません。
ですから、「寺田倉庫」は“秘密企業”です。
これからもっと掘り下げてご報告したいと思ってい ます(ワクワク)。

不動産小口化ビジネス緩和!

不動産特定共同事業法(「不特法」)の改正です。

資本金1億円以上が条件だった不動産小口化ビジネスが、資本金1,000万円の宅建業者に解放です(条件あり)。

国交省が目指すのはこんな事例です。

10年前に京都の古い町屋3棟が証券化されました(不特法でなく、金融庁の資産流動化法)。

事業費総額1億500万円、投資家200人から優先出資1口当り10万円で5,500万円集め、年3%配当します。

地元業者等が信用補完の為の劣後出資1,000万円、残4,000万円は銀行ローンです。

これで築古町屋3棟を順次取得し、再生し、店舗とし、賃貸する手法です。

「投資家の9割以上」が近接の住民で、「投資家の約半数が事業を応援したい、地域を良くしたいという理由」で出資し、「収益性を投資の動機として挙げた者は1割に留まる。

(国交省不特法資料)

つまり、“儲けるためじゃない!志ある資金!”というわけです。

空き家や古民家のゲストハウス化、駅そば老朽空きビルのリノベーション再生、と地域の再生活性化事業を小口化で広げたい。

国交省は地域の宅建業者に、そんな地域創生を担わせます。

「志ある資金を活用し、不動産ストックを活用して地方創生につなげる取組。空き家や空き店舗等の再生活用化事業に地域の不動産事業者等が広く参入できる」

国交省の仕組みとしての「小規模不動産特定共同事業」の新設です。

5年間で参入800社、投資500億円を国交省は目標とします。2017年12月から開始です。

資本金1,000万円(従来は1億円)以上の宅建業者で、会社の負債額が資産額の10%以下(借金が少ない)、専門家がいる等々の条件で、届出(従来は許可)でOK。参入ハードルをガクンと下げました。

国交省が目指すのは、「1億円のアパートやマンションの1口100万円共同投資ビジネス」ではなく地方創生です。出資を募り、ボロ物件を仕入れリノベ賃貸や転売。もちろん単なる貸家投資も・・・。更に海外不動産投資もOK。

従来の不動産小口化は「地方創生」でなく「不動産投資」でした。だから投資家保護です。

だから資本金1億円以上を条件にして許可まで必要にします。投資家を守るためには性悪説です。

今回の小規模新制度は性善説です。

出資者1人100万円まで総額1億円までの小規模なら「保護に欠けるおそれがない(改正不特法2⑥)」と唐実に定義しました。

だから資本金1000万円でOK、届出でOKとハードルを下げます。

地元思いのイイ人ばかり集まるし、儲けが投資の動機なんかではない。

だから地元業者に音頭を取らせても大丈夫だというわけです。

出資総額1億円の空き家再生事業。資本金1,000万円の地元不動産業者が胴元で金集めします。

匿名組合方式で(任意組合も可)、地元の投資家から1口100万円70人7,000万円集めました。

それは年5%を優先配当する優先出資。

胴元は3,000万円の劣後出資。見事に1年後に2億円で転売でき利益1億円です。

優先出資への分配は350万円(7,000万円×年5%)だけ。残利益9,650万円はどう分配・・・?

劣後出資を出した胴元に全額分配・・・?

ゼロ金利下なのに5%もの高利の社債と考えれば、一般投資家は5%だけで満足して当然だというわけです・・・?

 

3ケ月の運用期間!

運用期間は何と3ケ月。HPにキチンと書かれていましたが、うかつにも契約書を見て気が付きます。

「えっ、たった3ケ月?」。

不動産投資なら5年とか10年が当然ですが、この小口化商品では3ケ月後に契約満了し、そのまま物件売却するようです。

3ケ月間限定の不動産共同投資です。同シリーズの別の小口化物件の登記簿を見ると1年で投資家らしき個人に所有権移転されていました。(その共同投資は3ケ月満了でなく1年満了契約でした)。

小口応募者は一棟ものの物件購入の見込客と見ているんでしょう・・・。

「契約書送りましたが、不明点はありませんか」との電話には「ありがとう」と応じます。

そこで、「一棟物件もありますよ。この物件も」と営業可能です。

何百人の小口客のうち何人かは3~4ケ月後には一棟丸ごと買うそう・・・。そう、真の目的は「客の掘り起こし(集客)」です。

匿名組合なら不動産登記はすでに会社名義。移転も容易です。

「インベスタークラウド社が(小口化商品に)期待するのは潜在顧客の掘り起こしから本業のアパート販売につなげること。

(全国賃貸住宅新聞2017.3.20)

なるほど、それが「期間3ケ月」の意味なのか~。見込客確保と物件確保が同時進行します。(さすが情報社会です)

さて、3ケ月で契約満了しての私の運用益は、出資4万円×利回り3%×3/12=300円。

う~ん、出資金送金時の銀行振込手数料より少ないので完全な赤字です。

匿名組合の損益は不動産所得でなくて雑所得なので、赤字になっても、損益通算は不可です。