この方法は、「所有不動産が現在の自宅だけ」と言 う方には関係がありません。
不動産を複数所有で、将来の相続税をにらんで、日 夜、所得税や法人税等の負担にお悩みの方々向け のお話です。
結論を一言で言えば、“ご自宅を「社宅」にしましょ う”と言うご提案です。
1 .「社宅住まい」はずかしくない!
「まず、社宅なんぞに住んで家賃を払うなんてみっと もない!」
そんな風にお考えなら、その手のプライドは捨てて しまいましょう。
確かに社宅に住めば家賃の支払いは必要です。ご 自身の所有物ではありませんから。
でも、誰の物かと言えば、ご自身の息のかかった会 社の物です。ましてその会社の役員であるからこ
そ、役員社宅にお住まいになれる誇りを持ちましょ う。それに、表札だけからでは社宅かどうかは分か りません。
2 .社宅にする税法上のメリット!
現在お住まいのご自宅は、確かに立派なものでしょ う。
でも立派であればある程、税金を考えた場合、ご自 宅は単なる贅沢品に過ぎません。
固定資産税や修繕費、その他の維持費は毎年相 当なもの。
でもこれらの諸経費、税法上は家事費と言われ、税 金の計算上は何ら考慮して貰えないのです。
しかし、これが法人の所有物となり、役員であるあ なたがお住まいになるとどうでしょう。
建物全体の建築費・購入費は減価償却の対象で す。減価償却費が計上され、毎年会社の経費となっ ていくのです。
更に、建物に係る固定資産税や損害保険料、修繕 費や庭の手入れの費用等、今までは個人負担で何 らの経費性も認められなかったものが、総て会社の 負担になるのです。
みごとに会社の必要経費として認められるというこ とです。
3 .社宅にするための具体的な方法
これから建物を建築なさるなら、法人名義で借り入 れをし、法人名義で建てればいいだけのこと。
では、既にお持ちの方はどうすればよいのでしょ う?
「所有型法人」の考え方をそのまま踏襲すればいいのです。つまり、帳簿価額(簿価)で法人へ売却する のです。
もっとも賃貸物件と異なり耐用年数は1.5倍。
何十年も前の建築で、もはや建築価格が不明なら、 失礼ながら税法上は大した価値はありません。建物 の耐用年数は木造で22年、鉄骨鉄筋でも47年です から。
もしそれ以上の年数が経過していれば、0円とは言 わないまでも、“固定資産税の評価額”や100万円、 200万円程度で十分なケースが多いのではないで しょうか。
つまり、はっきりと簿価が分からない場合でも、多額 の譲渡税がかかる心配はないでしょう。
一方、建築後間もない建物なら簿価ははっきりして いるでしょうが、金額的にはそれなりに多額かと。
こんな場合、会社が建物代金を銀行から借り入れな くても、無利息で何十年か払いにすればいいので す。
後述しますが、家賃と相殺で、お金のやり取りがな い場合だってあるでしょう。
4 .家賃はいくら払えばいいのか?
では、その家賃、一体いくら払えばいいのでしょう。
法律そのものではありませんが、土地も建物も法人 なら「通達」と言う税務職員が遵守すべきルールで は月額として次のように定められています。
【(その年度の家屋の固定資産税の課税標準額× 12%(ただし、木造家屋以外の家屋は10%))+(その 年度の敷地の固定資産税の課税標準額×6%)】× 1/12
建物だけなら土地に係る部分は除きます。
なお、借り上げ社宅等の場合は、上記の算式と実 際の支払い賃料の50%相当額との多い額。
また、豪華社宅と言われるようなプールが併設さ れていたり、役員個人の嗜好等を著しく反映した設 備のあるものは除かれます。
いずれにしても、通常の家賃相場に比べかなり低 額になることも多いのです。
なお、貸与した家屋の床面積が132平方メートル (木造家屋以外は99平方メートル)以下の場合は、 別計算でさらに安い金額になりますが、ここでは省 略をします。
5 .注意すべきは相続が近い場合 !
こんな有利な社宅ですが、気を付けなければなら ないことが一つあります。
それは相続が近い場合です。
お持ちの不動産の種類にもよりますが、ご自宅敷 地に330平方メートルまでの80%引きの評価減の特 例を適用する場合です。
多くの方がご自宅敷地に適用して税負担を減らす 相続税の中で非常に重要な特例です。
この特例は、被相続人又は被相続人と生計を一に する親族(同じ財布で生活する親族の意味)の居 住用の土地に適用されるものです。
そのため、この土地上の自宅を売却して社宅に し、土地を会社に賃貸すれば、貸付用の土地とな り、もはやご自宅敷地ではなくなってしまいます。
つまり、80%引きの特例の適用はなくなってしまうの です。
相続が近くなったら、また会社から簿価で買い戻す 事も考えられます。
ただ、相続はいつの事かは誰にも分かりません。
ですから、被相続人候補者の自宅ではなく、自分 の会社の役員である子や孫の自宅を社宅にする 手も考えられます。
夢のような社宅の扱い、一考の価値はありそうで す。