アパート経営目的の親子間土地使用貸借は〇

アパート経営目的の親子間土地使用貸借は〇

「この建物は親御さん名義ですね」・・・親の土地に親のアパート、当たり前の権利関係です。

「建物を子名義にしませんか。所得分散ができますよ。」建物を子に贈与しました。

その後の土地は使用貸借・・・子へタダ(固資税実費)で貸します。

アパートの家賃収入は子のものになります。

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実は昔は違いました。

昭和22~39年の国税庁通達は

「土地の使用貸借の開始時における贈与税の課税の有無は、(各国税)局で定める」

驚くことに各国税局ごと異なる課税をしました。地域により借地権慣行が違ったからです。

特に東京国税局は厳しく、昭和22~33年の親子間土地使用貸借(親の土地に子が自宅を建てる等)を

無償での借地権贈与と見なして、子に贈与税課税をしていました。

昭和34~39年には非居住用建物なら購与税課税をしていました。

つまりこの(A)で建物を子に贈与すると建物だけでなく借地権も贈与したとして贈与税課税だったのです。

成年後見人から家庭生活を守る!

成年後見人から家庭生活を守る!

2018年4月大阪弁護士会は、「社会悪」視線を予感したのか、弁護士向けガイドラインを創設。

「本人が日常生活の中で希望が尊重されているか」・・・。

せめて「本人の希望」の尊重を。「家族の希望」の尊重は無理としても。

安定した家庭生活を守るには、成年後見の拒絶です。

家庭内に弁護士など入れてはいけません。

定期預金解約でカード普通預金化が第一歩。親名義財産を消し、できる限り成年後見回避を。

資産名義を子に移転します。過去食費何百万円を親から一気に回収。

毎月入金の受取家賃地代なんて最悪。贈与や名義借用の確認書等で税務署対応、喰い付かれる金を消しておきます。

誠実な弁護士さんが殆どです。でも危ない人もいます。

支援信託も専門職後見も2~3年前から・・・。いよいよ問題が噴出しそうです。

スッポン後見人!

スッポン後見人!

高齢認知症の後見が10年続けば、10年間喰いつける「スッポン後見人」(支援信託までの期間を絞った後見もあります)。

悲惨なのは、事故などによる障害による若年での「スッポン後見人」には数十年も喰いつけます。

家族は預金も取り上げられて生活費も削り、「孫にお年玉など渡すな!」、「施設に入れてしまえ!」・・・。

残ったお金は弁護士報酬の財源です。

裁判所や弁護士にとって、家族は「泥棒予備軍」、いわば相手方です。

だから、「弁護士を変えて。心配で不要だからもう後見なんか終えて・・・」と家族、

つまり泥棒予備軍が裁判所に懇願しても無駄です。

成年後見は2011年末15万件が今や20万件。

支援信託も急増中。2018年4月「成年後見制度利用促進法」成立でもっと増えます。

果たして泥棒はどちらなのか?

果たして泥棒はどちらなのか?

成年後見人の基本報酬月2万円、流動資産1~5千万円で月3~4万円、

5千万円超で月5~6万円 (東京家裁・大阪家裁の「報酬めやす」)。

父母ふたりなら二人分。年金生活でも、信託手続きすればボーナス報酬は相場20万円・・・?

この裁判所紹介のオイシイ仕事を10件、20件獲ればパート任せでも安定収入です。

「認知症診断書だけで十分、多忙だし」と本人(親)との面談すらしなかったりしても大丈夫です。

預金を成年後見から守る!

預金を成年後見から守る!

定期預金はすぐ解約しましょう。満期や解約で窓口手続きが必要だから。

カード入出金(=本人確認不要)普通預金だけにします。

「手続きの為に…成年後見が必要…」と銀行に言わせません。

成年後見は、「子が親の代理人になる」手続きではなく、裁判所が弁護士に「親の財産を泥棒から守れ」と命じる手続きです。

親と同居介護する子や家族は財産泥棒予備軍と扱われます。

親介護中なら家庭生活費は親年金を含め世帯単位。

それを「年金泥棒」の一歩手前と見ます。

数年前までは子が後見人に選任されましたが今は原則ダメ。

弁護士の仕事は、親の通帳を預かることと(入出金は口座振替、家族に渡す生活費月10万円程)

年1回事務報告書(チェック式で極めて簡単)を裁判所に出すことぐらいです。

月数万円の弁護士報酬は確実に家計を圧迫します。

弁護士に丸投し責任回避。

もし弁護士事情優先で運用されれば、家族の円満生活はボロボロに・・・。

成年後見人弁護士への報酬見直し

成年後見人弁護士への報酬見直し

この報酬は家裁が決定しますが、「後見人の実際の業務量に見合っていない」

最高裁は業務量や負担に応じた金額となるよう家裁に検討を促しました。

「業務量が多いケースもあり、弁護士などからは『報酬額に実際の業務量が反映されていない』との指摘が出ていた。」

(産経新聞2019.8.29)

「スッポン成年後見人」制度への最高裁の反省かと思ったのですが、どうも逆のようで弁護士報酬の増額請求のようです。

一部の危ない弁護士に限りますが、月に何万円もの眠り口銭を、認知症高齢者の苦しい家計から合法的に巻き上げ続けています。

家庭内に弁護士を入れてはいけません。

中小企業者の特例!

中小企業者の特例!

また、前記で修理、改良等の費用が20万円未満の場合には、

修繕費として経理処理を行っていればそれが認められる旨をお話しました。

それに対し、個人でも法人でも中小企業者で常時使用する従業員数が1,000人以下の場合、

青色申告であることが条件ですが、更に有利な特例が用意されています。

時限立法と言って平成32年3月31日(令和2年3月31日)までの期限が設けられた上で、

その期限までに取得、製作等をすることを条件に、20万円ではなく30万円にまで引き上げられています。

但しその事業年度の合計額で300万円に達するまでがその限度額です。

この特例を活用することにより、早期に費用化する事が可能です。

税金を納める側は早期に経費にしたいので、ついつい無理をして修繕費に。

そんな気持ちを見透かしたように税務署は丹念に修繕費を検証です。

法人だけに認められている選択!

法人だけに認められている選択!

前記事の考え方は、個人と法人で基本的には異なることはありません。
しかし、大きくその取り扱いが異なるのは、資本的支出となった場合の取り扱いです。
資本的支出となれば、減価償却と言う手続きで経費化して行く訳ですが、
個人の場合、強制償却と言って減価償却することが義務付けられています。
それに対し法人は減価償却をするかしないかは、その法人の任意でまた継続することも強制されていません。
従って、減価償却を通じて利益調整をすることも可能なのです。

修繕費と資本的支出の区分!

修繕費と資本的支出の区分!

それでは具体的にはどんなものが修繕費で、どんなものが資本的支出になるのでしょうか。

所得税法や法人税法と言う税法そのものに、それについての詳細な規定はありません。

しかし、各税法には基本通達と言って税務職員が税務上の判断をし、執行する際のルールがあります。

それらの通達は広く公表されていて、誰でもが手軽に参照する事ができるようになっています。

両税法とも通達でほぼ同様の規定をしていて、その概要を抜粋、整理すると、まず資本的支出については、

1) 避難階段の取り付け等

2) 用途変更のための模様替えや改造、改装等

また、修繕費に含まれる費用としては、

1) 建物の移えい又は解体移築をした場合。但し、 解体移築の場合には、旧資材の70%以上が再使用でき、

そのまま従前と同一の規模や構造の建物を再建築する場合に限る。

2) 機械装置の移設

3) 地盤沈下した土地の原状回復費用

4) 建物、機械等が地盤沈下により海水等の浸害を受けたために行う床上げ、地上げまたは移設 の費用

5) 現に利用している土地の水はけの改良等のための砂利、砕石等の敷設や補充のための費用

等々となっています。

その他にも、一つの修理、改良等の費用が20万円未満の場合、

その修理、改良等が概ね3年以内の期間を周期として行われることが、明らかな場合も修繕費として認められます。

が、実務では個別の事情もあり、これで総ては解決できそうにありません。

そこで、修繕費か資本的支出かが判然としない場合に限って、一つの基準としてその金額が60万円未満であれば、

修繕費として扱ってよい事になっています。

また、もう一つの基準として、7:3基準と言うものもあります。

これは継続して行われることが前提ですが、両者の峻別が困難な場合、支出した金額の30%を修繕費とし、

70%を資本的支出とするものです。

修繕しても修繕費にならない?

修繕しても修繕費にならない?

賃貸建物の修繕をしても、修繕費として経費にならない、などと言うことが一体あるのでしょうか。

厳密に言うと、決して費用にならない訳ではないのですが、一時に経費化できない場合があるのです。

これを税務の用語で“資本的支出”と言うのですが、 修繕の効果が長期にわたるため、

経費化するのにも時間を掛ける必要があるのです。

具体的には減価償却と言う手続きで、数年から数十年かけて費用にしていかなければならないのです。

例えば建物の建築費が1億円かかったとします。

引き渡しを受けた時にその1億円が直ぐに経費になるのでしょうか・・・?

答は勿論NOで、建物の耐用年数に応じて経費としていくのです。

これは一度建物を建築すれば、鉄筋であれ、木造であれ、

何十年もの長期にわたって建物としての効用を果たしてくれるからです。

決して建物代金を支払った時だけで、その効用が失われる訳ではないのです。

減価償却とは、時の経過に伴って、資産が劣化する部分を税法のルールに則って計算をするものなのです。

基本的には簡易な修繕で金額的にも重要でないものは支払時点での修繕費に。

逆に、金額的にも多額で、その後も比較的長期にわたって機能を維持できるものが資本的支出となります。