都内でペット可賃貸物件は全体の10分の1、うち6割は犬専用。
猫は臭い等トラブルが多く、オーナーは避けます。
ただ猫専用は部屋が埋まるまでは時間が掛かりますが一旦入居すると空きが出ません。
「猫プレミアム」は猫好きに特化。
玄関の先に猫脱走防止用ドア、猫用トイレに猫出入り用。
3層間取りタイプは迷路のような空間で人間には危険でも猫大喜び。
猫の歩く壁の棚は透明アクリル板で下から肉球をのぞける楽しみ。 (日経MJ2019.5.1)
「猫プレミアム」の賃貸物件！
Month: 6月 2019
入居希望者の単独内見・非対面住宅入居者募集！
仲介会社のスタッフが同行せずに入居希望者が単独で内見します。
不動産業界向けシステム提供会社が、空き室専用のスマートロック10万戸を管理会社に無料配布し、
そして入居希望者が単独「セルフ内見」の賃貸住宅紹介サイトをオープンさせます。
三菱地所ハウスネットはスマートロック220台を保有し「スマート内見」を実施。
2019年1～3月で1601件の利用です。(全国賃貸住宅新聞2019.5.27)
三菱地所は賃貸住宅の内覧受付から契約まですべてスマートフォン等で行い、完全非対面で契約まで。
スマート内覧、オンライン入居申込、IT重説システム等の組み合わせ。
入居者は一度も来店せずに物件を借ります。
(日刊不動産経済通信2019.5.l7)
大東建託と大京のZEH(ゼッチ)住宅！
ZEHは「ゼロ・エネルギー・ハウス」。
断熱・省エネ・創エネで「創るエネルギー≧使うエネルギー」 の経産省政策。
ZEHが当然になりそうな勢いです。
大東建託はZEH賃貸住宅初年度100棟を目指します。
日中発電した電力を入居者が使用し(基本料金ゼロ、1キロワット単価3円)、余剰分をオーナーが売電。
固定価格買取(FIT)の期間10年終了後も20年間1キロワット7円買取保証。
2019年は国から1戸当り60万円の補助金です。 (週刊住宅2019.5.20)
大京は長津田の分譲マンションでZEHです。
窓ガラスにはアルゴンガス入り複層ガラス、窓枠もアルミ樹脂で高断熱へ。
「バルコニーに面した窓の大きさには圧倒された。 惚れ惚れとするような窓である」そうです。
多くの工夫で年間光熱費は5万円以上節約できます。(週刊住宅2019.5.20.櫻井幸雄氏)
積雪量2m、豪雪地帯新潟県十日町市でのZEHは何と木造住宅。
(日経アーキテクチュア2019.3.13)
ソニーは不動産仲介業界を呑み込むのか！
「自分のマンションの値段が知りたい」と「おうちダイ レクト(ソニー不動産&ヤフー不動産)」に登録すると、
自宅マンションの推定価格が定期的にメールされます。
更に「売却仲介手数料が0円」。そのまま「売りたい」と連絡すれば売主仲介料なしなのです。
それでいて安心の「ソニーブランド」。
不動産業者の反感をしり目に、当初ソニーは「(不動産業者の)両手仲介は利益相反だ」と消費者に訴えます。
激怒した「両手仲介」の不動産業の業界団体は「ふざけんな」とソニー不動産に送客するヤフーをボイコット。
まるで産業革命時に機械に仕事を奪われた労働者のラッタイド運動(機械打ち壊し運動)。
ボイコットぐらいでIT・AI激流を止められるか?
逆にソニーが仲介プラットフォームを武器に不動産市場を支配しようとしています。
アマゾンやグーグル、プラットフォーマーが最終勝利者になります。
2018年秋に大阪宅建協会(8500社加盟)が呑み込まれました。
「大阪宅建協会の会員企業は、売主から直接売却の依頼を受けている物件(物元物件)を『おうちダイレクト』上で販売することや
ビッグデータと独自のアルゴリズムで高い精度のAI売買査定支援ツールなど利用できます。(大阪宅建HP)」
いよいよ東京都宅建協会(14000社加盟)です。
東京都宅建の会員企業もソニー不動産を「利用できます」。つまり、呑み込まれます。
(住宅新報2019.5.14)
「昔の大手生保は『ソニーなんかに保険がわかるか』。
ソニーが保険営業を変え、現在の地位を築くとは想像もできませんでした。
ソニー生命は男性コンサル営業で生保市場に風穴を開けます。
それまでは保険会社都合で商品も保険料も配当金も横並び。
それを生保レディが義理・ 人情・プレゼントで押し込み販売。
他選択肢がありません。従来と全く違うソニーのコンサル営業と保険商品に消費者は覚醒します。
かつて大手生保に身を置いていた人は今の不動産流通業界に昔の生保業界の空気を感じます。
『ソニーなんかに不動産が…』と油断したら、やられます。
ソニー不動産は自らをプラットフォーマーとして社名変更、「SREホールディングス」になりました。
相続登記義務化・相続土地の国への贈与！
自民党の所有者不明土地等に関する特命委員会、土地基本法や不動産登記の抜本的見直し提言です。
所有権や所有者意思の重視から、土地の利用管理と所有者責任へと「公共の福祉」優先へ向かいます。
相続発生時の登記申請は義務に。困難だった所有権放棄について関係省庁が一体となって検討。
2020年の法改正を目指します。(住宅新報2019.6.4)
財務省は高齢者が生前に国と土地贈与契約を結ぶ制度を創設します。
土地が荒れていて管理費がかさまないか、所有者に過剰債務がないか等を調べた上で契約し、
所有者死亡時に所有権を国に移し土地の管理処分を容易にします。
対象となるのは80歳以上の高齢者。2020年度制度開始へ。(日経2019.6.14)
相続税は非課税(?)。数多くの土地を有する地主さんでは、売却処分や物納等との比較検討が必要です。
相続事前対策で検討必須の制度となりそうです。
TATERU！
アパート販売で東証1部TATERUへの業務停止命令が出ました。
2015-18年で336件の不動産取引。 借入希望者の預金残高の水増し等不正が見つかりました。
国土交通省は業務停止命令へ。（日経 2019.06.18）
AさんはTATERUの指示に従い、預金をネット口座に集めスクリーンショットを撮り、
別のネット口座に全額移し撮り、更に別のネット口座に移し撮ります。
3行計で残高は500万円。銀行融資の審査通過。
スルガ発覚後なのに更に2棟目。Aさんの口座にTATERUから前家賃670万円が入金され同様3行で撮り計1500万円の自己資金です。（家主と地主 2019.01）
TATERU社のある小口化商品（アパート）は1口1万円6195口、利回り3%。
1万円からの不動産小口投資。通常不動産なら5年とか10年なのにこの小口化商品は期間3ケ月です。 3ケ月で満了し物件売却。
一棟物購入見込客を小口購入者から探すため小口化商品を売ったのでしょう。
購入者に「契約書送りましたが、不明点はありませんか」と電話してそこで「一棟物件いかが…この物件も」と営業できます。
6195口の小口客の一人に3ケ月後の物件一棟を売ればいいだけ。自己資金はスクリーンショットだし。
「インベスタークラウド社が小口化商品に期待するのは潜在顧客の掘り起こしから本業のアパート販売につなげること」
(全国賃貸住宅新聞2017.3.20)
だから「期間3ケ月」。見込客確保と物件確保とを同時進行させました。
税理士本来の使命は?
基本的に税理士は税務署と敢えて喧嘩はしたくないと思っています。
税理士自身も個人であれ、税理士法人であれ、税務調査の対象にはなり得る訳で、睨まれることを望んでいる税理士など皆無で す。
しかし平成も終わったこの時代、税理士本来の使命は適正な税務行政の実現に関与することでしょう。
税務署だって所詮人間がやることです。間違いがないとは言えませんし、それは申告をするお客様も同様です。
その橋渡しをし、双方が納得する形で100兆円を超える予算実現のため、徴税を確保できるようにするのが、最終的な姿でしょうか。
と、ここまで来て、 いよいよ本題です。ではどの税理士がいいのか?
ただ言えること、税務署との喧嘩の仕方を熟知し、適正な税務知識を備えている税理士、となるのでしょうか。
試験組もＯB組も、とにかく税理士が多数在籍する どこぞの税理士法人がベストです。
税務調査での対応は？
税務署への対応の差が決定的に表に出るのが税務調査で、3通りの対応が見て取れます。
先ず試験組。これはその税理士の性格もあるのでしょうが、処世術を勘案して更に2通りに分かれます。
ひとつは税務署を敵視し、何が何でもお客様の味方。税務署との論争もいとわず、持論を展開していきます。
が、惜しむらく税務署の内情を知りません。
頼もしいのですが、引き際を間違ったり、税務署を甘く見て大やけどをするリスクをはらんでいます。
二つ目は税務調査は必要悪と心得て、とにかく早く調査を終わらせることに必死のタイプ。
自分のミスが明らかになったり、お客様の信頼を失うことを何よりも恐れています。
自信のなさも手伝って、税務署が主張する多少の無理も聞き入れ、お客様に妥協を追ります。
あまり頼りにはならないタイプ。
そして最後がＯB組。これはもう言わずもがなで、 税務署サマサマ。
自らもかつては税務署側との考え方が抜けきれず、何でも税務署に同調し税務署に平身低頭。
どちらを向いて仕事をしているのか分からない人もいる程です。
両者の相違点！
同じ税理士で何が違うか、それは目線の置き方です。
試験組は独立したら、とにかく食べていくのに必死です。
必然的にお客様に寄り添い、100%お客様目線で仕事をすることが多いでしょう。
それに引き替えＯＢ組。
特に税務署長まで経験してしまうと、もちろん全員ではありませんが、
それでもお役所の体質が骨の髄まで浸み込み身に付いています。
上から目線で退職後いつまでも税務署の味方をする人も多いのです。
彼らに今どき税務署への口利き、影響力など期待できませんが。
ただ、実務を通じての理論派が多いのも事実。
ＯＢ税理士！
どんな経緯で税理士になったって、税理士は税理士だろ、と言うご意見もあるでしょう。
一見、仰せごもっともなのですが、これが大きな間違いで両者には決定的な相違があるのです。
まず、試験組は勉強をしながら税理士事務所に勤め、実務を習得していきます。
お客様からどんな資料を預かればよいか、どんな手順で決算を組み申告書を作成するかを、
先輩から教えを乞いながら身に付けていくのです。
言ってみれば、お客様側に立っての実務経験です。
一方のＯＢ税理士ですが、僅かな税務署経験だけでドロップアウトするのは極わずか。
大半は定年までじっと我慢で、憧れの税務署長を夢見てがんばるのです。
定年後は退職金と年金で生計を立て、暇つぶし(?) に先輩のＯＢ税理士事務所に税理士として勤務する方も多いのです。
それこそかつては一定以上の要職を務めれば、退職後は当局が顧問先まで紹介してくれていたそうです。