土地活用を始めようとした時によく聞く言葉が「利回り」です。
そもそも利回りとはなんなのか、利回りの計算方法など注意すべき点についてもご紹介していきます。
●利回りの種類と計算方法
・表面利回り（グロス）
物件の大まかな収益力を求めるときに使われる指標で以下の計算式で求められます。
表面利回り（％）＝年間収入÷購入金額×100
表面利回りとは名前の通り、実際に不動産投資を行う上で必要となる諸費用などは含まれない
表面だけの利回り計算となります。
・実質利回り（ネット）
実質利回りでは諸費用なども計算に入れて算出することになります。
実質利回り＝（年間収入―年間諸費用）÷購入金額
賃料収入を100%利益にはできません。
賃料収入から諸費用を差し引いて実質利回りを計算することにより
表面利回りでは表せない物件がもつ実質的な収益力を把握できます。
上記の諸経費には、
管理委託料・消耗品費・通信費・交際費・水道光熱費・修繕費・借入金利子・租税公課
等があります。
●不動産投資の利回り傾向と理由
２０２０年に新型コロナウイルスが発生した影響により不動産投資の
先行きについては注意深く観察する必要があります。
◆新築と中古の利回りの差
同じ仕様であれば新築物件のほうが中古物件よりも取得価格は高くなります。
そのため家賃が同一であれば新築物件のほうが利回りは低くなります。
ただし物件の状況によって、中古物件は周辺の家賃相場よりも低い家賃設定にしなければ
入居者が入らない可能性もあります。
家賃設定を維持するためには物件価値を維持するためのサービス提供やメンテナンスコストについての考慮も必要です。
◆建物の構造による利回り
建物の構造は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）に大別されます。
木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造（RC造）の順に
建設コストが高くなるため、取得価格も高くなります。
取得価格が高ければ利回りは低くなります。
木造と鉄筋コンクリート造（RC造）の物件で家賃設定に差をつけることもできますが、
構造以外の付加価値がなければ大きな差をつけることは難しい場合もあります。
なお、物件の耐久年数は木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート造（RC造）の順に長くなります。
利回り計算と同時に、不動産投資をいつまで続けていく予定であるかについても考慮して、構造を選択する必要があります。
●利回りの高さだけで物件を判断しない！
不動産投資をするにあたって理想の利回りを知りたい！とここにたどり着いた方もいると思います。
しかし理想の利回りとは一概に言えるものではありません。
なぜなら利回りはどのような手段や物件で不動産投資を行うかによって異なるからです。
例えばどのような構造の建物にするのか、土地は自己所有なのかなどにもよりますし、
投資を行うエリアや新築中古どちらの物件の選択にするかによっても異なります。
上記で述べた利回りはあくまでも表面利回りの話です。
表面利回りは多数の物件を比較する際の目安として考えましょう。
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