ただ譲渡したときの課税がまだ不明確。
「将来売るかも」、「収用されるかも」なら悩みます。
配偶者居住権は、「終身・・・死ぬ迄」が原則ですが「有期」も可。
「期間15年有期」だと前記例「75歳終身(平均余命15年なら)」と同じで40%。
期間15年なら母生存中でも15年で、居住権消減で完全所有権に。
「15年間は譲渡しない覚悟」があれば先が見え確実な節税手法です。5年や20年も可能です。
相続税節税手法として輝く！
Month: 8月 2019
「共有」より「配偶者居住権」が 相続税では断然お得！
配偶者居住権を選ばずに、共有を選んだ税理士は、損害賠償請求されるようになるかも・・・。
ただ、母より先に子が死ぬと損
・・・「所有者(子)の相続開始時において同様に評価することが考えられる」(改正税 制のすべて)・・・
配偶者居住権は時の経過と地価動向で変動します。
その時に3,000万円ならば、居住権付所有権は6,000万円でなくて7,000万円で相続税課税です。
民法改正要綱には「財産的価値アリ」。
しかし、一身専属権だからと民法1032条③は「配偶者居住権は譲渡できない」。
「例えばホーム入居用のため母子一括1億円で讓渡できるか・・・？道路拡幅で強引に1億円で収用されたら・・？」
配偶者には切実な問題です。
法制審議会では激論。当初は「譲渡できる」、それが「所有者(子)に買取り請求できる」、最終「譲渡することができない」ヘ。
法制審の最終での考え方は・・・？
「配偶者居住権も一つの債権ですので放棄が可能です。 所有権全体を譲渡したい場合には、
配偶者が放棄することによって配偶者居住権を消滅させた上で、負担のない所有権全体を移転することができます。(法制審議事録)」
「放棄の条件として・・・金銭の支払いを受ける」も可(法務省担当官解説本)。
例えば「子は母に解決金3,000万円を払って放棄を受け (「譲渡」ではない)、子の完全所有権にして1億円で売る・・・」。
これなら一括1億円売却と実質は同じ。
問題は税。子にはどう課税されるか。 無償放棄なら贈与税。
でも前述通達は著しく低い対価でなければ＝適正対価(3,000万円)を付ければ、贈与税なし。
(現行税制・・・不動産の場合、このような対価あり贈与(負担付贈与)での贈与税は路線価等でなく時価基準での差額への贈与税。
不動産扱いされるのか?)
また母にはどう課税されるか。3,000万円で不動産売却と同じとされ母へ議渡税か？ (雑所得？総合議渡？)
(現行税制・・・不動産の場合、負担(3,000万円払うとの負担)付贈与なら(3,000万円で) 売ったとして母に譲渡税。)
なお、配偶者居住権は譲渡不可なので未差押物件なら、差押えできません(議事録)。詐害行為には便利に使えます。
二次相続で相続税は大差に！
①共有持分には相続税課税
②居住権なら相続税課税ナシ。
配偶者居住権は配偶者(母)が死ぬと消減します。
子所有の所有権は居住権付とのタガは消減し、自由に1億円で売れます。
6,000万円が1億円に跳ね上がるのです。
借地人が勝手に立退料ナシで立ち退き、地主所有の貸地が突然に更地になったのと同じです。
子はいわば「配偶者居住権消減益4,000万円」を得たのです。
共有持分なら相続税課税。配偶者居住権消減益なら課税ナシ。
所有者との合意や配偶者の放棄により配偶者居住権が消減した場合で、
対価の支払いがなければ所有者へ贈与税です(著しく低い対価ならその差額へ贈与税)。
死亡や期間満了での消滅なら贈与税は課税しません（2019年7月8日公開：改正相続税法基本通達9-13の2)
「配偶者はその死亡による配偶者居住権の消減の時に、
当初設定した配偶者建物の使用収益の完了に至ることから移転しうる経済的価値は存在しないと考えられ、
「みなし贈与」の適用もないと考えられます。」改正税制のすべて（財務省主税局）
後妻&前妻の子にはピッタリ！
後妻&前妻の子にはピッタリ。実の子なら本来は不要の制度。
でもそれを節税に使うのは自由です。
「前妻の子」を「実の子(母子同居の実の子も可)」と読み替えて下さい。
同居ならば母子ともに小規模宅地特例は使えますが、ここでは無視します。
相続税の配偶者控除狙いで妻(実の母)が1億円相続します。
①従来は、共有持分40%、4,000万円と預金6,000万円とで1億円。
②新制度、配偶者居住権4,000万円と預金6,000万円とで1億円。どちらでも、妻の相続税はゼロです。
さて、妻(母)が死に、二次相続。その相続財産は(預金そのまま)。
①だと、共有持分40%、4,000万円と預金6,000万円で1億円。
②だと、配偶者居住権は消減でゼロ、預金6,000万円だけ。
配偶者居住権は相続税節税手法？
夫が亡くなり、相続人は妻75歳(今の奥さん)と子(前の奥さんの子)。
法定相続分は各2分の1。財産は夫婦の自宅1億円と預金1億円です。
⇒ 妻「自宅は残して下さい。」
⇒ 子「自宅所有権1億円をどうぞ。私は預金1億円を頂きますから。」
⇒ 妻「預金も欲しい。生活していけませんから。」
⇒ 子「預金1億円を相続し、自宅を出てアパート暮しして下さい。私は自宅1億円をもらいます。」
⇒ 妻「住まいも預金も欲しいの！！！」
実の親子なら自宅共有等で解決できますが、前妻の子でそれは難しい。
これからは、配偶者居住権(家屋と敷地)が使えます。
妻は、配偶者居住権(終身住む権利)評価額4,000万円と 預金6,000万円を相続。
子は、居住権付自宅所有権評価額6,000万円と預金 4,000万円を相続します。
配偶者居住権は妻死亡で消減し、子の自宅所有権は完全な所有権になります。
沖縄宮古島で賃貸アパート家賃が高騰！
昨年の夏前から上昇。1K4～5万円が今は8～10万円。東京都心部と同じくらいの相場で、空き物件なし。
ある3LDK築10年賃貸アパートは「家賃改定のお知らせ」で、 6万1千円から一気に9万円へ。
背景は観光客急増に伴う建築ラッシュです。2013年度から6年連続で観光客数が過去最多更新です。
2018年度の観光客数は114万人と5年で2.7倍です。
国際クルーズ船の寄港回数は、2014年度は2回でしたが2018年度はなんと153回です。
リゾートホテルの建設ラッシュ、それに陸上自衛隊の駐屯地建設。
島外からの建設作業員のために、建設会社によるアパート借上げで物件「争奪戦」が勃発し、それが家賃高騰へ。(朝日新聞2019.8.8)
孫正義氏の投資は自己資金70%が許容範囲！
ソフトバンクの孫正義氏へのインタビューです。
「・・・攻めないことがむしろ一番リスクだ。攻めない日本型経営の多くは危険だ。
我々はがんがん攻めるため、普通の会社以上に守りにも気を配る。トカゲの尻尾は3割くらい切っても生えてくる。
それ以上切ったら死んでしまう。 僕の目線も3割がリスクの許容範囲。7割残れば安全だ。」
「これを具体化したのが、(純負債を保有株式価値で割った)ローン・トゥ・バリュー(LTV)を25%未満に抑えるという基準だ。
これだと仮に保有株の価値が4分の1に減って も、保有株を売れば債務不履行にはならない。
異常事態が起きてもLTVは30～35%に抑えるがこれは黄色信号だ。
この水準になったら、借り入れを減らすために資産を一部売却したり、再投資を控えたりする。
今はこれが15%という『快適ゾーン』にあるから全然怖くない」
(日経2019.7.28)
自己資金ゼロ全額借金のサラリーマン不動産投資は LTV100%。孫氏流LTV30%とは自己資金70%です。
2%のインフレにならない原因は不動産！
「仮説・・・、異次元緩和で銀行貸出が増えても、不動産市場に資金が流れ込んでいるから、
需給ギャップが改善してもインフレ醸成につながっていない。」
マネーが実物経済でなく不動産市場に向かい、超金融緩和を継続しても2%インフレは達成できないのではないか。
優良企業は無借金経営、借り入れを増やすのは低採算企業。
そこを刺激しても衰退産業が過剰供給能力を抱え、デフレ圧力を温存させるだけ・・・。
本業不調で不動産賃貸業に参入して借入する企業も増えたようで、公式統計より不動産関連融資が増大している可能性がある。
挙げ句の果て、賃貸物件の供給過剰が家賃下押しを通じ、インフレ上昇を阻害します。(日経ヴェリタス2019.7.28)
若い世帯の借金が膨らみます。2018年の20～30代の負債残高は調査開始の2002年以降で最高。
住宅ローンが膨らみます。若年層は持ち家比率が上昇中です。
企業が社宅や賃貸補助を減らす一方で低金利。
無理してローンを組み、ローン返済で日常生活では節約し、消費性向は低下傾向です。(日経2019.7.8)
不動産業界でうわさの「不動産三田会」！
「三田会」とは慶応ＯＢ以外には禁断の場だそうです。
月1度の月例情報交換会、大手不動産・ハウスメーカー、自営業者、不動産コンサルなど100人参加で、
各テーブルには物件資料が山積み。マイクが参加者に回されて、卒業年次と自己紹介と物件紹介。
決まり文句の「三田会限り」。外部への情報流出禁止。 平日昼の会場はぎっしり。その後は懇親会へ。年40回もの会合が開かれます。
1988年設立で会員数900人、 不動産関連限定で面接や紹介が必要です。
「三田会に出回る物件と情報だけで商売が全て成立している会員は何人もいる。
会員になると作れる不動産三田会の名刺が仕事に直結するため、それ欲しさに新入会希望者が後を絶たない！」
猛追する「不動産稲門会」。運営方法等を三田会からヒアリングしての立ち上げ。
1994年設立、450人、不動産に興味があれば入会ＯＫで月例会参加は60人。
各大学に広がり2004年に全17大学で大学不動産連盟が設立。
その地域情報交換会での年間成約件数は1,156件だとか・・・。(週刊ダイヤモンド2019.7.13)
経費と家事関連費との分かれ目！
ことは交際費だけではありません。個人を扱う所得税では、業務に関連するものだけが経費として扱われます。
製造業や小売業等の事業所得であればいざ知らず、不動産所得の必要経費はその観点からは極めて限られたモノだけです。
固定資産税や先の修繕費、減価償却費、不動産業者への謝礼等程度でしょうか。
税務調査では、業務に直接関連のなさそうな、いわゆる家事関連費が混入していないかどうかがポイントになります。
勿論、法人であっても考え方は同じで、個人的な支出は認められません。
ただ、法人が行う業務は基本的には法人の行為となるため、車両関連の費用、タクシー料金、新聞代、スマホの利用料等々・・・。
まさしく日本は「法人天国」と言ったら言い過ぎ?