「三田会」とは慶応ＯＢ以外には禁断の場だそうです。
月1度の月例情報交換会、大手不動産・ハウスメーカー、自営業者、不動産コンサルなど100人参加で、
各テーブルには物件資料が山積み。マイクが参加者に回されて、卒業年次と自己紹介と物件紹介。
決まり文句の「三田会限り」。外部への情報流出禁止。 平日昼の会場はぎっしり。その後は懇親会へ。年40回もの会合が開かれます。
1988年設立で会員数900人、 不動産関連限定で面接や紹介が必要です。
「三田会に出回る物件と情報だけで商売が全て成立している会員は何人もいる。
会員になると作れる不動産三田会の名刺が仕事に直結するため、それ欲しさに新入会希望者が後を絶たない！」
猛追する「不動産稲門会」。運営方法等を三田会からヒアリングしての立ち上げ。
1994年設立、450人、不動産に興味があれば入会ＯＫで月例会参加は60人。
各大学に広がり2004年に全17大学で大学不動産連盟が設立。
その地域情報交換会での年間成約件数は1,156件だとか・・・。(週刊ダイヤモンド2019.7.13)
2行は困難で1行だけなら生き残れる県は13行、1行単独でもムリは23行。(金融庁2018年4月報告書)
バブル崩壊の後、各経済誌が「消える銀行」を特集し、ほぼそのリスト順に銀行名が消え去りました。
最近「危ない地銀」特集。（東洋経済2019.6.22）（エコノミスト2019.6.25）（ダイヤモンド2019.7.6）
3誌全てでワースト10入りは、福島・島根・長崎・福邦(福井県)銀行の4行。福島・島根は3誌ともワースト5。
総資産で地銀1位3位の横浜銀行と千葉銀行が業務提携する時代です。
地銀は離職者と新卒人気減。若手待遇改善と初任給引上げ。(日経2019.7.10,23)
地銀救済には「銀行に不動産業参入を」の声。
全宅連は先んじて、「地方銀行の不動産仲介業参入に対し、関係団体と共に断固反対・・・！」(住宅新報2019.7.2)
平成期の不動産は外資に付度して米国流になります。
市場は透明になり、パブリック化し、日標着地点は不動産と金融との直結です。
1998年の米国流の金融はキャッシュフローが確実なものにしか融資しません。
当時米国景気は絶好調でした。
さぞ、オフィスビル建設ラッシュだろうと思いきや、ニューヨークのエンパイアステートビルの展望台、
そこからは建設用クレーンは2本しかありません。マンハッタンで5年間に建築されたオフィスビルはたったの1棟でした。
日本は空前の大不況。しかし、東京タワーの展望台からは30本を越える建設用クレーンを数えられまし た。
当時の米国は土地には融資が付きません。収益を生まない土地購入への融資はダメ。土地は自己資金を用意しても建築資金の融資はでません。
事前にテナントが決まり、建物完成後キャッシュフローが見えない限り融資不可(短期資金回収の分譲マンションは別)。
金融と結びつくのに必要なのは、年金基金等への説明責任が果たせるような透明性と物件のキャッシュフローでした。
それがパブリック化への条件です。
日本では1998年の特定資産流動化法(SPG法)。不動産をSPC経由でCMBS化して、金融と不動産と直結させます。
このCMBSの仕組みを知った時も足が震えました。
「米国はこんなスゴイ仕組みを発明する国か。とても太刀打ちできやしない。」
透明になった不動産なら証券化でき、金融市場から膨大な資金を引けます
(ただし、このMBSの仕組みの乱用が後のリーマン危機の元凶になります)。
日本の「証券化」は小口不動産でした。30億円の物件を1口1億円にバラし30人に販売。「1億円が小口」の時代。
そこに「パブリック」という発想などはなく、後の CMBSやREITでの本格証券化を通して私たちはそれを悟ります。
そして、2001年にREIT市場開設。個人の投資資金だけでなく、日銀までREIT買い。金融からREIT経由で不動産にお金が流れます。
金融市場の規模は不動産市場とケタ違い。年金等の資金を迎えるためにと不動産はパブリックなものへ成長しました。
もっともセル氏は「米国では第一級の物件が組み込まれているのに対し、日本ではそうでない。いい物件は三菱地所が保有している。」
(日経ヴェリタス2008.5.18)
第一級品はプライベートのまま。系列REITには二級品を。
金融資金が入りREITは次々物件買い。物件は一度REITに入ると市場に出ません。売り物件は消滅し、不動産は買いばかりに。
セル氏はあの時に
「REIT価格はその日の需給バランスを示しているだけで価値を示しているのではない。」
REITは不動産でなく金融だからです。
ニューヨークでのあの売り物件はバブル負債総額4,500億円で破綻した飛栄産業の都心ビル。
現在はREIT物件です。物件がプライベートからパブリックなものへ進化しました。
平成の不動産市場は、
（１）透明になり、
（２）金融市場と直結し、
（３）プライベートからパブリックになりました。
山一證券、長銀が破綻。ハゲタカが日本買い叩く1998～99年。
「米国流(≒グローバルスタンダー ド)」が流行しました。
米国の不動産王サミュエル・セル氏。
「米国では金融危機を経て不動産がプライベートらパブリックなものに進化した」
ペプシ片手に白いシャツにノータイ。洗いざらしのジーンズ。社内はネクタイ禁止だとか。
でも投資スケールの大きさ、不動産への考え方の深さに驚愕します。
問題物件を標的に「墓場のダンサー」と呼ばれた成上り不動産王。
リーマン直前2007年2月に運営する米国最大REITを4兆円で売り抜けます。
フォーブス誌番付世界158位の大富豪。
両親は杉原千畝氏発行ビザで救われたユダヤ人。
(日経産業新聞2007.4.9)
運転免許証や印鑑証明はニセモノでした。
それを見抜けなかったのは司法書士のミスだとして、原告は司法書士に対して１億４千万円の賠償を求めました。
免許証は、
「本件免許証の顔写真は結果的に偽造されたものであることが判明しているものの、特に異常があったとは認められず、売主の面貌の顔写真と一致している限り不審を抱くことは通常無いと言える」。
印鑑証明は、
「通常の注意を払ってみる限り、縦に折り目がつけられ、氏名欄の『山』の部分や住所欄の『浜』の部分がやや擦れているにとどまり、偽造または変造されたことが明らかであるとは言えず、その他偽造および変造されたことを疑わせるような事情も認められない。そうすると、被告（司法書士）において、本件証明書を確認すべき義務があったとは認められず、被告に注意義務違反は認められない」。
司法書士に本人確認に係る注意義務違反は認められないとの判決でした（東京地裁平成28年11月10日）。
そして控訴棄却、上告不受理で平成29年9月19日に最高裁で確定しました。
このような結果から、不動産を購入する場合、売主についてかなり綿密な調査が必要ですね。
みなさんも心得ておいた方がよろしいと思います。
