• 相続税対策になる
土地の上に借家を立てると、土地は貸家建付地になり相続税評価額は２割ほど下がります。
一方、貸家の評価も建築費の５割ほどになります。
借入金で建築した場合、その差額分が相続税の圧縮につながり、その結果、相続税を抑えられます。
• 固定資産税・都市計画税対策になる
更地に住宅を建築すると、この土地は小規模宅地の特例として固定資産税評価額が1/6、
都市計画税の評価額は1/3の評価減になります。
また、建物の固定資産税については、賃貸アパートやマンションなどの一定面積の場合、
税額が３年間1/2に軽減されます（３階建て以上で耐火・準耐火の建物であれば５年間1/2になります）
他の土地活用方法と比べると入退居などが頻繁にあり、管理に手間がかかります
（しかし、管理会社に委託すれば手間を抑えることは可能）。
後で出てくるオフィスビルに比べると、景気変動の影響は受けにくく、需要が比較的安定しています。
しかし、オフィスビルやロードサイド店舗よりも賃料が低いため、そちらと比べると収益性はあまりよくありません。
日常生活の利便性（通勤、通学、買い物、公共施設など）と住環境に優れる立地が理想ですが、
実際の立地条件に見合った入居者層のターゲット化と企画により事業化は可能ですので
立地の制約は比較的少なくてすみます。
ワンルームタイプは一戸あたりの賃料は低いものの、ファミリータイプに比べて賃料単価は高いのが一般的です。
土地の状況から、どのような使用形態が適しているのかを判断するため、
周辺の交通、環境、市場性などをチェックする必要があります。
また、不動産は個別性が非常に強く、土地の面積、地形、接道状況や建築規制などによって利用用途は異なります。
土地所有者の有効利用の目的や考え方などの人的要因は非常に重要です。
一般的にベストと考えられる土地活用を提案したとしても、
その土地の活用、売却、買換え、現状維持するかは、土地所有者のニーズにより、
その方向性が変わったり取りやめる場合もあります。
不動産事業は、税制や金融、経済、景気、市場などの社会的要因に影響を受けます。
一般的に、景気が悪く金利が低い時の不動産投資では、
事業資金を低く抑えることができるために投資効率は良くなります。
ただし、投資期間中に金利が変化したり、税制が変わることがあるため、手取り額が変わることもあります。
したがって有効活用にあたっては、社会的要因による影響も十分考慮しなければなりません。
【更地で保有】
固定資産税などには軽減はなく、個人が保有する場合は「税引き後の可処分所得」から支払わなければなりません。地価の高い土地を駐車場として貸していれば、駐車場収入のほとんどが固定資産税の支払いにまわるということもよくある話です。
【賃貸などで活用】
固定資産税は、不動産所得を計算する場合には経費になります。さらに住宅用地として利用（活用）していれば、固定資産税は小規模住宅用地として1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。
手取り収入を増やすには次のような方法があります。
• 継続的収入とある賃料収入を増やす
• 税負担を減らす
• 日本の所得税と住民税は、超がつくほどの累進課税になっており、最高税率は50％です。
仮に税率が50％であれば 100万円の手取りを稼ぐには200万円稼がなくてはなりません。
賃貸経営は、「減価償却費の計上」や「損益通算」が利用できるので、
手取りのキャッシュフローを多くすることが可能になります。
相続財産の評価は、土地の場合、路線価方式または倍率方式。また、建物の場合は固定資産税評価額によって行われます。
もし、その土地にアパートなどを建てて有効利用すると、 「土地は貸家建付地の評価、建物は貸家の評価」となり、大幅に相続財産が軽減されます。
固定資産税：土地や建物を所有していると毎年必ずかかる税金
住宅用地200㎡までの「小規模住宅用地」に住宅を建てた場合
→固定資産税が更地の6分の1に
住宅用地200㎡を超える「一般用住宅地」に住宅を建てた場合
→固定資産税が更地の3分の1に
都市計画税：「市街化区域」に指定された地区の土地や建物にかかる税金
住宅用地200㎡までの「小規模住宅用地」に住宅を建てた場合
→都市計画税が更地の3分の1に
住宅用地200㎡を超える「一般用住宅地」に住宅を建てた場合
→都市計画税が更地の3分の2に
更地のまま放置していると、利益がないにも関わらず多くの税金を支払い続けることとなります。
固定資産税や都市計画税を軽減するためには、更地のまま放置せず住宅を建てて活用することが必要です。
「この建物は親御さん名義ですね」・・・親の土地に親のアパート、当たり前の権利関係です。
「建物を子名義にしませんか。所得分散ができますよ。」建物を子に贈与しました。
その後の土地は使用貸借・・・子へタダ(固資税実費)で貸します。
アパートの家賃収入は子のものになります。
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実は昔は違いました。
昭和22～39年の国税庁通達は
「土地の使用貸借の開始時における贈与税の課税の有無は、(各国税)局で定める」
驚くことに各国税局ごと異なる課税をしました。地域により借地権慣行が違ったからです。
特に東京国税局は厳しく、昭和22～33年の親子間土地使用貸借(親の土地に子が自宅を建てる等)を
無償での借地権贈与と見なして、子に贈与税課税をしていました。
昭和34～39年には非居住用建物なら購与税課税をしていました。
つまりこの(A)で建物を子に贈与すると建物だけでなく借地権も贈与したとして贈与税課税だったのです。
2018年4月大阪弁護士会は、「社会悪」視線を予感したのか、弁護士向けガイドラインを創設。
「本人が日常生活の中で希望が尊重されているか」・・・。
せめて「本人の希望」の尊重を。「家族の希望」の尊重は無理としても。
安定した家庭生活を守るには、成年後見の拒絶です。
家庭内に弁護士など入れてはいけません。
定期預金解約でカード普通預金化が第一歩。親名義財産を消し、できる限り成年後見回避を。
資産名義を子に移転します。過去食費何百万円を親から一気に回収。
毎月入金の受取家賃地代なんて最悪。贈与や名義借用の確認書等で税務署対応、喰い付かれる金を消しておきます。
誠実な弁護士さんが殆どです。でも危ない人もいます。
支援信託も専門職後見も2～3年前から・・・。いよいよ問題が噴出しそうです。
高齢認知症の後見が10年続けば、10年間喰いつける「スッポン後見人」（支援信託までの期間を絞った後見もあります）。
悲惨なのは、事故などによる障害による若年での「スッポン後見人」には数十年も喰いつけます。
家族は預金も取り上げられて生活費も削り、「孫にお年玉など渡すな！」、「施設に入れてしまえ！」・・・。
残ったお金は弁護士報酬の財源です。
裁判所や弁護士にとって、家族は「泥棒予備軍」、いわば相手方です。
だから、「弁護士を変えて。心配で不要だからもう後見なんか終えて・・・」と家族、
つまり泥棒予備軍が裁判所に懇願しても無駄です。
成年後見は2011年末15万件が今や20万件。
支援信託も急増中。2018年4月「成年後見制度利用促進法」成立でもっと増えます。
成年後見人の基本報酬月2万円、流動資産1～5千万円で月3～4万円、
5千万円超で月5～6万円 (東京家裁・大阪家裁の「報酬めやす」)。
父母ふたりなら二人分。年金生活でも、信託手続きすればボーナス報酬は相場20万円・・・？
この裁判所紹介のオイシイ仕事を10件、20件獲ればパート任せでも安定収入です。
「認知症診断書だけで十分、多忙だし」と本人（親）との面談すらしなかったりしても大丈夫です。
定期預金はすぐ解約しましょう。満期や解約で窓口手続きが必要だから。
カード入出金（＝本人確認不要）普通預金だけにします。
「手続きの為に…成年後見が必要…」と銀行に言わせません。
成年後見は、「子が親の代理人になる」手続きではなく、裁判所が弁護士に「親の財産を泥棒から守れ」と命じる手続きです。
親と同居介護する子や家族は財産泥棒予備軍と扱われます。
親介護中なら家庭生活費は親年金を含め世帯単位。
それを「年金泥棒」の一歩手前と見ます。
数年前までは子が後見人に選任されましたが今は原則ダメ。
弁護士の仕事は、親の通帳を預かることと(入出金は口座振替、家族に渡す生活費月10万円程)
年1回事務報告書(チェック式で極めて簡単)を裁判所に出すことぐらいです。
月数万円の弁護士報酬は確実に家計を圧迫します。
弁護士に丸投し責任回避。
もし弁護士事情優先で運用されれば、家族の円満生活はボロボロに・・・。
この報酬は家裁が決定しますが、「後見人の実際の業務量に見合っていない」
最高裁は業務量や負担に応じた金額となるよう家裁に検討を促しました。
「業務量が多いケースもあり、弁護士などからは『報酬額に実際の業務量が反映されていない』との指摘が出ていた。」
(産経新聞2019.8.29)
「スッポン成年後見人」制度への最高裁の反省かと思ったのですが、どうも逆のようで弁護士報酬の増額請求のようです。
一部の危ない弁護士に限りますが、月に何万円もの眠り口銭を、認知症高齢者の苦しい家計から合法的に巻き上げ続けています。
家庭内に弁護士を入れてはいけません。
