レオパレス21にオンブにダッコ!

レオパレス21にオンブにダッコ!

施工不良事件のレオパレス21の株主総会。

マスコミは 「旧経営陣への非難の声」と書きますが、実際には会社擁護の声と半々ほどだったようです。

質問者には株主兼アパート物件オーナーが目立ちました。そんなある株主の声・・・。

「オーナーも自分で建築士を雇ってチェックしないといけない。全部お任せでこれまでオンブにダッコだった。」

引渡し検査でも今回の施工不良検査でも、自分の建築士に報酬を自分で払い、立ち会ってもらった。

アパート賃貸も経営です。経営をするのならリスク回避も必須です。

空きだらけの機械式駐車場を撤去したら?

空きだらけの機械式駐車場を撤去したら?

機械式駐車場は空きだらけ。それなのに重い修結コストです。

横浜の総戸数497戸のマンションで4段横行昇降式を中心に52台分を撤去しました。

撤去工事1660万円。長期修繕50年とし、1台542万円の修繕積立金と年1万円の点検費用削減、52台分で削減3億円。

「機械式駐車場の削減はできるだけ早く取り組んだほうがいい」(住宅新報2019.6.25)

場合によってはヤブヘビも?

場合によってはヤブヘビも?

さて、税務では死因贈与は遺贈と同じ扱いです。つまり、もし課税されるとすれば、贈与税ではなく相続税なのです。

となれば、この受贈者も金額次第で相続税を納める必要が生じてきます。

ただ、相続人でもない人が他人の家の相続税のことなんか、知る由もない事なのです。

こんな時、上記のお尋ねを受けた方は、税務署に対し何と回答したらいいのでしょうか?

本人との死因贈与契約書を税務署に提示し、贈与された認識はありませんと答えるべきなのでしょうか?

本来の回答はそうあるべきでしょう。

しかし、そうなると税務署の対応は、死因贈与であれば相続税の対象であるので、今度は相続税の申告書の有無が問題に・・・。

もし、その本人のご家族が相続税の申告書を提出していれば、死因贈与を受けた人の財産を含めて申告のやり直しでしょう。

財産が加算されれば、全体の相続税が増加します。

従って死因贈与を受けた人の他、本来の相続人の相続税額の負担も増加します。

それは仕方がないとして相続税が無申告であればどうでしょう?

税務署は死因贈与の回答を得て、相続税課税の有無の判断でしょうか?

そこのお父さん、安易に飲み屋で「死んだらA子に〇〇〇〇円やるぞ!」なんて約束をすると、

後日、ご家族が大変な思いをすることになるかも・・・。

登記簿上の移転原因は?

登記簿上の移転原因は?

この中でご注意頂きたいのが不動産で、名義が変わればそれは税務署の知るところになります。

税務署は 登記所(法務局)と大の仲良し。不動産の名義が変わると、たちどころに税務署にもその情報が・・・。

ある時、こんな事がありました。

不動産について死因贈与契約があり、その契約に基づいて財産を受け取るべき人が登記をしたのです。

その結果、直ぐに税務署の知るところになりました。

こんな時、税務署は何をどのように確認するのでしょう。

実は移転原因が死因贈与なので、単に「贈与」となっていたのです。

「死因贈与」とは登記簿には記載されないのです。

すると税務署は、まずは贈与税の申告がなされているか否かを確認します。

申告書が提出されていれば、今度はその価額が税法上の適正な価額となっているかを確認します。

が、もし申告書の提出がなければ、直ちに税務署得意の「贈与についてのお尋ね」を発送し、

対象となった物、 申告書の提出の有無、提出日、価額、提出先の税務署等が質問されることになる訳です。

死因贈与は贈与にも拘らず相続税

死因贈与は贈与にも拘らず相続税

死因贈与と言うからには贈与税の対象なのでしょうか。

一見そう思いがちですが、実は相続税が課税されるのです。

後述するように、実は税務署だって勘違い(?)をすることがあるくらいです。

それはさておき、死因贈与はどんな物がその対象になるのでしょうか?

結論から言えば、どんな物でもOKです。

土地や建物、 マンション等の不動産から書画、骨董、宝石類、その種類は問いませんが、その物が特定できることが条件です。

言うまでもなく現預金だってもちろんその対象となり得ます。

そして貰った方には相続税が課税されるのですが、それが様々な問題の種にもなるのです。

死因贈与とは・・・?

死因贈与とは・・・?

『私が死んだら、〇〇の財産は××に贈与する!』

これを死因贈与と言います。相続人以外の方にも、こんな財産の渡し方が契約を取り交わすことで可能になります。

契約ですからもちろん双方合意の上、それを書面にして公正証書にしておけば、更に法的にも安定性を増すでしょう。

これにより、冒頭のような懸念は完全に払拭することができるのです。

では初めに、死因贈与とは法律的にどんな贈与を言うのでしょうか・・・?

一言で言えば、「死亡を原因とする贈与」と言うことになるでしょう。

つまり、死んだら、その事を原因として〇〇の財産が贈与されると言うものです。

多くの場合、死んだら財産を渡すと言うのは、亡くなる方の意思に基づいて行われるもので、「遺贈」と言われる単独の行為です。

遺言書によってその意思表示がなされます。

それに対し、死因贈与は贈与者(財産をあげる人)と受贈者(財産を貰う人)双方、両当事者によって行われる契約行為です。

だからこそ、確実に実行されることが期待できるのです。

死因贈与は贈与税の対象か?

死因贈与は贈与税の対象か?

「相続人以外の方に財産を残したい」と思うこともあるでしょう。

遺言と言う手段でそれを実現させることは可能です。

生前に予め遺言の内容を知らせていれば、貰う側の方も心の準備ができるかも知れません。

しかし、仮にそんな約束があったとしても、相続人でなかったら、その遺言書を見せて貰える保証はどこにもありません。

場合によっては、遺言書はなかったことにされ、

相続人全員による「分割協議」により財産分けが終わってしまうこともあり得るのです。実はそれを回避する方法が・・・?

取引事例のない地域の固定資産税評価額は?

取引事例のない地域の固定資産税評価額は?

「地方では、基準年度の固定資産税評価替えにおける標準宅地評価において、

いくら探しても適切な取引事例がない、どのように鑑定評価していいのかと困惑の嘆きの声がよく聞かれる。」

過疎地では売買実例がなく、固定資産税評価基準での時価(宅地価格)が求められません。

しかし、固資税評価額は必要。

比較事例の場所(遠く)や時間(過去)を拡大します。

更には自然の価値や行政サービスを受けるといった価値に目を向け評価するしかなくなります。

そもそも、取引事例がなくて市場性はあるのか・・・?

全国で取引事例のない地域が増え、工夫をするしかありません。(月刊不動産鑑定2019.6)

「猫プレミアム」の賃貸物件!

「猫プレミアム」の賃貸物件!

都内でペット可賃貸物件は全体の10分の1、うち6割は犬専用。

猫は臭い等トラブルが多く、オーナーは避けます。

ただ猫専用は部屋が埋まるまでは時間が掛かりますが一旦入居すると空きが出ません。

「猫プレミアム」は猫好きに特化。

玄関の先に猫脱走防止用ドア、猫用トイレに猫出入り用。

3層間取りタイプは迷路のような空間で人間には危険でも猫大喜び。

猫の歩く壁の棚は透明アクリル板で下から肉球をのぞける楽しみ。 (日経MJ2019.5.1)

入居希望者の単独内見・非対面住宅入居者募集!

入居希望者の単独内見・非対面住宅入居者募集!

仲介会社のスタッフが同行せずに入居希望者が単独で内見します。

不動産業界向けシステム提供会社が、空き室専用のスマートロック10万戸を管理会社に無料配布し、

そして入居希望者が単独「セルフ内見」の賃貸住宅紹介サイトをオープンさせます。

三菱地所ハウスネットはスマートロック220台を保有し「スマート内見」を実施。

2019年1~3月で1601件の利用です。(全国賃貸住宅新聞2019.5.27)

三菱地所は賃貸住宅の内覧受付から契約まですべてスマートフォン等で行い、完全非対面で契約まで。

スマート内覧、オンライン入居申込、IT重説システム等の組み合わせ。

入居者は一度も来店せずに物件を借ります。
(日刊不動産経済通信2019.5.l7)