築古戸建は「キッチン付きファミ リータイプ客室」

築古戸建は「キッチン付きファミ リータイプ客室」

最近の民泊の話題です。

例えば恵比寿から徒歩7分の築古戸建て住宅。都心駅徒歩圏に数多く残る築古戸建て。

2019年6月の改正建築基準法が施行されて、200㎡以下なら建築確認不要で用途変更ができます。

恵比須駅7分の床面積40㎡、2階建て1棟で「5人宿泊可能なホテル」1室。

この規模なら自動火災報知機はワイヤレス型感知器でOKだとか。

無人チェックイン機による「キッチン付きファミリータイプ客室」、

定員2名のシティホテルと差別化されて大幅に宿泊費のアップが可能です。

難関は「管理人常駐義務があるか?」、「フロント設置義務があるか?」。

東京23区は規制が区ごと違います。

小さなビルのホテル転用なら、1階をカフェ等にし、飲食店とホテルのスタッフを兼ね常駐要件やフロントを満たします。

(全国賃貸住宅新聞2019.8.5)

そんな会社の存在意義は?

そんな会社の存在意義は?

そのままREITになればいいのに。

REIT優遇税制(REITが利益100%配当すれば法人税非課税)を使え高配当も可能なのに、なぜ無駄な税金を払い続けるのか・・・?

現開発部門管理部門はREITのAM・PM会社になればいいだけ。

物件移管課税や親会社等が障壁としても、これら貸ビル会社はなぜREIT移行を目指さないか。

ガラス張りになり高給が取りづらくなるから・・・?そんな経営しているから買収されるんですよ。

もし、HISが3,100円で100%買収し、非公開化し全物件売却すれば3.7倍7,825円を得ます。

何とも美味しい不動産M&Aなのです。

ただ現実は甘くない。「TOB価格3,100円だって・・・?安過ぎ!」と3,700円まで買い上がりHISのTOB価格引上を待つ輩が出現。

ユニゾのSOSは、甘い血の匂い。

ハイエナ16社もが群がり、手負いのユニゾ自らがソフトバンクG系を救済者に指名。

4,000 円で新TOB、全株取得で非公開化。

従業員(取締役にも?)に株式付与。誰が儲け、誰を救済するのか・・・?まさか株主を・・・?

他15社提案はいかに・・・?(日経2019.8.17)

※2019.08.20ユニゾホールディングス(3258):4,155円

株主利益最大化はREIT化!

株主利益最大化はREIT化!

もしもユニゾ取綿役の最大責務が株主の利益最大化なら・・・、受け皿REITに全物件を移転。

法人税課税され9,762円が7,825円に減し、株主に、この7,825円相当のREIT株を配ればいい。

そんな単純で容易ではないにせよ、これが株主利益最大化です。

株主は1株5,000の利益です。逆に現状のままなら5,000円の損。

もしREITだったら・・・?

もしREITだったら・・・?

例えばケネディクスオフィスリートの1株(投資口)。

株価:792,000円、1株時価純資産:687,000円、株価はその1.15倍(NAV倍率)。

多くのREITは1倍強です。年配当 27,078円で利回りは3.41%。

ユニゾが「ユニゾREIT」なら、1株時価純資産は前述9,762円で、NAV倍率を固めの1.0倍とし株価9,762円。

REITは全利益(法律は90%超)を配当。1株税引前利益492円の配当で利回り5.0%。

REITとして見れば、あるいは現物不動産と見れば、2,111円から9,762円へ4.6倍の大化けです。

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REITは物件のNAV(NetAssetValue)を公開します。

ユニゾではNAVは不明。同社アニュアルレポート記載の含み益を参考に、NAV=時価純資産(簿価純資産+含み益)とします。

(簿価純113,160百万円+含み益220,907百万円)÷発行済34,220千株=1株時価純資産9,762円。

何しろ含み益が純資産の2倍です。

全物件売却して含み益30%分が法人税で消減したとして純資産は7,825 円。

1株税引前利益492円、純利益365円で配当金85円。492円中85円だけが現行配当。
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米国にはアップリートという仕組みがあり、法人税非課税で「ユニゾREIT」に変われます。

残念ながら日本にない制度です。

なおこの法人税非課税とは、物件をREITに移す際の譲渡益非課税のこと。

ここまではユニゾ時価を9,762円と表記しましたが、日本では課税されて法人税30%払うので7,825円となります。

それでも株価2,111円に比べ3.7倍。

弱みは自己資本比率の低さ!

弱みは自己資本比率の低さ!

自己資本不足解消へ公募増資を続け、2014.15.16.18年と5年で4回。

増資は1株利益希薄化と需給悪化と言われ株価は下落します。

2018年の増資は発行済み株数2割増、株価は2割下落です。

増資額は100億円。

金利1%、100億円の借入金を加えて、ネット利回り4%物件200億円を買えばキャッシュは年7億円増。

物件取得目的なら悪くないはずですが。

REITの増資はそう見てもらえ株価は下落しません。ユニゾはREITではないので増資で株価低迷・・・!

借金でビルを買いまくった!

借金でビルを買いまくった!

旧興銀直系の貸ビル会社ユニゾ。

社長会長専務は全員興銀OB。

地味な中堅ビルに着実投資を続け、そしてホテル会社を買収し、今は貸ビル業とホテル業です。

自己資金が少ないまま借金でガンガン買い続け、保有物件は2011年の9棟から100棟へ。立派。

遅れてやってきたミニ住友不動産のようなもの。

それとも超ビッグな自己資金ナシ借金漬けのメガ大家サラリーマンです。

ユニゾへのHISの敵対的TOB!

ユニゾへのHISの敵対的TOB!

「9,762円のものが2,111円で買えるって・・・?『3,100円で買う』と言って買い占めるぞ・・・!」

これが貸ビル会社ユニゾホールディングスへの旅行会社 HISの敵対的TOB(株式公開買い付け)です。

⇒ ユニゾの市場株価:2,111円

⇒ 1株の簿価純資産:3,306円

⇒ 1株の時価純資産:9,762円

なおHIS側「欲しいのはホテル。実態不明なので今は過半数は買わない。」

ユニゾ側「3,100円は安い。反対。誰か助けて。SOS」

遺留分をモノで渡せば譲渡税!

遺留分をモノで渡せば譲渡税!

「カネでなくモノで渡す」なら代物弁済。

次男から「1億円力ネ払え」。

「この1億円相当の物件で我慢してくれ」と長男は遺言での取得物件モノを次男に渡します。

1億円で売ってその対価で1億円の借金返済したのと同じです。

売ったのと同じだから長男には容赦ナシで譲渡税課税。 税率20%で税金2千万円弱でしょうか。

離婚に際し妻の財産分与請求権1億円(カネ)に、夫が自ら所有の土地建物1億円(モノ)を渡せば譲渡税、

同じ代物弁済だから譲渡税です。税の基本なのです。

「遺留分請求があった場合において、金銭の支払いに代えて、

その債務の履行として資産の移転があったときは、 その履行をした者は消滅した債務額によりその資産を譲渡したものとする。

(6月28日公開:改正所基通33-1の6)」

法制審は税議論をしません。各委員はこの新たな課税をどう認識したか?

「民法482条代物弁済債務者(長男)が、債権者(次男)の承諾を得て、

その負担した給付(カネ1億円)に代えて他の給付(モノ1億円)をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。」

兄弟で話が付けば、遺言を無視し、遺言がなかったことにし、

遺産分割協議書に「次男が物件を相続する」と書いて合法的に議渡税回避できますが、戦闘中の兄弟はどこまで妥協できるか。

次男はこの税制を武器として使えます。

遺留分請求を禁ず

遺留分請求を禁ず

遺言書作成での、「いかに遺留分の戦い」に勝利するか。

「遺留分請求を禁ず」との遺言・・・もちろん法的には無効ですが、

理由を切々と書き「親父がそこまで言うなら」で収まれば、その意味で有効な遺言です。

親父の相続、全財産4億円。相続人は長男と次男です。 親父の遺言書には「全財産を長男に」。

次男は遺留分侵害額請求です。

従来はモノの請求でした。それが今回の民法改正でカネの請求にかわりました。

次男は法定相続分の半分1億円をカネ・・・金銭の支払を請求します。

(「モノ…物件が欲しい」との請求はできない。)

民法改正で遺留分請求が「遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができる(第1046条)」と金銭請求に限定され、

モノ請求からカネ請求に。

改正前はモノ請求。

・・・次男の「遺留分減殺請求」で不動産は共有に

⇒共有解消のため「共有物分割請求」で現物分割(分筆)や換価分割(売却して分配)

⇒この手順ならば 「金銭請求」はないので仮差押等の心配はナシでした。

しかし、この手順だと物件は共有になり紛争の元凶に。

そこで民法改正は「共有にならないこと」を目指しました。

改正後はカネ請求。・・・「遺留分侵害額請求」で「現金で払え」⇒金銭請求なので⇒共有にはなりませんが

⇒長男固有預金の仮差押が可能になります⇒ただし、裁判所が土地処分等を考慮し、相当の期限を認めてくれますが (1047条⑤)。

次男の立場が強くなり、経営者地主資産家の不注意遺言書は後継者長男を破綻させます。

従来は争いにお互い疲れ果てた頃に蜘蛛の糸が下りてきて何とか解決にたどり着きました。

それが問答無用「カネ払え」ヘ・・・。

自社株、工場、自宅は売れません。そこへ「カネ払え」の内容証明。

相続財産はモノだけ。長男が無視を続ければ、長男固有の預金へ仮差押、更に遅延損害金。

それはギリギリでも経営を続けた中小零細経営者へのトドメになります。「もう疲れた・・・」。

従業員には「申し訳ないけど・・・」。長年続いた町工場も、地元雇用も消減します。

M&A仲介会社(事業売却)、不動産仲介(会社清算)、職安 (従業員解雇)の出番です。生前対策には生命保険(現金準備)。

相続税節税手法として輝く!

相続税節税手法として輝く!

ただ譲渡したときの課税がまだ不明確。

「将来売るかも」、「収用されるかも」なら悩みます。

配偶者居住権は、「終身・・・死ぬ迄」が原則ですが「有期」も可。

「期間15年有期」だと前記例「75歳終身(平均余命15年なら)」と同じで40%。

期間15年なら母生存中でも15年で、居住権消減で完全所有権に。

「15年間は譲渡しない覚悟」があれば先が見え確実な節税手法です。5年や20年も可能です。