勝手な大家塾

遺産未分割でも相続預金の一部の仮払いが可能になります。
銀行預金は、遺産未分割でも、各相続分に応じて全額払戻し可能でした。しかし、2016年最高裁決定で不可になりました。
それでは不便です。民法を改正し、銀行での一定額までの払戻し、つまり仮払いが可能になります。
預金は「可分(かぶん)債権」です。可分とはバラバラに分けられるということ。
可分債権は親が死んだ瞬間、遺産分割協議不要で、自動的に法定相続分でバラバラ分割されてしまいます。
子はAとBの二人。親が残した財産のうち預金は4000万円。財産分けで揉めて裁判所へ。
裁判官は、「預金は調停の対象にしませんよ」と言います。
その理由は、当然にA：2000万円・B：2000万円に分割されるからです。
だから預金はそもそも分割協議の対象外、協議書や調停調書に記される筋合いはありません。
A：3000万 円・B：1000万円などと最高裁判決を逸脱する調書を裁判官は書きたくないからです。
ただ、「A：3000万円・B：1000万円で全相続人合意したのでお願い」と頼み込みこめば、仕方ないかと書いてくれるでしょうが・・・。
「当然分割」なので、AもBも各単独で銀行に2000万円の払戻し請求できます。
ただ、銀行窓口では、相続人全員承諾や印鑑証明を要求されゴタゴタします。
銀行側は相続争いに巻き込まれたくないから厳しいのです。
しかし、大きな声で騒げば、最悪でも提訴すれば、 銀行は当然分割2000万円の払戻しに応じるのが常。
それが正しいのです。

相続税課税は時価、自由な取引で成立する客観的価額です。

改正民法1032条：「配偶者居住権は譲渡することができない。」
だから自由な取引などありえず、客観的価額などあり得ません。
にもかかわらず、民法改正要細には、「その財産的価値に相当する価額を相続したものと扱う。」
法制審は換金不可でも財産的価値アリと定め、また 税を考えぬまま評価方法を提示しました。
税理士会連合会は慌てて税制改正建議書で、
「居住権は当事者が合意すれば容易…租税回避防止の観点も踏まえ…」
国税庁も困ったはず。「母を住ませるだけなら使用貸借と同じで評価ゼロだろ」。

しかし、法制審に逆らう勇気はなく、法制審の評価方法に従い税制改正。
それがこの4000万円。絵に描いた餅。譲渡換金できない財産。
一方、子が相続の所有権は居住権の制約付のまま転々と市場流通します。
(「居住権消滅益」への課税はもはや困難？)
さて、その相続評価6000万円の物件、市場では幾らで売れるか？母子一括同時売却や収用なら売買対価は母子でどう分けるのか？
どう課税するのか？今後の課題です。

相続税課税は子へは6000万円、妻への4000万円は配偶者控除で税金ゼロに。

いつか妻(義母)の死亡で居住権は消減します。それは土地の制約が消え、子が自由処分できる1億円物件に戻るということです。
さて、4000万円部分への子への相続税課税ナシで済むのでしょうか・・・？

「底地だったけど借地人が勝手にタダで立退いてく れ運良く更地に戻った」と同じ。

ただ、「運良く」ではなく「いつか必ず」です。
義母死亡での言わば「配偶者居住権消滅益」4000 万円…まさか課税はないでしょう(推測です)。
「現時点で取扱いは公表されていないが、配偶者が死亡した場合は配偶者居住権の本来の目的が達成されたのであるから、所有者(相続人とする) に相続税課税することは適切ではないと考える」
意図的な権利放棄消減等でない限り、課税は難しそうです。
また、「課税しません」とわざわざ通達に記されることはなく、当面は明確にならないのではないでしょうか（もちろん課税の可能性もありま す）。
さて、更地100万円の土地なら、妻：75歳、子相続の土地所有権は64万円、配偶者居住権は36万円。
100万円の建物（木造：築10年）から、子相続の建物所有権は22万円、配偶者居住権は78万円。
居住権が4000万円で、所有権6000万円、計1億円。居住権が40％（65歳だと55％、85歳だと24％）。
4000万円部分は相続税課税なしのまま子の財産に移転・・・？
10億円の自宅で有れば4億円にもなり、 東京都の豪華なタワーマンションの購入も可能です。

前妻の子でなく、実子、それも母子同居で使えば、完全に節税目的だらけ・・・。
節税に使えるのであれば、確実に普及するでしょう。

今回の税制改正で新設された「配偶者居住権」は、2020年4月にスタートです。
この「配偶者居住権」 は、従来の「賃借権」や「使用貸借」とは違う新しい権利です。

夫が残した自宅（土地・建物）1億円。
妻75歳には終身住み続ける権利「配偶者居住権」。
自宅所有権 (妻が住むとの制約付き)は前妻の子が相続します。
相続評価額は子の所有権が6000万円で配偶者居住権4000万円、計1億円。

後継者が先代の株式を引き継ぐ事業継続税制です。

中小企業非上場株式は納税猶予制度で2018 年から相続税をゼロにできます。

さて、この特例適用での心配事。

その後に会社が資産保有型会社(資産の70%以上が賃貸不動産や預金有価証券等)や
資産運用型会社(総収入の75%以上が家賃収入等)に該当してしまうと、即座に相続税贈与税の納税猶予打ち切りとなり、
「利子付き税金を払え」となることです。

一定の事情で該当となってしまっても6月以内にそれを解消すれば、打ち切りはなくなります。

中古住宅を不動産業者が買取り再販します。
売主⇒業者⇒買主、と2回の売買になり、そのまま課税されると「不動産取得税」と「登録免許税」も2回の課税になります。
最初の売買は「不動産取得税」が一定条件で減免され、後の売買は「登録免許税」が減免されます。
それでダブル課税を排除します。
今回の改正は、最初の売買での「不動産取得税」です。
築年により控除額が決まり、最大1200万円控除で、建物評価額が1500万円ならその1200万円控除されます。
税率は3%ですから36万円の減免です。
かつては建物だけの減免でしたが、敷地（土地）への減免も2018年から始まっています。
既存中古住宅流通とリフォーム・リノベーション拡大を狙う国交省による特例措置なので、業者は一定増改築等を行った上で、2年以内に耐震適合住宅として個人に販売し、個人買主が自己居住用にした場合が対象です。
現行の条件は全居室の全ての窓への断熱改修等の場合でしたが、その条件の幅を広げます。
住宅全体の省エネ性能(断熱等級4など)を改修により確保した場合も対象となります。
なお、断熱等級4とは、住宅を断熱材等で包み込んで高い水準の断熱性を実現するものです。

一人暮らしの親が亡くなり空き家となった家屋(実家)を子が相続。

子が売却しても自宅売却での譲渡税で、「居住用3000万円特別控除」は使えません。

その理由は、亡親の居住用であっても、相続し、売却する子の居住用ではないからです。

こんな場合も2016年からは居住用特別控除と同額の3000万円控除が認められます。

「空き家譲渡の3000万円控除」です。

空き家発生を未然に防止する制度です。

旧耐震の戸建住宅(マンション不可)が対象で、様々な条件あります。

独居老人が死亡までそこに住んでいたことが要件でした。

すると、老人ホームに移って後の死亡は要件満たさずダメです。

そこで、要介護認定等を受けて自宅でなく、老人ホーム等で亡くなった場合も対象とします。

老人ホーム入所後の自宅がずっと未利用の場合に限ります。

現行の住宅ローン控除は、ローン残高(最大4000 万円)の1%(つまり最大40万円)を10年間に渡り毎年税額控除する制度です。

10年間で最大400万円です。
消費税が増税される2019年10月1日～2020年12月31日までの入居者は、10年間が13年間に延長されます。
つまり3年の延長となります。
11・12・13年目の3年は、下記の①②のいずれか少ない金額の税額控除です。
なお一定の優良な住宅だと、①②の各最大4000万円は5000万円に拡大されます。

① ローン残高(最大4000万円)の1%。※当初の10年間と同じ
② 税抜住宅価格(最大4000万円) × 2% ÷ 3年 ※つまり消費税増税分2%を3年に分けた金額
①>②なら、消費税増税分が3年間に分けて税額控除。消費税増税分の還付みたいなものです。
①<②なら、消費税増税分には足りないものの住宅ローン控除が3年延長が、消費増税の還付分です。
この3年間の延長は消費税10%になる2019年10月から2020年12月までに居住した場合に限ります。

オリックスは大京を完全子会社にします。

それは、 「建築管理を内製化して買いの局面に備える」ためだそうです。

「国内のマンション市場はいま土地を購入しても採算が合わない。大京の建築管理を取り込むのは、
次の買いの場面で、いちいち外注して結果を見ていたら間に合わないからだ。」

「調整局面は1～3年内に必ず来る。建築費は五輪特需が終わり今年いっぱいで下がるとみている。
外資は1ドル=100円になれば売りに出るだろう。その時が買い場になる」(日経2019.1.16)