日本経済新聞（2019.2.16）によると、過去1年間にメルカリ等のフリマアプリで出品経験ある人は、調査対象(20代の男女1,000人)の30%。
女性は37%。 平均収入年3万1,040円だそうです。
メルカリがスマホ決済「メルペイ」を開始しました。
その結果、アプリ上でモノを売った売上金をそのままリアル店舗で使えるようになります。
その店舗はド コモと提携し、全国90万ヶ所が対象です。
「給料日前の昼食代が足りなくなりそう」
タンスの不要衣類をスマホで撮り、売価3,000円でメ ルカリに出品、配送は匿名も可能。3,000円（要送料、手数料）はメルペイ入金。
そのメルペイで昼食。貨幣や銀行の介在なしでの個人間の商品売買流通が進みます。
タンスの中は全て「棚卸資産」、全てが販売予定商品。
「買い物」は将来売価を考えての「仕入れ」に変わります。
時代は大きく変わっています。
所有者不明土地の問題がきっかけで、相続登記 義務化、土地放棄制度へと一気に進みます。
「長期相続登記等末了土地」と「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」は昨年（2018年）6月に成立です。
利用されていない所有者不明の更地（空き家付きなら代執行で更地にしてから）。
地域に役立つ事業、直売所、移動式コンサートホール、保育園建て替え仮園舎等のためなら、
事業主体が民間でも、その更地に知事が最長10年の利用権を設定します。
今年（2019年）6月施行です。
それに先立って昨年11月に登記手続き部分等が先行して施行。
さて、対象となる相続未登記土地の所有者を登記官が探し、一定の所有権登記をします（法40 条）。
この具体的手順が「不動産登記手続きの特則」として新たに定められました。
事業対象地で現所有者を探す必要があれば「特定登記未了土地」。
それが死亡後30年超(施行令10条)相続未登記なら「長期相続登記等未了土地」と名付け登記官が相続人を探して付記します。
登記簿甲区の最終所有者（死亡者）欄に、「長期相続登記等未了土地」と付記し、各相続人の住所記載の法定相続人の関係図を別紙「法定相続人情 報」付属書類として作成し、法務局に保管。
この付属書類は一般公開されず、相続人やその事業者に公開。
登記官が土地所有者にたどり着いたら「登記して下さい」と勧告します。
ただ未登記のまま「既に売却済み」、「遺言で相続人以外に」ということもあり個別に違いますが・・・。
もっと所有者特定が困難な「変則型登記」の土地について、「表題部所有者不明土地の登記及び管 理の適正化に関する法律案」が今年2月22日閣議 決定。
登記簿での所有者は「安土町1丁目1番1号織田信長」、つまり住所と氏名が記載されます。
「変則型登記」とは、
1) 氏名はあるが住所はない（※「織田信長」だけ）
2) 住所氏名の記載のない共有土地（※「豊臣秀吉外七名」）
3) 所有者が「大字関ヶ原」等の、大字名や集落名などの土地
昔の土地台帳から続く、共有地や入会地等で、所有者特定には歴史的文献の調査まで必要。
登記官は、地域の土地家屋調査士や自治体職員に「所有者等探索委員」として調査させ、結果を登記します。
所有者不明なら裁判所が管理者をたてて売却等を可能にします。売却代金は供託され、時効後には国庫に・・・。
相続登記義務化と所有権放案法務省「登記制度土地所有権の在り方等に関する研究会」の報告書が今年2月28日に公表です。
気合の入った報告書です。
⇒ 相続登記を義務化し、違反者には罰金を検討すべき
⇒ 被相続人の死亡の事実と相続対象の不動産を申し出れば添付書類なしに不動産登記簿上の情報を書き換え
⇒ 所有権の放棄を認める
1) 所有者が管理費用の金を払う
2) 災害で危険な状態
3) 土地の買い手がつかない
等を満たす必要あり、放棄後の帰属先や財政負担が課題。
⇒ 所有者不明の放置土地を「放棄したとみなす」ことも検討すべき。
法務大臣は今年2月14日法制審議会に民法と不動産登記法の改正を諮問。この報告書が改正のたたき台になると思われます。
来年(2020年)秋の臨時国会に改正法案提出を目指します。
「日本の(民法)相続法のバグ、相続は法主体の消失を市民社会が消化していく清算手続き。
しかもそれは死から間もない時になんらかの公的な関与できちんと行われなければならない清算手続きなのに、
日本社会がその手続を制度的に組んでい けないというバグがあり、
その結果もたらされている問題の一つが所有者不明土地問題だと思います。
(日本国民法の見本となった)フランス法のように、
公証人が死から間もない時期にきちんと遺産を清算して、登記名義を書き換えることになっていたら、
そんな事態(住民票の保存期間が限られているので戸籍までたどり着けず相続人の特定もできない)にはなりませんね。」
(税研2019.1. 法制審議会)
民法と不動産登記法の改正を目指します。
1) 相続登記の義務化
2) 所有権放棄の制度を創設
3) 遺産分割協議に期限
4) 相続財産管理人を土地ごとに選任
以上の4点。2020年秋の改正を目指します。
相続登記しないと罰金？
法務局が死亡情報取得？
放棄を認める条件？
遺産分割に期間制限？
土地別に管理人選任？
不明予備軍対策です。
(日経2019.2.9)
埼玉県のあるマンションは外壁剥落にもかかわらず、シートもかけられず、鉄骨むき出しで半年以上です。
管理組合はなく、修繕への会議も開けていません。
こんな例を専門家は、「あと数年で珍しくなくなる」と冷ややか・・・。
東京都は分譲マンション管理状況の届け出を義務化します。
対象は1983年前の建築物、築35年超の6 戸以上のマンションです。
(日経2019.2.6)
国交省の2016～2017年の管理組合調査です。
連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションが13.6%もあり、うち築40年以上が29%、築30～39年が24%です。
問題点として
1. 管理費修結積立金が徴収できない
2. 管理ができず劣化し周辺に悪影響
3. 多数決議決が困難
建て替え決議などの成立は難しくなります。
土地と違って、たとえ未登記でも、何世代も経ずに所有者にたどり着けますが、問題は相続放棄です。
その結果、残された区分所有者に負担が押し付けられます。
不要な物件は放棄料を支払う条件で放棄を認め、管理組合がその後の利用や処理を考えられないか。
その管理組合が機能しなくなった場合はどうするか。
(不動産経済FAX-LINE2019.1.16)
大都市でも空き家問題が深刻です。
40～50年前に東京近郊で分譲されたバス便の戸建て高級住宅地。
子は都心マンションに暮し実家には戻らず、ご近 所も同世代同事情。
年寄り単身世帯に。
そして、いずれ無人に・・・。
東京23区の住宅地もいずれ同様の運命でしょう。
昔は多くの子どもが遊んでいた世田谷区や品川区の戸建て住宅街でも高齢者だけの住宅が急増中だそうです。
地銀激戦区は低利。経費を考えると融資は赤字も・・・。
地銀105行中3年間に貸出量を増やした銀行は、増やさなかった銀行よりも収益力が落ちました。
融資増なら金利低下の影響が大きいからでしょう。
日銀は、「無理なリスクテイクで自己資本を食いつぶしかねない」、
ある地銀は「金利を得るために返済に懸念がある企業にまで貸さざるを得ない」
（日経2019.2.9）
a物件はa法人で取得しA銀行で借金、b物件はb法人B銀行。
更にc・d・e・・・、全て他行にはナイショ。
銀行を騙して一気に何億円投資家になる方法でした。
騙された側の「りそな銀行が一部の投資家にローン返済を求めたようだ！」との噂が駆け巡ります。
りそな銀行幹部は厳格に「資産の全体を見せて下さい」。
信用悪化なら金利引上げや物件売却を求めます。
1人10法人の事例もあったようです。
(週刊東洋経済2019.3.23)
2018年は前年比16%減の2兆8,300億円。
前年比5,400億円減。
2009年の調査開始以来最大の減少率です。
スルガ融資額2016年3,900億、17年2,600億で今ゼロ、その減少分のかなりを占めています。
(日経2019.2.13)
