勝手な大家塾

今、新宿の東新宿・歌舞伎町側にそれなりの更地が出現すると、そのほとんどにアパホテルの建築看板。

来年夏までに新宿のアパホテルは9棟3070室。それで止まらず、このエリアに大量出店を続けます。

アパホテル代表、「新宿の既存6施設は102%の高稼働率を維持。将来的には20～30棟まで施設を増やしても問題ない」

(日刊不動産経済通信2019.7.24)

同代表は「うちはよそがまねできないぐらい儲かっているんです。」

その理由は、“自分で士地を買い自分で建てて運営するから”。

運営だけの外資系等とは違います。それもリーマン後の安値仕入れ多数。

土地代も建物代も今は3倍のはず。(週刊ダイヤモンド2017.11.4)

そんな低コストホテルが沢山あり、それと合算して黒字の内は、つまり全体で黒字なら、近隣相場を無視し高く買い上がり。

個別物件ごと収支考える並の買い手は買い負けて当然。(日経MJ2016.1.27)

2015年の豊島区庁舎跡地6600㎡の活用コンペ。

アパがダントツ411億円。しかし、191億円の東京建物連合に決定です。

アパ案は2000室大型ホテルとコンビニ等のみ。

豊島区は「お金」より「文化とにぎわい」を選び 2020年5月に「ハレザ池袋」としてオープンします。

豊島区が「お金」を選べばここはアパホテルになっていました。(日経電子版2016.1.4)

京都市で2096施設が無許可営業で処分されました。

その2096のうち139が旅館業免許取得、11が民泊届け出へ。 (日刊不動産経済通信20197.18)

京都市は簡易宿所への規制強化。

簡易宿所が半減するとの声もあります。

簡易宿所とは訪日外国人の増加で都市部のビルのゲストハウス等が該当します。

京都での簡易宿所への規制強化。

市条例改正は現在は 猶予期間中で、2020年3月に全面適用されます。

本来制度は緊急時10分程度で駆け付ければいいのですが、上乗せ規制とし徒歩800メートル以内の駐在を求めます。

駅近くに管理事務所を構えて複数簡易宿所の管理ができましたが認められなくなります。

ビルタイプのゲストハウスでは、施設内にフロント設置を求め、客宿泊の間は管理者駐在を求めます。

つまり連泊客がいれば24時間駐在が必要です。

京都市では民泊も規制強化され4000件から570件に減少しています。(日経電子版2019.7.28)

最近の民泊の話題です。

例えば恵比寿から徒歩7分の築古戸建て住宅。都心駅徒歩圏に数多く残る築古戸建て。

2019年6月の改正建築基準法が施行されて、200㎡以下なら建築確認不要で用途変更ができます。

恵比須駅7分の床面積40㎡、2階建て1棟で「5人宿泊可能なホテル」1室。

この規模なら自動火災報知機はワイヤレス型感知器でOKだとか。

無人チェックイン機による「キッチン付きファミリータイプ客室」、

定員2名のシティホテルと差別化されて大幅に宿泊費のアップが可能です。

難関は「管理人常駐義務があるか？」、「フロント設置義務があるか？」。

東京23区は規制が区ごと違います。

小さなビルのホテル転用なら、1階をカフェ等にし、飲食店とホテルのスタッフを兼ね常駐要件やフロントを満たします。

(全国賃貸住宅新聞2019.8.5)

旧興銀直系の貸ビル会社ユニゾ。

社長会長専務は全員興銀OB。

地味な中堅ビルに着実投資を続け、そしてホテル会社を買収し、今は貸ビル業とホテル業です。

自己資金が少ないまま借金でガンガン買い続け、保有物件は2011年の9棟から100棟へ。立派。

遅れてやってきたミニ住友不動産のようなもの。

それとも超ビッグな自己資金ナシ借金漬けのメガ大家サラリーマンです。

「カネでなくモノで渡す」なら代物弁済。

次男から「1億円力ネ払え」。

「この1億円相当の物件で我慢してくれ」と長男は遺言での取得物件モノを次男に渡します。

1億円で売ってその対価で1億円の借金返済したのと同じです。

売ったのと同じだから長男には容赦ナシで譲渡税課税。 税率20%で税金2千万円弱でしょうか。

離婚に際し妻の財産分与請求権1億円(カネ)に、夫が自ら所有の土地建物1億円(モノ)を渡せば譲渡税、

同じ代物弁済だから譲渡税です。税の基本なのです。

「遺留分請求があった場合において、金銭の支払いに代えて、

その債務の履行として資産の移転があったときは、 その履行をした者は消滅した債務額によりその資産を譲渡したものとする。

(6月28日公開：改正所基通33-1の6)」

法制審は税議論をしません。各委員はこの新たな課税をどう認識したか？

「民法482条代物弁済債務者(長男)が、債権者(次男)の承諾を得て、

その負担した給付(カネ1億円)に代えて他の給付(モノ1億円)をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。」

兄弟で話が付けば、遺言を無視し、遺言がなかったことにし、

遺産分割協議書に「次男が物件を相続する」と書いて合法的に議渡税回避できますが、戦闘中の兄弟はどこまで妥協できるか。

次男はこの税制を武器として使えます。