例えばケネディクスオフィスリートの1株(投資口)。
株価：792,000円、1株時価純資産：687,000円、株価はその1.15倍(NAV倍率)。
多くのREITは1倍強です。年配当 27,078円で利回りは3.41%。
ユニゾが「ユニゾREIT」なら、1株時価純資産は前述9,762円で、NAV倍率を固めの1.0倍とし株価9,762円。
REITは全利益(法律は90%超)を配当。1株税引前利益492円の配当で利回り5.0%。
REITとして見れば、あるいは現物不動産と見れば、2,111円から9,762円へ4.6倍の大化けです。
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REITは物件のNAV(NetAssetValue)を公開します。
ユニゾではNAVは不明。同社アニュアルレポート記載の含み益を参考に、NAV=時価純資産(簿価純資産＋含み益)とします。
(簿価純113,160百万円＋含み益220,907百万円)÷発行済34,220千株＝１株時価純資産9,762円。
何しろ含み益が純資産の2倍です。
全物件売却して含み益30%分が法人税で消減したとして純資産は7,825 円。
1株税引前利益492円、純利益365円で配当金85円。492円中85円だけが現行配当。
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米国にはアップリートという仕組みがあり、法人税非課税で「ユニゾREIT」に変われます。
残念ながら日本にない制度です。
なおこの法人税非課税とは、物件をREITに移す際の譲渡益非課税のこと。
ここまではユニゾ時価を9,762円と表記しましたが、日本では課税されて法人税30%払うので7,825円となります。
それでも株価2,111円に比べ3.7倍。