旧安田銀行函館支店(1932年築)、旧日本生命京都三条ビル(一部1914年築)はホテルに。 (週刊住宅2019.6.24)
愛媛県大洲城は1組1泊100万円。 (日経電子版2019.7.12)
長崎県平戸城は宿泊費のみで15～20万円。
(日経MJ2019.7.15)
住宅モデルハウスを平日限定での民泊に。モデルハウスは設備充実で高級グレードだとか。
(週刊ビル経営2019.7.1)
文化財ビル、お城、モデルハウスが宿泊施設に？
勝手な大家塾
3階建200㎡が狙い目・木造戸建住宅の旅館転用！
改正建築準法6月25日施行。
戸建住宅から特殊建築物(宿泊施設、商業施設等)への転用で建築確認不要は100㎡以下でしたが、それが200㎡以下に・・・。
特殊建築物は耐火建築物の規制があり、それが200㎡未満なら一定条件で耐火建築でなくてＯＫに・・・。
3階建戸建木造住宅から、旅館・簡易宿所等への転用が極めて容易に・・・。
なお、非常用照明や警報装置等は従来通りです。
(週刊住宅2019.6.24)
配偶者居住権消滅時の課税は？（通達公表）
来年4月開始の配偶者居住権。
その消滅時課税が7月8日に通達として公表されました。
自宅土地建物1億円。妻75歳には配偶者居住権。所有権は子が相続します。
相続税上で、妻の配偶者居住権は4000万円、子の所有権6000万円とします。
そして妻(母)が死亡します。居住権消滅で土地建物への制約は消滅し、子は自由に1億円で売れます。
子は配偶者居住権消滅益を享受したのです。所有権の価値が6000万円から1億円に上ったのです。
心配は「そこへの課税はあるか？」でした。
結論、「死亡なら課税の心配は不要！」。4000万円は非課税です。
しかし、母による居住権放棄・母子合意での無償解約での居住権消滅なら母から子へ贈与税が課税されます。
贈与税対象額は、「消滅直前の配偶者居住権価額」。
当初4000万円でも時の経過や地価変動で3000万円かもしれません。
そして著しく低額の対価があれば・・・、 300万円払ったのなら・・・、差額が贈与税対象です。
それは対価として3000万円を母に払えば贈与税課税なしということ。
民法1032条「配偶者居住権は譲渡することができない」ですが、対価ありへ現実対応できる通達です。
ただし、まだまだ心配です。「譲渡税課税はあるの？」、
「母子一括同時売却や収用なら売買対価は母子でどう分ける？」、「どう課税する？」
配偶者居住権は、二次相続の相続税節税スキームとして流行るでしょう。
本来の配偶者居住権の創設意義と関係なく節税目的で・・・。
(週刊税務通信2019.7.15)
レオパレス21にオンブにダッコ！
施工不良事件のレオパレス21の株主総会。
マスコミは 「旧経営陣への非難の声」と書きますが、実際には会社擁護の声と半々ほどだったようです。
質問者には株主兼アパート物件オーナーが目立ちました。そんなある株主の声・・・。
「オーナーも自分で建築士を雇ってチェックしないといけない。全部お任せでこれまでオンブにダッコだった。」
引渡し検査でも今回の施工不良検査でも、自分の建築士に報酬を自分で払い、立ち会ってもらった。
アパート賃貸も経営です。経営をするのならリスク回避も必須です。
空きだらけの機械式駐車場を撤去したら？
機械式駐車場は空きだらけ。それなのに重い修結コストです。
横浜の総戸数497戸のマンションで4段横行昇降式を中心に52台分を撤去しました。
撤去工事1660万円。長期修繕50年とし、1台542万円の修繕積立金と年1万円の点検費用削減、52台分で削減3億円。
「機械式駐車場の削減はできるだけ早く取り組んだほうがいい」(住宅新報2019.6.25)
場合によってはヤブヘビも？
さて、税務では死因贈与は遺贈と同じ扱いです。つまり、もし課税されるとすれば、贈与税ではなく相続税なのです。
となれば、この受贈者も金額次第で相続税を納める必要が生じてきます。
ただ、相続人でもない人が他人の家の相続税のことなんか、知る由もない事なのです。
こんな時、上記のお尋ねを受けた方は、税務署に対し何と回答したらいいのでしょうか？
本人との死因贈与契約書を税務署に提示し、贈与された認識はありませんと答えるべきなのでしょうか？
本来の回答はそうあるべきでしょう。
しかし、そうなると税務署の対応は、死因贈与であれば相続税の対象であるので、今度は相続税の申告書の有無が問題に・・・。
もし、その本人のご家族が相続税の申告書を提出していれば、死因贈与を受けた人の財産を含めて申告のやり直しでしょう。
財産が加算されれば、全体の相続税が増加します。
従って死因贈与を受けた人の他、本来の相続人の相続税額の負担も増加します。
それは仕方がないとして相続税が無申告であればどうでしょう?
税務署は死因贈与の回答を得て、相続税課税の有無の判断でしょうか？
そこのお父さん、安易に飲み屋で「死んだらA子に〇〇〇〇円やるぞ！」なんて約束をすると、
後日、ご家族が大変な思いをすることになるかも・・・。
登記簿上の移転原因は？
この中でご注意頂きたいのが不動産で、名義が変わればそれは税務署の知るところになります。
税務署は 登記所(法務局)と大の仲良し。不動産の名義が変わると、たちどころに税務署にもその情報が・・・。
ある時、こんな事がありました。
不動産について死因贈与契約があり、その契約に基づいて財産を受け取るべき人が登記をしたのです。
その結果、直ぐに税務署の知るところになりました。
こんな時、税務署は何をどのように確認するのでしょう。
実は移転原因が死因贈与なので、単に「贈与」となっていたのです。
「死因贈与」とは登記簿には記載されないのです。
すると税務署は、まずは贈与税の申告がなされているか否かを確認します。
申告書が提出されていれば、今度はその価額が税法上の適正な価額となっているかを確認します。
が、もし申告書の提出がなければ、直ちに税務署得意の「贈与についてのお尋ね」を発送し、
対象となった物、 申告書の提出の有無、提出日、価額、提出先の税務署等が質問されることになる訳です。
死因贈与は贈与にも拘らず相続税
死因贈与と言うからには贈与税の対象なのでしょうか。
一見そう思いがちですが、実は相続税が課税されるのです。
後述するように、実は税務署だって勘違い(?)をすることがあるくらいです。
それはさておき、死因贈与はどんな物がその対象になるのでしょうか？
結論から言えば、どんな物でもＯＫです。
土地や建物、 マンション等の不動産から書画、骨董、宝石類、その種類は問いませんが、その物が特定できることが条件です。
言うまでもなく現預金だってもちろんその対象となり得ます。
そして貰った方には相続税が課税されるのですが、それが様々な問題の種にもなるのです。
死因贈与とは・・・？
『私が死んだら、〇〇の財産は××に贈与する！』
これを死因贈与と言います。相続人以外の方にも、こんな財産の渡し方が契約を取り交わすことで可能になります。
契約ですからもちろん双方合意の上、それを書面にして公正証書にしておけば、更に法的にも安定性を増すでしょう。
これにより、冒頭のような懸念は完全に払拭することができるのです。
では初めに、死因贈与とは法律的にどんな贈与を言うのでしょうか・・・？
一言で言えば、「死亡を原因とする贈与」と言うことになるでしょう。
つまり、死んだら、その事を原因として〇〇の財産が贈与されると言うものです。
多くの場合、死んだら財産を渡すと言うのは、亡くなる方の意思に基づいて行われるもので、「遺贈」と言われる単独の行為です。
遺言書によってその意思表示がなされます。
それに対し、死因贈与は贈与者(財産をあげる人)と受贈者(財産を貰う人)双方、両当事者によって行われる契約行為です。
だからこそ、確実に実行されることが期待できるのです。
死因贈与は贈与税の対象か？
「相続人以外の方に財産を残したい」と思うこともあるでしょう。
遺言と言う手段でそれを実現させることは可能です。
生前に予め遺言の内容を知らせていれば、貰う側の方も心の準備ができるかも知れません。
しかし、仮にそんな約束があったとしても、相続人でなかったら、その遺言書を見せて貰える保証はどこにもありません。
場合によっては、遺言書はなかったことにされ、
相続人全員による「分割協議」により財産分けが終わってしまうこともあり得るのです。実はそれを回避する方法が・・・？