「配偶者居住権をどう考えるか・・・？」
民法改正で「配偶者居住権」という“権利”が創設されています。
それまで夫婦で住んでいた士地建物を、残された配偶者が相続するのは至って自然な事。
その土地建物の所有権ではなく、“居住する権利” だけを取り出して一つの権利としたのです。
なぜこんな事をする必要があったのか・・・？その背景と間題点について考えてみましょう。
配偶者居住権？
Month: 4月 2019
不動産と金融との直結！
平成期の不動産は外資に付度して米国流になります。
市場は透明になり、パブリック化し、日標着地点は不動産と金融との直結です。
1998年の米国流の金融はキャッシュフローが確実なものにしか融資しません。
当時米国景気は絶好調でした。
さぞ、オフィスビル建設ラッシュだろうと思いきや、ニューヨークのエンパイアステートビルの展望台、
そこからは建設用クレーンは2本しかありません。マンハッタンで5年間に建築されたオフィスビルはたったの1棟でした。
日本は空前の大不況。しかし、東京タワーの展望台からは30本を越える建設用クレーンを数えられまし た。
当時の米国は土地には融資が付きません。収益を生まない土地購入への融資はダメ。土地は自己資金を用意しても建築資金の融資はでません。
事前にテナントが決まり、建物完成後キャッシュフローが見えない限り融資不可(短期資金回収の分譲マンションは別)。
金融と結びつくのに必要なのは、年金基金等への説明責任が果たせるような透明性と物件のキャッシュフローでした。
それがパブリック化への条件です。
日本では1998年の特定資産流動化法(SPG法)。不動産をSPC経由でCMBS化して、金融と不動産と直結させます。
このCMBSの仕組みを知った時も足が震えました。
「米国はこんなスゴイ仕組みを発明する国か。とても太刀打ちできやしない。」
透明になった不動産なら証券化でき、金融市場から膨大な資金を引けます
(ただし、このMBSの仕組みの乱用が後のリーマン危機の元凶になります)。
日本の「証券化」は小口不動産でした。30億円の物件を1口1億円にバラし30人に販売。「1億円が小口」の時代。
そこに「パブリック」という発想などはなく、後の CMBSやREITでの本格証券化を通して私たちはそれを悟ります。
そして、2001年にREIT市場開設。個人の投資資金だけでなく、日銀までREIT買い。金融からREIT経由で不動産にお金が流れます。
金融市場の規模は不動産市場とケタ違い。年金等の資金を迎えるためにと不動産はパブリックなものへ成長しました。
もっともセル氏は「米国では第一級の物件が組み込まれているのに対し、日本ではそうでない。いい物件は三菱地所が保有している。」
(日経ヴェリタス2008.5.18)
第一級品はプライベートのまま。系列REITには二級品を。
金融資金が入りREITは次々物件買い。物件は一度REITに入ると市場に出ません。売り物件は消滅し、不動産は買いばかりに。
セル氏はあの時に
「REIT価格はその日の需給バランスを示しているだけで価値を示しているのではない。」
REITは不動産でなく金融だからです。
ニューヨークでのあの売り物件はバブル負債総額4,500億円で破綻した飛栄産業の都心ビル。
現在はREIT物件です。物件がプライベートからパブリックなものへ進化しました。
ニューヨークには東京売ビル情報！
当時の日本のビルはプライベートなものばかり。
ビルはプライベート(三菱地所や三井不動産を含む) が所有し続けました。
地上げしてまでプライベートでビル(森ビルの六本木ヒルズ)を所有します。
プライベートだから日本市場に優良ビルの売りは出ません。
仲介はFAX情報を手に朝から煙モクモクの喫茶店に集っての情報交換から。
土地神話下です。値上がりを疑いません。つまり売却は愚か者のすること。
物件は無く、売買ルールも無いに等しく、収益還元法など誰も知りません。
買ってやるからエンジニアリングレポートとかデューディリジェンスと面倒を言えば強気売主の「フザケンナ！」で終る時代・・・。
値決めは、「この辺りは一種(容積率100%)当り1,000万円だから」幾ら。簡単な重説だけで買うのがルール。
しかし、土地神話崩壊で外資頼みへ。
外資に「不動産の価値は?」と聞くと「どれだけキャッシュフローを生むか」。収益還元法です。
日本ローカルのルールは、法定更新や家賃減額請求等、約束破りを認める法制度です。
それではキャッシュフローを確定できず収益還元法を使えません。
私達は闇の中に居ました。だから分からなかった。日本の不動産は世界から見て暗黒大陸。
借家法の存在。情報もなく透明性がない世界。
しかし、外資に頼るには透明性が必須になります。
そして、定期借家は2000年。やっとキャッシュフローを確定できます。
家賃は公開され、簡単重説だけでなく買い手デューディリジェンスです。
売買を「国内初の不動産国際入札」シールドビット方式として、「日経金融1999.1.28」が一面で報じます。
平成の不動産市場を振り返る！
平成の不動産市場は、
（１）透明になり、
（２）金融市場と直結し、
（３）プライベートからパブリックになりました。
山一證券、長銀が破綻。ハゲタカが日本買い叩く1998～99年。
「米国流(≒グローバルスタンダー ド)」が流行しました。
米国の不動産王サミュエル・セル氏。
「米国では金融危機を経て不動産がプライベートらパブリックなものに進化した」
ペプシ片手に白いシャツにノータイ。洗いざらしのジーンズ。社内はネクタイ禁止だとか。
でも投資スケールの大きさ、不動産への考え方の深さに驚愕します。
問題物件を標的に「墓場のダンサー」と呼ばれた成上り不動産王。
リーマン直前2007年2月に運営する米国最大REITを4兆円で売り抜けます。
フォーブス誌番付世界158位の大富豪。
両親は杉原千畝氏発行ビザで救われたユダヤ人。
(日経産業新聞2007.4.9)