土地有効活用にあたり企画段階から実行段階へと進めるためには、事業の方式を選択する必要があります。
事業方式の選択は、土地有効活用の成否を決める場合もありますので、きわめて重要なプロセスです。
また、どの事業方式を選択するかにより、どこまで土地所有者が携わり、
どこまでパートナーとなる事業者が関わるのかが明確になります。
もちろん、土地有効活用にあたり、土地所有者自らが事業に対する責任をどこまで持てるかで、
事業方式も変わります。
したがって、それぞれの方式について詳しく理解しておく必要があります。
① 事業方式の分類
土地活用の方法は、単純に土地を売却する場合を除けば、基本的に土地に建物を建てて貸すか、
土地を貸すかに分けられます。
事業方式は、そこに至るプロセスであり、この区分に応じて分類すると次のようになります。
各手法には、それぞれの特徴により長所と短所があります。
土地所有者が必要としているものが、企画力なのか、資金調達力なのか、または管理能力か、
あるいはそれら全部なのか、などによって選択する手法は異なります。
② 各事業方式の概要と特徴
1）自己建築方式
土地所有者が自ら企画、資金の調達、建設の発注、賃貸管理まですべてを手がける方法です。
土地所有者の意思を最も反映させられ、最も利益を多く得られる可能性があるといえます。
反面、事業リスクは土地所有者が全て負うことになります。
2）事業受託方式
デベロッパーや建設会社などが、土地所有者から委託を受け事業パートナーとなり、調査企画、設計、施工、賃貸管理運営までを代行して行う事業方式です。
ただし、事業主体はあくまでも土地所有者であり、事業パートナーは必要な業務を請け負うという役割になりますので、業者選定は慎重に行わなければなりません。
また、手数料などが差引かれるため、土地所有者の収入は、自己建築方式と比較すると少なくなります。
3）土地信託方式
信託銀行が土地所有者から土地の信託を受け、建物の建設と運営を行う方式です。
土地所有者は受益者として信託受益権を取得します。
信託銀行は、その土地に建物を建設し、その建物も信託財産となります。
また、事業資金は信託銀行が調達し、その建物の賃貸事業や、維持管理も行います。
そして、賃料収入から賃貸管理にかかる費用、公租公課、信託銀行の報酬を差引いて、さらに借入金の返済分を引いた金額を受益者である土地所有者に交付します。
最終的に、信託銀行は、信託期間が満了すると土地所有者に土地、建物などの信託財産をそのまま引渡します。
4）等価交換方式
等価交換方式とは、土地所有者が土地を出資し、不動産開発業者（デペロッパー）がその上に建築する建物を
出資し、それぞれの出資割合に応じて出来上がったマンションなどの土地、建物を所有するものです。
デベロッパーは土地代金の支出がなく、マンション分譲事業の初期投資を抑えることができます。
一方、土地所有者も資金負担がなくマンションが手に入るので採算性は極めて良く、初期投資のリスクを抑えた形で賃貸マンション経営を始められます。
等価交換取引には、土地と建物の交換、もしくは譲渡・買換えという形態で、土地の譲渡の範囲によって次の2つの方式があります。
1.部分譲渡方式
土地所有者が、土地の一部を不動産業者に譲渡し、その対価として建物の一部を取得する方式です。
土地は従前の取得時期を引継ぎ、建物のみが新規の取得になります。
2.全部譲渡方式
土地所有者は、土地の全部をいったんデベロッパーに譲渡し、その対価として土地共有持分付きの建物の一部を取得します。
したがって、土地・建物ともに新規の取得になり、等価交換後5年以内に譲渡した時は、土地・建物ともに短期譲渡になります。複数の地権者がいる場合に用いられる等価交換の手法です。
▼等価交換方式の税務
買換え（交換）に際し、新たに買換えた資産の取得価格は購入価格ではなく、譲渡資産の取得費を引継ぎます。
ただし、等価交換の特例を適用して、譲渡益に対する課税を一定の範囲で繰り延べられます。
建物の減価償却費の計算は、譲渡資産の取得費を基礎とするため、譲渡資産の取得費が小さい場合は、多額の不動産取得が発生することがあります。
買換えた部分（取得した建物部分）の取得時期は引継がないので、等価交換後、5年以内に取得部分を譲渡すると短期譲渡になります。
相続税について、賃貸部分は貸家建付地や貸家などの評価です。
また、貸家建付地については小規模宅地など評価減の特例の対象です。
ただし、ほかにも土地がある場合は、該当する土地でこの特例を受けるかどうかの検討が必要です。