そんな会社の存在意義は?

そんな会社の存在意義は?

そのままREITになればいいのに。

REIT優遇税制(REITが利益100%配当すれば法人税非課税)を使え高配当も可能なのに、なぜ無駄な税金を払い続けるのか・・・?

現開発部門管理部門はREITのAM・PM会社になればいいだけ。

物件移管課税や親会社等が障壁としても、これら貸ビル会社はなぜREIT移行を目指さないか。

ガラス張りになり高給が取りづらくなるから・・・?そんな経営しているから買収されるんですよ。

もし、HISが3,100円で100%買収し、非公開化し全物件売却すれば3.7倍7,825円を得ます。

何とも美味しい不動産M&Aなのです。

ただ現実は甘くない。「TOB価格3,100円だって・・・?安過ぎ!」と3,700円まで買い上がりHISのTOB価格引上を待つ輩が出現。

ユニゾのSOSは、甘い血の匂い。

ハイエナ16社もが群がり、手負いのユニゾ自らがソフトバンクG系を救済者に指名。

4,000 円で新TOB、全株取得で非公開化。

従業員(取締役にも?)に株式付与。誰が儲け、誰を救済するのか・・・?まさか株主を・・・?

他15社提案はいかに・・・?(日経2019.8.17)

※2019.08.20ユニゾホールディングス(3258):4,155円

株主利益最大化はREIT化!

株主利益最大化はREIT化!

もしもユニゾ取綿役の最大責務が株主の利益最大化なら・・・、受け皿REITに全物件を移転。

法人税課税され9,762円が7,825円に減し、株主に、この7,825円相当のREIT株を配ればいい。

そんな単純で容易ではないにせよ、これが株主利益最大化です。

株主は1株5,000の利益です。逆に現状のままなら5,000円の損。

もしREITだったら・・・?

もしREITだったら・・・?

例えばケネディクスオフィスリートの1株(投資口)。

株価:792,000円、1株時価純資産:687,000円、株価はその1.15倍(NAV倍率)。

多くのREITは1倍強です。年配当 27,078円で利回りは3.41%。

ユニゾが「ユニゾREIT」なら、1株時価純資産は前述9,762円で、NAV倍率を固めの1.0倍とし株価9,762円。

REITは全利益(法律は90%超)を配当。1株税引前利益492円の配当で利回り5.0%。

REITとして見れば、あるいは現物不動産と見れば、2,111円から9,762円へ4.6倍の大化けです。

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REITは物件のNAV(NetAssetValue)を公開します。

ユニゾではNAVは不明。同社アニュアルレポート記載の含み益を参考に、NAV=時価純資産(簿価純資産+含み益)とします。

(簿価純113,160百万円+含み益220,907百万円)÷発行済34,220千株=1株時価純資産9,762円。

何しろ含み益が純資産の2倍です。

全物件売却して含み益30%分が法人税で消減したとして純資産は7,825 円。

1株税引前利益492円、純利益365円で配当金85円。492円中85円だけが現行配当。
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米国にはアップリートという仕組みがあり、法人税非課税で「ユニゾREIT」に変われます。

残念ながら日本にない制度です。

なおこの法人税非課税とは、物件をREITに移す際の譲渡益非課税のこと。

ここまではユニゾ時価を9,762円と表記しましたが、日本では課税されて法人税30%払うので7,825円となります。

それでも株価2,111円に比べ3.7倍。

借金でビルを買いまくった!

借金でビルを買いまくった!

旧興銀直系の貸ビル会社ユニゾ。

社長会長専務は全員興銀OB。

地味な中堅ビルに着実投資を続け、そしてホテル会社を買収し、今は貸ビル業とホテル業です。

自己資金が少ないまま借金でガンガン買い続け、保有物件は2011年の9棟から100棟へ。立派。

遅れてやってきたミニ住友不動産のようなもの。

それとも超ビッグな自己資金ナシ借金漬けのメガ大家サラリーマンです。

ユニゾへのHISの敵対的TOB!

ユニゾへのHISの敵対的TOB!

「9,762円のものが2,111円で買えるって・・・?『3,100円で買う』と言って買い占めるぞ・・・!」

これが貸ビル会社ユニゾホールディングスへの旅行会社 HISの敵対的TOB(株式公開買い付け)です。

⇒ ユニゾの市場株価:2,111円

⇒ 1株の簿価純資産:3,306円

⇒ 1株の時価純資産:9,762円

なおHIS側「欲しいのはホテル。実態不明なので今は過半数は買わない。」

ユニゾ側「3,100円は安い。反対。誰か助けて。SOS」