FOR LAND OWNERS

戸建賃貸経営の本当のリスク

土地活用の判断で大切なのは、建てられるかだけでなく、貸し続けられるか、条件が変わったときに対応できるかを考えることです。戸建賃貸の魅力と合わせて、収入・支出・契約・将来の選択肢を確認しましょう。

BEFORE YOU BUILD

満室の計画に、余白をつくる。

土地ごとの需要と費用を確かめ、家賃が下がる・空室になる・返済や修繕が増える場合を比べる。その準備が、無理のない判断につながります。

近隣の募集家賃だけでなく、成約状況、募集期間、駐車場、通勤・通学、競合物件を確認します。戸建1棟だけを貸す場合、退去から次の入居まで、その棟の家賃収入はなくなります。将来の家賃や入居を保証するものではありません。

建築本体に加え、地盤、外構、給排水、設計・申請、登記、税、融資等の費用を整理します。2025年4月以後に着工する新築は、適用除外を除き省エネ基準への適合が義務となっているため、仕様と申請・審査も含めた見積りを確認します。過去の掲載価格を現在の建築費の目安として使いません。

固定・変動の区分、金利見直しの時期、返済額、期間、繰上返済等の条件を契約書で確認します。日本銀行の政策金利は個別の融資金利と同じではありません。家賃が下がる場合や空室時にも返済できるか、返済額が増えたケースも別に試算します。

設備の故障、外装・屋根、退去後の修繕などは時期と金額が一定ではありません。点検と修繕の計画を立て、予備資金を用意します。減価償却費と借入元本の返済は扱いが異なるため、税務上の所得と実際の資金繰りを分けて把握します。

契約期間中でも借上げ家賃の見直し・減額があり得ます。免責期間、管理・修繕費、解約条件、事業者の支払能力も確認します。「保証」の一言で空室・費用・解約のリスクがなくなるとは考えず、契約前の重要事項説明と書面を確認します。

洪水・土砂災害などのハザード情報、避難や復旧の見通し、建物の状態を確認します。一般に地震を原因とする火災等は火災保険だけでは補償されません。水災、地震、家賃収入の損失等について、対象・免責・上限を保険会社等に確認します。

滞納、設備の故障、近隣トラブル、退去時の精算に備え、連絡先と対応の手順を整えます。通常損耗・経年変化と借主の故意過失等による損傷を区別します。合意や適法な手続を経ずに鍵を替えたり、荷物を処分したりする方法は取りません。

建築や借入が必ず節税になるとは限りません。税額と返済、納税資金を合わせて検討します。売却価格・売却時期も保証されず、入居中は賃貸借契約上の権利に配慮が必要です。売却費用、残債、税、相続・住所変更の登記等を確認します。

以下は仕組みを説明するための仮定例です。Olethの実績・見積り・推奨条件ではありません。1棟の家賃を月9万円、年間運営費を18万円、修繕用の積立を12万円、年間返済を60万円と仮定します。

計算：年間家賃収入 − 運営費18万円 − 修繕積立12万円 − 年間返済額。積立は支出用の資金確保であり、そのまま税務上の必要経費になるとは限りません。残額は所得税等や初期投資、売却費用を含まない簡略な資金繰りの例です。空室時も運営費を同額とし、想定外の出費は含めていません。

総額と工事範囲が分かる見積書、需要と家賃の根拠、複数条件の収支試算、融資条件、管理・借上げ契約、修繕計画、保険の補償、登記・税務の確認事項を整理します。具体的な物件については、建築・不動産の担当者、金融機関、税理士、弁護士、司法書士等に分野ごとに確認してください。

制度確認日：2026年10月26日。適用は相続・贈与・契約・着工等の時期と個別の要件によって異なります。

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