定年退職の数年前まで限定の 値下がり自宅売却損の資金化!

25年前に30歳でマイホームを買いました。そんな現 在55歳の高給サラリーマンのあなたへの提案です。
「値下がり自宅を売って買換えましょう!」
「お隣が売りに出たら買って自宅を売りましょう!」
その理由は、「税金減らし」が目的です。それを貯め
て老後資金を増やせます。
バブルのなごりの頃、郊外で分譲された8,000万円 の戸建住宅。環境はよくとも利便性が悪ければ、 値段すら付かなくなった物件が郊外には沢山あり ます。
ここでは売り値2,000万円とします。6,000万円の値 下がりです。税務上の原価は8,000万円でなく減価 償却後の金額です。
もし減価償却分が2,000万円なら税務上の原価は 6,000万円で、税務上の売却損は4,000万円となり ます。
勘の良いあなたのことですからもうすでに感づいて おられると思いますが、「自宅値下がり損の有効活 用」する作戦です。
以下の数字はすべてザックリ値です。
年収1,200万円の会社員。給与所得控除後の所得 金額は1,000万円です。
配偶者控除等を200万円とすると、所得税120万 円、住民税80万円、税金計200万円です。
単純な自宅売却、つまり、売却後に買換えせず、 実家に戻る、あるいは賃貸暮らしなら売却損4,000 万円は給与所得等との損益通算不可で切捨てで す。
値下がり損の有効活用はできません。
そこで「値下がりした自宅を売って、ローンを使っ て、自宅を買うか建てるかをしましょう」。
そうすれば損益通算が可能になり、値下がり売却 損の有効活用ができるのです。
さて、2,000万円で売却しました。

代金2,000万円の内500万円は預金。1,500万円を自 己資金にし、住宅ローン500万円を借り(全額自己 資金ではダメです)、ご近所お隣の同等の中古住宅 を2,000万円で買います。
マンション売却なら同じ一棟内や近隣の同等物件を 買い、引っ越します。
土地があれば自宅新築だけでもOKです。
なお買い値(建築費)は2,000万円超でも未満でもOK です。
「売ってから買う」も「買ってから売る」もOKです。
偶然にもお隣が売りに出たのなら、まず買ってし まってから売ります。譲渡税はもちろんゼロです。
「損益通算」とは、給与所得等から売却損を引くこと です。
すると売却年の所得は、
1,000万円(所得金額)-4,000万円(自宅の売却損) =所得0円
当然のことですが、200万円だった税金はゼロにな ります。
源泉徴収された所得税は全額(120万円)還付、翌 年の住民税(80万円)もゼロになります(+200万 円)。
更に、これで終わりません。
4,000万円の売却損のうち1,000万円は損益通算で 使いました。まだ売却損3,000万円が残っています。 これは翌年以降3年に渡り繰越せます。繰越控除で す。
売却翌年は1,000万円(所得金額)-3,000万円(自 宅売却損の繰越額)=所得ゼロで税金ゼロ(+200万
円。
あと2年も同様です(200万円×2=400万円)。
つまり売却後3年間は、売却年同様に所得ゼロで 税金ゼロ。売却年を含め4年間で税金計800万円 のお得になります。
これを貯金すれば「予期せぬ老後資金」になりま す。
ポイントは“所得のあるうちの自宅売却損”です。
① 所得のある内に実施する!
② 値下がりした自宅を売却する!
③ ローンを付けて購入か新築する!
④ 転居し、居住する!
ポイントは「所得のある内に・・・」です。
定年で所得ゼロになれば損益通算も繰越控除も 使えなくなります。だから定年退職の数年前、所得 のある現役時代限定なのです
住宅ローンが必須なので、少額でも借り入れをしま す。
なお、年収1,200万円限定ではありません。年収 500万円なら給与所得控除後の所得金額は360万 円です。だから売却損が1,400万円なら4年で使い 切れます。
所得控除次第で年税額は数10万円、4年間で計 100万円余です。
この特例の適用条件は、旧自宅を売却(親族等へ の売却は不可)し、新自宅の購入新築です。さらに 次の点にも注意が必要です。
1) 売却年(契約年か引渡年か選択可)の前年・当年・翌年に新自宅取得
2) 家屋面積は50㎡以上(登記面積)
3) 期間10年以上の住宅ローン付(たとえ僅かでも 必要)
4) 所得3,000万円以下
5) 所有期間は売却年1月1日で5年超
6) 引越後3年目までの旧自宅売却もOK
7) その他
ご近所や友人との相互売買で節税転居や、リゾート 移住も可能です。