1口1万円で期間3カ月の小口不動産の商品化

1口1万円で期間3カ月の小口不動産の商品化

一部上場の不動産会社(インベスタークラウド社)の、不動産小口化ファンドに応募しました。

申込はネットからでき、免許証画像を送信して本人確認OKです。

福岡市の木造アパートは1口10万円で357口募集(3,570万円)

応募倍率は何と9.5倍、残念ながら落選。

翌月募集のファンドは東京部江戸川区の木造2階建て8室アパート総額8,850万円で、この7割の6,195万円分が一般募集分です。

今回はなんと1口1万円で6,195口、利回り3%での公募です。昭和バブル時期の小口不動産の1口は1億円。今は1口何と1万円。

10口応募したら4口当選し、出資金4万円を振込みました。

不動産なら「不動産売買契約書」ですが、今回は「匿名組合契約書」。不動産なら「重要事項説明書」ですが、今回は「契約成立前書面」。

これら「紙」が郵送され、署名押印し返送。添付DVDで説明を受け、対面なしで契約成立です。

「匿名組合員の出資は営業者の財産に属する(商法536)」

だから匿名組合では、不動産は代表者(法律の「営業者」)名義で登記します。

所有者は、対外的には代表者です。

匿名組合の内々においては、匿名組合員の出資に応じて利益が分配されます。

胴元不動産会社本体が代表者。

だから物件の登記名義は代表者である胴元不動産会社です。

総額8,850万円のうち7割6,195万円が一般からの「優先出資」。

3割2,655万円が代表者(=胴元)自らの出資で「劣後出資」。

期間満了で売却、もし売却損が1,000万円(最大2,655万円まで)生じても、損は劣後出資者がかぶり優先出資には満額償還です。

そのかわり売却益が生じたら、利益は全額劣後出資者のものです。

賃貸利益の分配は優先出資に対してまず3%分配。3%を分配しての残りはプラスでもマイナスでも全て劣後出資者のものです。

胴元は金銭分別管理しますが、胴元倒産だと巻き込まれます(「倒産隔離」できない仕組み)。

でも、1口1万円だし、一部上場だし、不動産特定共同事業法許可もとっている。きっと大丈夫だろう・・・。

かつて住友不動産が資金調達目的で続けた仕組みと同じです。1口は1万円でなく500万円でしたが。

 

アマゾン第2本社誘致!

2017年ヒット商品番付の東の横綱は「アマゾン・エフェクト」。アマゾンの一挙手一投足で消費は激変します。

(日経MJ2017.12.6)

「アマゾンフレッシュ」の生鮮宅配。

僧侶派遣の「アマゾンお坊さん便」。

アマゾンのファッションショー。

年末年始にアマゾンおせち当日配送。

「まさにaからzの矢印(なんでも売る)」

「アマゾンが怖くて夜も眠れない」

アマゾンが来ると圧倒的品揃えと低価格で市場を一掃します。

その結果、米国トイザらス倒産・・・!果たして、ゾゾタウンやアスクルの運命は・・・?

そのアマゾンが、シアトルの本社と同規模の「第2本社」の用地探しをしているようです。

北米全土で候補地コンペが活況です。各都市が応じ、238地域が名乗りを上げました。

税の軽減策や土地提供。「アマゾンの名を冠した市を新たに造り(アマゾンCEOの)ベゾス氏を市長に」

最大5万人の雇用、平均年収は10万ドル(1,130万円)超、投資額は50億ドル以上。

ニューヨークのエンパイア・ステートビルは誘致活動のためアマゾンカラーのオレンジ色にライトアップされました。

結局はカナダのバンクーバーに決定しました。

(朝日新聞2017.10.28)

あきらかに時代は変わっています。

40年前に「カタログなんかでモノが売れるか」と言っていた経営者、そのお店はとうにありません。時代の変革と技術の進歩は、多くの人たちの人生から仕事を奪います。

 

アパホテルは儲かっている?

聞くところによると、普通のホテルの売上高営業利益率は5~10%だそうです。その一方で、アパホテルは34%。

「うちはよそがまねできないぐらい儲かっているんです。それは自分で土地を買い、ホテルを建て、自分で運営しているからです。運営だけの外資系等とはここが違います。」

以前のニュースレターでも取り上げましたが、2009年のリーマンショック後、安値で仕入れたホテル多数です。あの時から比べると、土地代も建物代も今は3倍はするでしょう。だから低コストもうなずけます。

横浜で37階建2,400室を開業するそうですが、これはあきらかに広告目的でしょう。一番儲かるのは200~300室の中型ホテルのようです。

「これからホテルは供給過剰時代。好立地のホテルを安く買収できるチャンスも来るでしょう。ホテル事業で高収益を上げ続け、キャッシュを持っておく必要があります。」

(週刊ダイヤモンド2017.11.4)

アパは「逆ナンピン」土地買い上がり戦略です。

「期待に反し株価が下がった場合、損切りせず安値で買い増すことで平均取得価格を下げるナンピン。」

アパは土地で「逆ナンピン」買い上がり。

安く買った低コストホテルが沢山あり、それと総平均し黒字の内は相場より高く買い上がれます。つまり株式での『逆ナンピン』で不動産を買い上がりです。

個別物件ごと適正収支を考える並の不動産投資筋は買い負けて当然です。

(日経MJ2016.1.27)

 

お金」vs「にぎわい」?  「儲け」vs「文化」?

2000年、有楽町駅前のそごう東京店退店後の後釜の入居コンペのお話です。大家は読売新聞社。

ルミネは、前テナントを若干上回る賃料しか提示できずに、ビッグカメラが入居します。その賃料はルミネ提示の2倍以上。

2010年、西武有楽町店退店後のコンペのお話です。大家は朝日新聞社。

ルミネが入居します。イオンやヤマダ電気の提示家賃より何割も低いのですが、どういうわけか選ばれました。

(日経MJ2017.10.25)

豊島区庁舎跡地6,600㎡、定期借地地代76年分一括払の活用コンペのお話です。

アパホテルがダントツ411億円。しかし、191億円の東京建物連合に決定。「劇場」で「にぎわい」演出します。

アパホテルは2,000室大型ホテルとコンビニ等のみ。豊島区は「お金」よりも「文化」と「にぎわい」を選びました。

(日経電子版2016.1.4)

有楽町から丸の内へ続く「丸の内仲通り」は素晴らしい一級の街並みだと思います。煉瓦敷き道路とイキな歩道、モニュメント、絶えることのない花、夜にはイルミネーション。

何とも残念なのは日本生命の東京駅前の大きなビル。有楽町からの人の「にぎわい」の流れをこのビルが遮ります。東京駅前に、商業施設は地下のコンビニだけの、コンクリートの箱をドデンと作りました。竣工当時、このビルを見て何とも悲しくなりました。

日本の顔、東京駅の駅前はどうあるべきとの哲学や文化は「日本生命には関係ない」ようです。

新装の丸の内駅前広場から見回せば、他のどのビルも4~5階までは「にぎわい」施設なのに残念です。

この土地は、国鉄本社跡地の入札で日本生命が買った士地です。入札は「にぎわい」や「文化」よりも、金額だけだったのでしょう。

土地基本法は「土地については公共の福祉を優先させる」、「士地はその所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて適正に利用されるものとする。」

このビルはこれに外れているんじゃない?日本生命は東京本部ビルの存在そのものがコンプライアンス(法令等遵守)違反じゃない?

このビルと駅前広場を挟み向き合う日本郵便のビル「KITTE」が、「にぎわい」を東京駅へ繋ぎました。

 

医薬分業のお蔭で高家賃が実現!

話は変わって、ある高血圧等の処方のお話です。

院内処方(診療所等)だと1,390円、院外処方(診療所等+薬局)だと6,080円。

その差4,690円。これが医薬分業の社会的コストで、薬局経営のうまみの源泉です。

大病院の前には「門前薬局」と呼ばれる薬局の群れがあります。

処方せんを手に病院からでてくる患者は、最も近い薬局に次々吸い込まれます。

門前薬局をビジネスとして考えるとこれほど楽な商売はありません。病院の目の前に店さえ出せば自動的に患者が入ってきます。まさに、立地が全てです。

病院密集地の御茶ノ水駅前の交差点、4つの角のうちの3つの角に「日本調剤」。同一の会社の薬局が3つです。どちらの方向から歩いてきた客も全て捉えます。

さて、慶応大学病院は「院内処方」を続ける数少ない大病院です。だから近隣に薬局はわずかです。しかし、いつ院外処方に変わるかも知れません。

慶応大学病院はJR信濃町駅前、横断歩道を挟みほぼ駅直結。門前薬局のダントツ立地は限られます。駅ビル1階には「日本調剤」の薬局がありました。しかし、2013年12月に休院して4年経ちます。(「日本調剤」は駅前ビルの小さな薬局を買収したので)。そして高家賃のはずの駅ビル1階を、4年間借りたままだと言います。

いつ慶応大学病院が「院内処方」から「院外処方」に転換してもいいように、高額家賃を無駄に払い続けます。おそらく、それでも採算が合うビジネスなのでしょう。

門前薬局の好立地の家賃は、ずば抜けて高額です。

個人経営等の好立地小規模薬局は、立地目当て(店舗賃借権引き継ぎ等)で高額M&Aされていきます。

その門前薬局にも危機が訪れそうです。

病院敷地内の薬局店舗が2016年に解禁され、病院が敷地内店舗を貸し出しします。

家賃の入札、また処方せん枚数比例の家賃。高額家賃店舗は病院のモノ。「門内薬局」です。

(週刊東洋経済2017.11.11)

そうなれば、大病院周辺の薬局店舗のテナントビル、どうなるのか注目しましょう。

 

「失踪者」扱いと「死亡」の違い!

登山で遭難をすると捜索隊の日当やヘリコプター等の膨大な負担。それには山岳保険、そのHPからの情報です。

行方不明のまま発見されないと、法的に「失踪者」で、「失踪者」の「死亡認定」には7年を要します。

生命保険金受取は7年後。それまで保険料を払い続けなければなりません(泣)。

団体信用生命保険付の住宅ローンも同じです。

「失踪者」扱いは「死亡」よりも厳しいのです。家族の為には「死亡した」ことの確認も大切なのです。

「山に登る限りゼロにはできない、この恐ろしい『事実』から、家族を守ること。」

「ココヘリ」は電波発信機付会員証とその会員証を探知するへり搜索のセット。年会費はわずか3,650円。

(ココヘリHPより抜粋)

山登りが趣味の方は、加入しておいて損はないようです。

 

小規模宅地の特例を利用!

小規模宅地の特例を利用!

相続税は恩赦的思想のない過酷な税制ですが、唯一ですがやさしい一面があります。

それは、小規模宅地の特例制度です。

亡くなった被相続人の住まいを同居していた配偶者や親族が手放さずに済むよう負担を軽くする制度です。

また、転勤や借家住まいなどの事情を考慮し、過去三年間、持ち家がなければ減税してくれる制度も設けられています。

土地の評価額を330㎡(約100坪)までは8割減らして相続税の課税対象額を少なくしてくれます。

これをうまく利用した具体的な節税方法とは・・・?

40歳の男性をモデルケースに説明してみます。

この男性が所有するマイホームを20歳代の長女に贈与し、自分は持ち家を持たない「家なき子」になります。そして3年以上過ごします。

この段階でこの男性の父親80歳が亡くなれば、父親の土地を相続する場合に税負担が限りなく少なくなります。

この特例を意識して使った人は想像以上で、相続税の減収見込み額はなんと1,350億円だとか。たった3年間で2倍だそうです。

政府・与党はこの対策に、相続時に「住む家がもともとは自分で所有するもの」であったり、「三親等以内の親族が所有する家に住んでいた場合」、小規模宅地の特例の優遇策から外す方針を打ち出しました。

このようなイタチゴッコは、今後も延々と続いていくのでしょう・・・。

 

一般社団法人を利用!

一般社団法人を利用!

社団法人は2008年から営利目的でも設立できるようになりました。

社団法人は株式会社と違って相続税はかからない制度になっています。

その理由は、企業の株式にあたる持ち分が存在しないからです。また、役員の人数や親族の割合に関する定めもなく、比較的容易に設立することが可能です。

この仕組みを利用して相続税の節税につなげるわけですが、具体的にはまず親(被相続人予定者)が代表者になって社団法人を設立し、所有資産を移します。

その後に子供を代表に就かせ、社団法人の支配権を継承すると、移動した資産には相続税が課税されません。

この仕組みを使えば、子供ばかりか孫やその先の子孫まで延々と非課税で資産を相続し続けられることになります。

この社団法人を設立するための費用は、登記申請の費用6万円のみ・・・。設立要件も「公序良俗に違反しない限りすべての事業が対象」になります。

2016年は6,075件が設立されており、この5年で1.5倍と急増しています。

これに網がかけられたわけですが、今後は「親族が代表者を継承した場合は非課税の対象から外す」方向で調整中だということです。

 

相続税節税というイタチゴッコ!

相続税節税というイタチゴッコ!

年間の相続税年収は2兆円。

相続税は基礎控除の見直しに伴い、課税対象者になる人が増加しています。

年間の死亡者数に占める課税件数は、2015年の基礎控除の見直しから3.6%も増加し、8%になっています。

このせいで相続税の負担感は高まり、あの手この手で節税対策が繰り広げられています。

今、少子高齢化と空き家、空室が増加しているといわれているにもかかわらず、次から次へと建てられ続けていくアパートやマンションもその一つです。

さらに、東京の高層マンションの上層階をあえて購入し、相続税課税対象額を圧縮させる節税方法も人気でした。

しかし、2017年度の税制改正で、「高層マンション上層階の固定資産税の負担を重くし」、相続税の節税防止対策を強める政府・与党・・・。

その次には、社団法人を利用したり、あえて相続人が家なき子になって税の優遇を受ける方法が流行っています。

今度の相続税の節税防止策は次の二つです。

①一般社団法人を利用した相続税の課税逃れ

②小規模宅地の特例を利用した相続税の課税逃れ

この二つに対して、政府・与党は後出しじゃんけんで節税防止に踏み切ります。ひとつひとつみていきたいと思います。