「すまい給付金」の拡充!

「すまい給付金」の拡充!

住宅ローン減税は払うべき税金を減らすということです。

だから納税額ゼロ、あるいは納税額が少ない世帯には減税しようがなく穴埋めにはなりません。

その世帯に対しては、「すまい給付金」です。
消費税が8%になったときに始まった制度です。
一定所得以下の人が、住宅ローンで住宅取得すれば給付金です。

ローンなしの全額自己資金なら対象外(50歳以上年収650万円以下なら例外的に対象)。
個人からの中古住宅購入は消費税が課されないから給付金は対象外です。

年収(目安)が400万円なら、現行給付金30万円→ 増税後50万円、500万円なら10万円→40万円、600万円なら0→30万円、775万円(上限)なら0→10万円に各増額。

給付金を20万円から30万円増やして増税分の穴埋めです。
国の予算785億円です。
「住宅ローン減税」と「すまい給付金」は併用可能です。
この両制度の拡充額で増税2%分の穴埋めをします。

次世代住宅ポイント!

次世代住宅ポイント!

安倍首相は昨年の2018年10月15日の閣議で、

「平成31年10月1日に現行の8%から10%に2%引き上げる予定」と明言して消費税の増税が確定です。

「あらゆる施策を総動員し経済に影響を及ぼさないよう全力で対応」

「住宅についても来年10月1日以降の購入等についてメリットが出るよう施策を準備」

これは、住宅について(1)消費増税2%分の負担解消は当然で、(2)増税後に買う方がお得(メリットあり)になるという意味です。

暗に行っていることは、「住宅取得は消費税の増税後まで待って買え!」です。

嫁は寄与分でなく特別寄与料!

嫁は寄与分でなく特別寄与料!

次は従来からの寄与分の規定の改定です。

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【民法第904条の2】
共同相続人中に、被相続人の事業に関する労務の 提供又は財産上の給付、被相続人の療養看護その 他の方法により被相続人の財産の維持又は増加に ついて特別の寄与をした者があるときは・・・
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長男が頑張って親を支えたら、寄与分(一定の財産額)を相続分に加えて受け取れます。

実の娘が親の介護をしても同様です。

しかし、長男の嫁は娘と違い、相続人ではないので寄与分の対象外です。

介護した嫁に一定の財産を与 えるために改正民法で「特定寄与料」の定めが出来ます(2019年7月の相続から適用)。

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【改正民法第1050条】
被相続人に対して、無償で療養看護その他の労務の提供をしたことにより被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした被相続人の親族(※「相続人」ではない)は、相続の開始後、相続人に対し、寄与に応じた額の金銭(「特別寄与料」という)の 支払を請求することができる。
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嫁は相続人ではなくとも、親族(6親等血族3親等姻族)なので特別寄与料の対象者になります。

嫁は相続人に「特別寄与料」を金銭で請求でき、それを相続人は相続分に応じ負担します。揉めたら家庭裁判所に頼めます。

「寄与分」と「特別寄与料」は微妙に違います。

「特別寄与料」は「無償での労務提供」での「財産の維持増加」へ「特別の寄与」をした場合に限られます。

無償で汗をかいたので介護費用がかからずお金が残った、単に役立ったのでなく特別に役立ったかどうかです。

介護日誌等によりその事実を証すること等も必要になります。

民法は、「相続人に請求して支払いを受ける」。

複雑にならぬように、嫁は分割協議には加わらず分割は相続人だけで行います。

嫁は相続人に請求するだ け。

しかし、相続税では「支払いを受けるべき額を被相続人から遺贈により取得したものとみなして」課税されます。

嫁は相続人でないのに、相続税申告書に名を連ねることになります。

各相続人が支払った額は相続税の課税価格から控除されます。

注意!)2019年7月の相続から適用です!

相続未登記が危険?

相続未登記が危険?

子(相続人)は親(被相続人)の財産に属した一切の権利義務を承継します(民法第896条)。

それが相続。子が親から一切合財を引継ぐ。つまり、権利 関係上では父と子は同一人物です。

「相続させる」という親の遺言で土地を相続します。

民法が同一と断言するからは相続登記未了でも 「私の財産だ」。

つまり所有権移転登記しなくても 「私の土地だ」と第三者に対抗できます。
(最高裁平成14.6.10)

なお相続させるとの遺言でなく、遺産分割では、法定相続分を超える部分については登記が必要で す。
(最高裁昭和45.1.28)

さて、土地を買いました。「相続」でなく「売買」で す。慌てて登記します。なんで慌てるか?

その理由は、「相続」と違って「売買」は登記をしな いと第三者に対抗できないからです。

売主が二重売買して第三者に先に登記されたら、その土地を取り戻せません。

父は土地について「長男に相続させる」との遺言を残しましたが長男はずっと未登記のまま。

無権利の次男が長男の実印を持ち出し、勝手に自分名義にして第三者に売却しました。土地登記は第三者名義になりました。

長男は「売買」でなく「相続」での取得なので第三者に対抗できます。

第三者の登記は抹消され長男は土地を取り戻します。

さて、このルールは分かりにくいので民法が改正されます(2019年7月の相続から適用)。

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【改正民法第899条の21】
相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。
2.前項の権利が債権である場合、遺言の内容(分割の内容)を債務者に通知をしたときは、共同相続人のできる全員が債務者に通知をしたものとみなして適用する。
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「相続させる」との遺言でも、長男が対抗できるのはその相続分の1/2までになります。

相続分を超える部分は対抗できません。第三者の登記では持分 1/2だけが抹消されて長男に戻ります。

これまでは相続未登記で放置しても権利は全て守られました。

これからは相続登記しないと危ないということになります。

不動産は登記ですが、この場合で債権(預金債権や貸付金)は債務者(預金なら銀行)に通知です。

注意!)2019年7月の相続から適用です!

借金なんかで死なない!

借金なんかで死なない!

さて他に無担保の自宅等があれば、処理(銀行との縁切り)にはその任売等も必要になります。

任売なら「この人(親戚)にこの額でなら売る・・・」と粘り、将来その親戚から住宅ローンで買戻します。

※ただし、保証人がいると大変。

折角、銀行が回収を諦めてくれるのだから、銀行担当者が処理し易いよう、誠意で「無一文を装ってあげる」のが礼儀です。

普通なら自己破産などは不要です。

債務者の最終処理完了の道筋!

債務者の最終処理完了の道筋!

無担保のローン残債1,000万円が残りました。

任売でも競売でも残債はチャラになりません。

「毎月1万円を払って下さい」と言う金融機関もあります。

債務者にとって一つの解決策です。

ただ多くの銀行はこの無担保1,000万円の残債をサービサーに例えば50万円(5%)で売ります。

(銀行には回収不能でも、サービサーは50万円超回収が可能と考えるから・・・)。

これで銀行側は最終処理完了です。

しばらくするとサービサーから債務者に連絡が入ります。

「残債は額面1,000万円ですが150万円(15%)でならお売りしますよ。」

値切って100万円で解決。

これで口一ンの始末が完了。

これが債務者側の最終処理スキルです(「スルガ&かぼちゃ」被害者の会等の救済交渉なら別の結末もあるかも?)

任意売却!

任意売却!

任意売却。この方法で、多くの処理が進行しそうです。

仲介 や物件仕入ならルート確保と迅速対応です。

記事の「通知」の次のステップは、銀行と債務者で 「競売でなく任意売却(任売:ニンバイ)にしましょう」 との交渉です。

その理由は、競売よりは高く売れるからです。

任売なら銀行が一部弁済だけで抵当権抹消します。

だから売り値は銀行が認める金額です。

売主仲介料はどうなるか。交渉次第ですが、銀行は普通なら認めます(3%と限らない)。

仲介料分だけ銀行回収額が減ります。

これは何を意味するのでしょう・・・?

売主は売り値の高い安いは気にしません。

幾らでも構わないからです。

どうせ銀行が全額を持っていくのだから。

仲介料もいわば銀行負担なのでどうで もいい。

また銀行の担当者は早く円満に処理を終わらせたいだけ。

銀行本部が了承する金額なら安くても幾らでも構わない。

だから任売売却物件は相場よりお安くてお得・・・。

銀行からの縁切り最終処理!

銀行からの縁切り最終処理!

銀行は貸倒れ覚悟。貸付不良債権を始末し、債務者と縁切りします。

銀行の最終処理です。方法は3 つ。

(1)法的整理

(2)債権放棄

(3)債権売却

競売や任意売却は単にその手段です。

(1)は債務者破産等を申し立て、法的整理で回収額を確定し、貸倒処理します。これは面倒。

(2)は「3,000万円(=担保物件時価)払えば残債1,000 万円は放棄するよ。」

銀行はやりません。

やれば銀行は1,000万円の貸倒処理ですが、税務署に「もっと回収できるはず。債務者への贈与だ。否認する。」と言われそう。

だから(3)。

上記記事にある「ローン債権を売却」を選びます。

サービサー(債権回収会社)という回収不能債権を買う会社への売却です。

担保付のまま口一ン債権4,000万円を3,000万円で売却できれば債権売却損1,000万円で確定します。

しかも税務署は、“第三者取引の売却損”なので税務署は贈与と言いません。

ただ銀行は、最大回収を目指し、債務者に物件を売却させます。

債務者を説得し、物件を3,000万円で売却させ回収し、残債1,000万円。

税務署がうるさいから放棄せず、残債を例えば50万円で売却。

差額950万円が債権売却損です。

これが最終処理で、記事からはこれを目指すことが読めます。

そろり始まるリーマン大家破綻処理

そろり始まるリーマン大家破綻処理

「昨年12月7日に東京都品川区在住の被害者のもとにスルガ銀行ハウジングローン支店の支店長名で催告書が届いた。

その内容は、8月1日返済分以降の支払いについて、遅延損害金なども含めて至急払うように求めており、そのローン残高は4,000 万円以上に上る。

支払いがない場合は、ローンに付与している団体信用生命保険の失効や担保物件の競売などの所定の手続きにより

“ローン債権を売却する”と通知してきた(週刊住宅2019.1.28)」

預金残高を偽装し、フルローンで買ったバカ高アパート。

銀行担保はそのアパート物件。

余裕資金はゼロ。

修繕費もなく空室増と家賃下落で返済困難。

銀行は残債一括返済を請求。

遅延損害金年14%が残債を膨張させます。

かぼちゃ&スルガ銀行!

かぼちゃ&スルガ銀行!

銀行の条件は自己資金15%。

実際は価格8,500万円で自己資金ゼロ。

これではダメですが対応策2 つ。

1) 預金通帳の残高を例えば1,500万円に改ざん

2) 銀行提出用の売買契約書は1億円にします。

販売業者が買主口座に1,500万円振込み(見せ金)ます。

銀行は通帳で納得し1億円を融資実行。

本当の契約書は8,500万円(二重契約) なので1,500万円が余り、販売業者に1,500万円返金。
(住宅新報2018.6.19)