広告などでよく「自己資金ゼロから始める投資」という謳い文句を見ることがありますが
結論から申し上げますと、自己資金ゼロから始めるというのはとても困難です。
自己資金ゼロというのはとても魅力的なキャッチフレーズです。
しかし現実そんなに甘くありません。
物件価格のみの融資（フルローン）でもなかなかハードルが高いですが、
物件価格以外の諸費用も含めて金融機関から融資を受ける（オーバーローン）ということになり
規模にもよりますがとても大変です。
持ち込んだ物件によほどの担保余力があるか、融資申込者が年収数千万あるなどの
特別な理由がない限りは難しいでしょう。
不動産投資は金融機関とうまく付き合っていくことが大切です。
まったくお金のない人が多額のお金を借りたがっていると考えたとき
貸す側の立場に立って考えたら当然融資はしたくないと思うのではないでしょうか？
より良い条件で融資を受けるためにも、自己資金を貯めることを心掛けるようにしましょう。
これほどされていなくて、これほど大切なことはないと思います。
入居者に聞くことが大切な理由は次の三つです。
◆ 入居者が入居募集の答えを教えてくれるから
◆ それに合わせて対応すれば間違えることがすくないから
◆ 入居者が大家さんを教育してくれるから人材派遣大手のリクルートは、急成長しました。
人手が足りなくてアルバイトの営業マンがチラシを作る時、素直にお客様に聞けばどのようなキャッチコピーにすれば良いかがわかった上、間違いも少なく、業界の事情まで教えてもらえ勉強になったそうです。
その結果、自分の会社がどうしたいのかよりも、「お客様は何を欲しがっているのか？」、「お客様には何が必要か？」を考えたそうです。
なぜなら、お客様が価値を認めた物に対してお客様がお金を払う、それが自分の会社の売り上げになるからです。
すなわち、お客様の「欲しい」に応えることが大切。
会社の会議室で相談されることは、「自分の会社の売り上げを上げたい」とか「どれだけ儲けたい」ばかりです。
それよりも現場に出て、お客様に聞く、とにかく素直にお客様に聞くことを繰り返したそうです。
このリクルートの事例を参考に、大家さんが今すぐにでも始めたいのは、
◆ あなたの物件の良い点と悪い点（クレームを宝の山だと思うこと）
◆ 周辺のライバル調査（ライバルに勝つために必要なのは情報）
◆ 入居理由（なぜ入居を決めてくれたのか、その動機）
入居の動機を聞くと、あなたが思ってもみなかったことを言ってくれるものです（私も信じられませんでした・・・）。
それがそのまま次のセールストークやキャッチコピーになり、現在ではさまざまな形で使わせてもらっています。
入居者は、「なんとなく」などの理由を言うときもあります。
それでも入居者に聞く習慣は続けるべきです。
勘違いしないで欲しいのですが、空室問題が深刻化（家あまりが深刻化）している現在では、「物件があるからあなたの人生が成り立つ」のではありません。
あくまでも「入居者がいるからあなたの人生は成り立つ」のです。
では、入居者に聞く方法を深掘りしてみましょう。
エントランスに目安箱を置いて、入居者の生の声に耳を傾けるのも良い方法です。
そして、すぐに対応できることは、直ぐに対応するのが良いでしょう。
そうすることで、入居者の満足度はあがり安定経営が実現します。
また、退去の申し出があったら、「どうして引っ越すのですか？」と必ず聞きましょう。
答えに口ごもったりしたら、入居ルールを守らない人がいることも考えられるし、周囲の強力なライバル物件の情報が入る可能性も十分あります。
また、「契約しない理由」を聞くのも良いでしょう。
内見者はいるのに契約に至らない場合は、なぜ契約しないのか、その理由を聞くようにしてください。
間取りが良くない？ 家賃が高い？ 立地が悪い？
その中に、早期満室にするためのヒントが隠れているものです。
アナタ自身のエゴを捨て、入居者に合わせてあなた自身を変える、これこそが最も簡単で最も効率の良い、最高の戦略です。
入居者の声を聞くのは、正直、怖い気もしますが、それでも改善を繰り返すために聞くことをオススメします。
家賃を値切られるのは、家賃以下の商品しか提供していないからです。
家賃を値切られたくないのなら、胸を張って言える高貴な理念を持って、常に商品の価値を高める努力を怠らないことです。
アパマン経営とは何か・・・？
アパマン経営とは、「大家さんの思いの実現」です。
「すばらしい住空間」の提供を通じて、入居者や世の中の役に立つことです。
アパマン経営とは、「価格に見合った廉価な住空間」を提供することです。
自分だけが儲けるためにするのではありません。
（しかし、現在の社会にはこの風潮が蔓延していますが・・・）
アパマン経営とは、あなたとあなたの家族の人生を守るものです。
アパマン経営の目的とは、入居者に喜んでいただくことです。
このような理念のある大家さんは、さまざまなアイデアが浮かんでくるようです。
利益を出すことが目的ではなく、たんなる手段です。
昔、ある上司に言われたことがあります。「人殺し以外はなんでもしてよいから、とにかく利益を上げてこい」・・・。
しかし、そのような上司は退職し、行方不明になったままです（怖）。
今の時代、「家賃は下がっていくもの」と多くの人が思い込んでいます。
しかし、そんな思い込みをよそに、家賃収入の規模をあげている大家さんがいます。
その大家さんがやっていることは何でしょうか・・・？
「大家としてやるべき事をやる。そして、それに見合った家賃を要求しているだけ」
なるほど、当たり前のことをせず、要求もしなければ、家賃を上げられるはずもありません。
世の中に、「楽して儲かる商売」はありません（迷惑メールではほとんどがこのタイトルですが・・・）。
「家賃」は景気に左右されにくい性質を持っています。
しかし、需要と供給には左右されます。
いかにライバルの物件と差別化し、いかに大家さんの思い（コンセプト）を訴えるか。
自分と物件の市場価値を高めた分、天（神）はあなたに適切な報酬を用意してくれるものです。
家賃を値切られたくないのなら、胸を張って言える高貴な理念を持って、常に商品の価値を高める努力を怠らないことです。
私の元には、住宅ローンで悩むご家族からの悲痛な相談が舞い込みます。
その内容は、マイホーム購入当初、年収の２５％以内で安全だと判断したにもかかわらず、
その後の不況やコロナ禍などの影響などで給料が減り、住宅ローンが支払えなくなっ
たというケースがほとんどです。
家賃の場合も同様に、年収にしめる住居費の割合は２５％が限度です。
これを超えると生活が厳しくなり、滞納がおきる原因になりやすいのが現実です。
ですから、入居審査をするときには家賃年額の４倍の年収があるかどうかを必ずチェックするのが大切です。
最近、不景気なせいか、会員さんからの相談も「家賃滞納」が増えています。
そして、よく耳にするのは「敷金以内は支払いを止めていても追い出されない」という考え方です。
日本人の美徳であった家賃は真っ先に支払うから、遊んだお金の残った分を家賃に、意識が大きく変わったように思います。
このことを弊社の提携弁護士に聞いたところ、やはり民事の訴訟での裁判所の考えも同じ
なようで、敷金は家賃の担保で有り、内容証明を送ったりするのは敷金で預かっている担保期間を過ぎてからの方が無難という回答でした。
家賃督促規制法案が決議されていたらと思うと、背筋が寒くなるのは大家さんであれば同様でしょう。
いかに法規制を知り、世の中の流れを知るかが大切な時期になったような気がします。
また、空室に悩むあまり、不動産業者に勧められるまま「敷金０、礼金０」で入居募集をす
ると、不良入居者が増加する傾向があります。
入居ルールは守らないわ、家賃は滞納するわ、大家さんと入居者はてんてこ舞いで、とても時間的ゆとりや金銭的ゆとりにまで結びつかないのが現状です。
あのピーター・ドラッカーは著書の中で次のように述べています。
「経営とは、お客さんの真のニーズに合わせて変えていくものある」まさにそのような気がします。
しかし、「家賃を支払わない入居者」はお客様ではないので合わせる必要はありません。
家賃を滞納する入居者には、厳しい態度で臨んでください。
毎年、最大の入居の旬は、１月～３月に訪れます。
せっかくのチャンスを逃さないように、部屋のチェック、募集の仕方のチェック、家賃などの条件チェックを行って下さい。
また、価格交渉などに臨機応変に対応できる体制も整えておくことも大切です。
何をやっても入居者が決まらない場合、「ペット可」にして募集してみるのも一つの方法です。
あれだけ悩んでいたのが嘘のように、あっさりと、すぐに、入居者が決まってしまうことが多いんです。
ただし、既存入居者との兼ね合いやペット同士の合う、合わないもありますので、注意は必要ですが・・・。
また、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機、ＴＶ、ベットなどを最初から備え付ければ早期に埋まる可能性は高くなります。
リサイクル店を上手に活用し、お得感を演出するのも良いでしょう。
次は最終手段です。
立地が極端に悪く、広告を打っても反応がない物件で、実際にした方法です（恥ずかしい話ですが・・・）
「あなたの好きな家賃でお貸しします」開き直ってそう話したところ、あっさりと決まったケースがありました。
その金額も周辺の家賃相場の１割以内。
大家さんと相談した結果、「いくらでもいいから貸してしまった方がいいですよ」と決定した作戦でした。
みなさん、あまりご存じないかもしれませんが、土地の評価を下げるには入居者がいることが必須です。
私の自動車のトランクには、いつもスリッパが積んであります。
いつでも内見の申し込みがあれば、先に書きましたように、自分自身で出迎えるようにしていますし、約束した時間の前に行って空気の入れ換えを行います。
そして、部屋を見渡し、最後にそのスリッパを丁寧に並べます。
その理由は、内見者（お客様）をお迎えするのに、スリッパが無いのは、経営者として失格だと思うからです。
常に、内見のチャンスは一回限りと考えて、他にもできることはないかと常に考えています。
１０の空室があるとして、それを全部満室にする革新的なノウハウなどはなかなかありません。
しかし、少なくとも空室を満室にするノウハウを１００は知っている、それを全部実行する。
ただそれだけなのです。
「内見者数」と「成約率」は違います。
どうもほとんどの大家さんが同じだと感じていますが、この際、分けて考える必要があります。
物事を漠然ととらえずに、分解して考えることは大切です。
たとえば、小学１年生に「ボールを投げる」ことを教える場合、「がんばれ！もっと力を入れて」では、１年経っても投げられるようにはなりません。
では、どうすれば良いのか？
それは、足と上半身、腕に分けてそれぞれ３０分ほど練習し、最後に3つを組み合わせる練習をすれば、半日程度でボールを投げられるようになります。
つまり、分解してひとつひとつの方法を考えていくことで、できないを出来るにしていくのが早道です。
話を元に戻します。
内見者数に占める成約率の割合は、良くて新築物件で３０％程度です。
また、中古物件なら２０％がいいところです。
これはどんなに素晴らしいデザイナーズマンションであってもほとんど変わりません。
普通、空室に困っている大家さんは、内見者が２～３人いて成約しないと、「家賃が高いのではないか」と考えます。
しかし、確率で考えると、１件の入居募集に対して契約できる必要最低限の内見者数は、
新築：１件÷３０％＝３．３人
中古：１件÷２０％＝５人
程度です。
内見者数が２～３人で決まらないのであれば、圧倒的に内見者の数が足りないと考えるべきでしょう。
家賃を下げる前に、もっと内見者の数を増やすためにどうしたらいいのか、考えてみることが大切です。
そして、内見者が増えてきて初めて成約率を考えましょう。
成約率を上げるためには、「敵を知り己を知れば百戦危うからず」と考えます。
「内見者」＝「敵」とは少し大げさですが、内見者の見学時のチェックポイントを知ることは重要です。
入居者は、まず清潔かどうかを気にします（特に女性）。
部屋の天井の片隅にクモの巣でも残っていようものなら、まず決まらないと思ってください。
壁の中央のシミもないに超したことはありませんが、まず天井の廻縁にクモの巣がないか、汚れていないか、見栄えが悪くないかをチェックするようにしましょう。
また、部屋の臭いも重要です。
人が住まない部屋の空気は腐ります。
だから内見者を案内する前に、部屋の空気を入れ替えておくのは基本中の基本です。
そこに、芳香剤でさわやかな香りづけをしておけば完璧だと言えるでしょう。
また、ブリザードフラワーを飾るのも効果的です。
エントランスを生花で飾るのは、手間や手入れが大変。かといって、造花だとやっぱり雰囲気がでない。
しかし、ブリザードフラワーなら、生花を約１年間美しいままで飾ることができますし、しかも手入れが全く不要です。
ブリザードフラワーは、生花にオーガニック系の染料を吸わせ、特殊な加工を施すことでナ
チュラルな姿や風合い、鮮やかな花色を長期間にわたって保つ加工花のことです。
あなたの奥さんに趣味もかねて作ってもらえれば、お客様にも喜んでもらえ、まさに一石二鳥だと言えるでしょう。
さらに、内見者へのささやかな心づかいとして、部屋に飴をおくのも効果的です。
家族連れなら子供の心を掴むことができますし、滞在時間も長くなります。
共用部分も成約率を上げるには、重要な要素だと言えるでしょう。
共用部分と言えば、よく目につくところにある掲示板。
掲示板へのお知らせメモの張り方も注意が必要です。
以前、とにかく掃除を徹底しているある大家さん（会員さん）は次のように言ったのを今でも忘れられません。
「掲示板のお知らせは画鋲で貼ったりすると、見栄えが悪くなります。針を刺している部分が破れたりしますし。
だから、両面テープで貼るんです。
しかも縦横まっすぐにね。絶対にガムテープで壁にべったり貼るような無神経な貼り方はしませんよ！」
この大家さんが言うとおり、私はしっかり管理できているかどうかをチェックするため、
「掲示板」を必ず観察するようにしています。
試しにみなさんも周辺のライバル物件を見回ってください。
ホントウに一目瞭然です。
建てれば埋まる時代も終わりましたし、また、地方での空室率も２０％を超えています。
満室経営を続けるためには、「住空間のサービス業」として、他とは違うオンリーワンを演出するのは重要です
いよいよ入居募集の旬がやってきました。
空室のある人も満室経営の人も、どきどき、そわそわする季節です。
入居募集はうまくいくのか・・・？
その一方で退室者は出ないのか・・・？
1月～３月は入居者が決まりやすい時期です。
しかし、それは過信。
入居者が決まったと思ったら退去の連絡が入ることも多いものです。
1月～３月は「入居の旬」であると同時に「退去の旬」でもあるのです。
ですから、大家さんはモグラたたきのプロでなければなりません。
私の場合は、幸いずっと満室経営できていますが、とうとう３月末で１室だけ退去の連絡がありました。
この入居者の方は、最初から「あまり長くないだろう」と思っていましたが、約３年間、入居していただいていました。
しかし、６ヶ月前頃から、退去すると言ってみたり、やっぱり先にすると言ってみたり、最後は振り回されてしまいました。
そして、とうとうこの３月末に退去することが決まりました。
私は仲介業者の営業マンから内見者案内の入電があった場合、できるだけ立ち会うようにしています。
私の会員さんの中には、立ち会いなんてまっぴらゴメンと言う人もいますが、私は時間の許す限り、ニコニコしながら立ち会います。
その理由は、仲介営業マンは私の物件の良さを全く知らないからです。
知らないのですから売り込みなんかできるはずもありませんし、それ以上に心配なのが入居者の与信（面接）です。
人は、初めて会ったとしても、しばらく話を聞いていれば、なんとなく人となりがわかります。
今回の退去者も、入居そうそう切れた電球の交換要求で怒鳴ってきました。
また、最近も、テレビが突然映らなくなったとのクレームがあり、CATV会社と私とで、
ワーワー言いながら対応した結果、テレビ本体の線が抜けていただけという笑い話もありました。
そのような人騒がせな入居者かどうかは、だいたい会っていれば「やはり！」とわかるのが不思議です。
最近の不景気で、信じられない要求をしてくる入居者もいますし、家賃滞納の確信犯も増えたように思います。
また、あまりにも事件や事故のにおいのする人は、たとえ給料が多い人であっても断ることにしています。
その理由は、事件や事故で被害を被るのは大家である私、そしてあなたなのですから・・・。
数年前に、山口県の犯行当時18歳の犯人に死刑が言い渡されました。
今朝の新聞はその話で持ちきりですが、その記事の中で「犯行のあったアパートには今でも命日に、獄中の犯人の支援者が献花している」と書かれていました。
しかし、そんなことをされれば永遠にその物件の大家さんの部屋には入居者が現れないのになぁ～と思いました。
大家さんにとっては迷惑な話です。
このような人的リスクを回避するためにも、これからも時間の許す限り、内見の際に人となりを観察したいと思います。
日本の税制は、法人のほうが税務上、大変有利です。
以下では個人と法人の税制を比較してみましょう。
（個人の場合）
所得税と住民税は累進課税。
最高税率は１８００万円超場合、合計５０％
（法人場合）
所得８００万円超場合、税金の合計は一律３５％ですむ。
以上のように最高税率は１５％も変わります。
大きく稼げば稼ぐほど、日本の税制は法人が有利なわけです。
では、法人化による節税のポイントは、会社から給料を貰い、「給与所得控除」をうまく利用することです。
では、法人化の方法ですが、次の３つのような方法があります。
現在の所得とご自身の時間によって検討してみてください。
⇒ アパートやマンションを法人に売却する
建物の所有を目的とした法人を作り、建物を設立した法人に売却し、大家さんと設立した法人の間で「土地の賃貸借契約を締結。税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出する方法
この方法で注意したいのは、「建物」を「法人」に売却すれば、その土地の評価が「貸家建付地」から「更地」になってしまうことです。
「貸家建付地」は土地と建物が同一名義の時に18％評価減になる制度です。
その対策として、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出し、土地の評価が下げます。
さらに、元大家さんと法人が借地契約をする際に、「借地権などの買取を申し立てない」という特約を結びます。
そして、その契約書を添付して、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。
このようにすれば、土地の相続税評価額は２０％減となり、「貸家建付地」の１８％より多く減額できます。
⇒ 設立した法人と「不動産管理業委託業務契約」を締結する
奥さんなどの親族が役員となる不動産管理業を目的とする会社を設立し、所得の分散を図る方法
この方法のメリットは、①給与所得控除が受けられること、②退職金積み立てを経費とすることができること、③役員の生命保険も給与とすることができること、④大家さんの所得を家族役員に分散する事ができること です。
⇒ 自分の建物を一括借上げを目的とする設立した法人と「サブリース契約」を締結設立した法人に、あえて家賃保証リスクを負わせ、募集家賃の１０％～１５％のフィーで管理委託し、残りを大家さんに支払う方法。
この方法は、非常にわかりやすい方法です。
また、経費を増やすことで所得を分散することも可能になります。
法人化の決断は、課税所得金額が８００万円のラインを目安にされて下さい。
あくまでアドバイスなので、専門の税理士さん、会計士さんにご相談してくださいね
知識が上級の人は直接税務署にご相談される方もお見えになります、その場合かなり学んでから
相談していかないと逆に痛い目にあうこともあるのでお気を付けください。
「青色申告の届出」は、事業開始したら必ず提出しましょう。
「青色申告」はある一定規模（所得が年８００万円）までなら十分節税可能です。
⇒ 初年度の赤字を３年度まで繰り越す事ができる！
（法人は７年）※初年度の赤字を３年度まで繰り延べてもマダ残れば３年間無税。
⇒ 青色申告特別控除が受けられる！
（１） ６５万円の特別控除
複式簿記の原則に従い、「損益計算書」と「貸借対照表」を作っていれば控除。
ただし、事業的規模がある（「５棟１０室基準」：アパート、マンション、
一戸建ての建物５棟以上か、部屋数で１０室以上あればよい）。
（２） １０万円の特別控除
「５棟１０室基準」に満たない場合でも、青色申告の承認だけで最高１０万円控除。
５棟１０室以上の事業的規模であれば、青色事業専従者給与を必要経費にできる！
＜青色事業専従者給与の条件＞
1. 生計を一にする配偶者やほかの家族（その年の12/31で１５歳以上）
2. 大家さんの経営するアパマン事業に従事している
「大家さんの所得を分散して節税を図る方法」として有効です。
また、所得税がかからない１０３万円以下なら、青色事業専従者の所得税は無税になります。
＜ポイント＞
「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に届出
（給与を支払う年の ３月１５日。その年の１／１６以後、事業を開始した場合は、事業開始から２ヶ月以内）
