この相続手続きの民法改正は民法のバグ修正?

この相続手続きの民法改正は民法のバグ修正?

「日本の(民法)相続法のバグ、相続は法主体の消失を市民社会が消化していく清算手続き。

しかもそれは死から間もない時になんらかの公的な関与できちんと行われなければならない清算手続きなのに、

日本社会がその手続を制度的に組んでい けないというバグがあり、

その結果もたらされている問題の一つが所有者不明土地問題だと思います。

(日本国民法の見本となった)フランス法のように、

公証人が死から間もない時期にきちんと遺産を清算して、登記名義を書き換えることになっていたら、

そんな事態(住民票の保存期間が限られているので戸籍までたどり着けず相続人の特定もできない)にはなりませんね。」
(税研2019.1. 法制審議会)

所有者不明土地問題解消への法制審議会スタート!

所有者不明土地問題解消への法制審議会スタート!

民法と不動産登記法の改正を目指します。

1) 相続登記の義務化

2) 所有権放棄の制度を創設

3) 遺産分割協議に期限

4) 相続財産管理人を土地ごとに選任

以上の4点。2020年秋の改正を目指します。

相続登記しないと罰金?

法務局が死亡情報取得?

放棄を認める条件?

遺産分割に期間制限?

土地別に管理人選任?

不明予備軍対策です。
(日経2019.2.9)

基礎的な修繕もできない物件増大!

基礎的な修繕もできない物件増大!

埼玉県のあるマンションは外壁剥落にもかかわらず、シートもかけられず、鉄骨むき出しで半年以上です。

管理組合はなく、修繕への会議も開けていません。

こんな例を専門家は、「あと数年で珍しくなくなる」と冷ややか・・・。

東京都は分譲マンション管理状況の届け出を義務化します。

対象は1983年前の建築物、築35年超の6 戸以上のマンションです。
(日経2019.2.6)

分譲マンションでも所有者不明物件が増加!

分譲マンションでも所有者不明物件が増加!

国交省の2016~2017年の管理組合調査です。

連絡先不通・所有者不明物件のあるマンションが13.6%もあり、うち築40年以上が29%、築30~39年が24%です。

問題点として

1. 管理費修結積立金が徴収できない

2. 管理ができず劣化し周辺に悪影響

3. 多数決議決が困難

建て替え決議などの成立は難しくなります。

土地と違って、たとえ未登記でも、何世代も経ずに所有者にたどり着けますが、問題は相続放棄です。

その結果、残された区分所有者に負担が押し付けられます。

不要な物件は放棄料を支払う条件で放棄を認め、管理組合がその後の利用や処理を考えられないか。

その管理組合が機能しなくなった場合はどうするか。
(不動産経済FAX-LINE2019.1.16)

都市部の空き家問題…高齢者だけの住宅が急増!

都市部の空き家問題…高齢者だけの住宅が急増!

大都市でも空き家問題が深刻です。

40~50年前に東京近郊で分譲されたバス便の戸建て高級住宅地。

子は都心マンションに暮し実家には戻らず、ご近 所も同世代同事情。

年寄り単身世帯に。

そして、いずれ無人に・・・。

東京23区の住宅地もいずれ同様の運命でしょう。

昔は多くの子どもが遊んでいた世田谷区や品川区の戸建て住宅街でも高齢者だけの住宅が急増中だそうです。

地銀は融資を増やすと収益力が落ちる!

地銀は融資を増やすと収益力が落ちる!

地銀激戦区は低利。経費を考えると融資は赤字も・・・。

地銀105行中3年間に貸出量を増やした銀行は、増やさなかった銀行よりも収益力が落ちました。

融資増なら金利低下の影響が大きいからでしょう。

日銀は、「無理なリスクテイクで自己資本を食いつぶしかねない」、

ある地銀は「金利を得るために返済に懸念がある企業にまで貸さざるを得ない」

(日経2019.2.9)

「1法人1物件方式 」は 銀行にばれて崩壊寸前!

「1法人1物件方式 」は 銀行にばれて崩壊寸前!

a物件はa法人で取得しA銀行で借金、b物件はb法人B銀行。

更にc・d・e・・・、全て他行にはナイショ。

銀行を騙して一気に何億円投資家になる方法でした。

騙された側の「りそな銀行が一部の投資家にローン返済を求めたようだ!」との噂が駆け巡ります。

りそな銀行幹部は厳格に「資産の全体を見せて下さい」。

信用悪化なら金利引上げや物件売却を求めます。

1人10法人の事例もあったようです。

(週刊東洋経済2019.3.23)

元銀行員投資家に聞く「スルガ以降、銀行は?」

元銀行員投資家に聞く「スルガ以降、銀行は?」

⇒ うちの銀行では頭金2割必須という規定。ただ以前はそれでも「イレギュラー」なフルローンが通っていた。
「イレギュラー」がまったく通じなくなった。

⇒ 私の銀行も審査の規定自体は変わっていませんが、本店決裁が通らなくなりました。

⇒ 低年収で自己資金がなければ、何かのトラブルで200、300万の修繕が必要になったらアウト。

「そうじゃない人」を「そういう人」に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金がないのに裏ワザ的なテクニックで参入することが封じられたようです。
二重契約等が発覚すれば、今後はその投資家に融資をしないという意味で、正常先から要注意先に下げる可能性が出てきたようです。
(楽待不動産投資新聞2019.2.11)

改ざん!

改ざん!

どうやら改ざんの件数は「シェアハウスの比ではない」ようです。

2019年2月5日放送のテレビ東京ガイアの夜明け、 岩手県の中古アパートを東京の50代OLが老後資金にと8,000万円で購入。
18部屋中15部屋入居で、入居率83.3%。

しかし、購入直後に内7部屋が退去しました。
おそらく偽装入居なのでしょう・・・。
部屋を見ず買い、今や雨漏りで空き家、しかもボロボロ。

家賃収入は月15万円で、借入返済は月45万円、 毎月30万円もの持ち出しです。
融資した銀行は「スルガ銀行」です。
預金残高4.8 万円を5千万円に改ざんされていました。
販売元元営業マンは、「案件は入居率83%」で「金融機関と共謀し」改ざんです。

中古アパートでのこのような改ざんの数は、「シェアハウスかぼちゃの馬車」どころではないようです。