債務者の最終処理完了の道筋!

債務者の最終処理完了の道筋!

無担保のローン残債1,000万円が残りました。

任売でも競売でも残債はチャラになりません。

「毎月1万円を払って下さい」と言う金融機関もあります。

債務者にとって一つの解決策です。

ただ多くの銀行はこの無担保1,000万円の残債をサービサーに例えば50万円(5%)で売ります。

(銀行には回収不能でも、サービサーは50万円超回収が可能と考えるから・・・)。

これで銀行側は最終処理完了です。

しばらくするとサービサーから債務者に連絡が入ります。

「残債は額面1,000万円ですが150万円(15%)でならお売りしますよ。」

値切って100万円で解決。

これで口一ンの始末が完了。

これが債務者側の最終処理スキルです(「スルガ&かぼちゃ」被害者の会等の救済交渉なら別の結末もあるかも?)

任意売却!

任意売却!

任意売却。この方法で、多くの処理が進行しそうです。

仲介 や物件仕入ならルート確保と迅速対応です。

記事の「通知」の次のステップは、銀行と債務者で 「競売でなく任意売却(任売:ニンバイ)にしましょう」 との交渉です。

その理由は、競売よりは高く売れるからです。

任売なら銀行が一部弁済だけで抵当権抹消します。

だから売り値は銀行が認める金額です。

売主仲介料はどうなるか。交渉次第ですが、銀行は普通なら認めます(3%と限らない)。

仲介料分だけ銀行回収額が減ります。

これは何を意味するのでしょう・・・?

売主は売り値の高い安いは気にしません。

幾らでも構わないからです。

どうせ銀行が全額を持っていくのだから。

仲介料もいわば銀行負担なのでどうで もいい。

また銀行の担当者は早く円満に処理を終わらせたいだけ。

銀行本部が了承する金額なら安くても幾らでも構わない。

だから任売売却物件は相場よりお安くてお得・・・。

銀行からの縁切り最終処理!

銀行からの縁切り最終処理!

銀行は貸倒れ覚悟。貸付不良債権を始末し、債務者と縁切りします。

銀行の最終処理です。方法は3 つ。

(1)法的整理

(2)債権放棄

(3)債権売却

競売や任意売却は単にその手段です。

(1)は債務者破産等を申し立て、法的整理で回収額を確定し、貸倒処理します。これは面倒。

(2)は「3,000万円(=担保物件時価)払えば残債1,000 万円は放棄するよ。」

銀行はやりません。

やれば銀行は1,000万円の貸倒処理ですが、税務署に「もっと回収できるはず。債務者への贈与だ。否認する。」と言われそう。

だから(3)。

上記記事にある「ローン債権を売却」を選びます。

サービサー(債権回収会社)という回収不能債権を買う会社への売却です。

担保付のまま口一ン債権4,000万円を3,000万円で売却できれば債権売却損1,000万円で確定します。

しかも税務署は、“第三者取引の売却損”なので税務署は贈与と言いません。

ただ銀行は、最大回収を目指し、債務者に物件を売却させます。

債務者を説得し、物件を3,000万円で売却させ回収し、残債1,000万円。

税務署がうるさいから放棄せず、残債を例えば50万円で売却。

差額950万円が債権売却損です。

これが最終処理で、記事からはこれを目指すことが読めます。

そろり始まるリーマン大家破綻処理

そろり始まるリーマン大家破綻処理

「昨年12月7日に東京都品川区在住の被害者のもとにスルガ銀行ハウジングローン支店の支店長名で催告書が届いた。

その内容は、8月1日返済分以降の支払いについて、遅延損害金なども含めて至急払うように求めており、そのローン残高は4,000 万円以上に上る。

支払いがない場合は、ローンに付与している団体信用生命保険の失効や担保物件の競売などの所定の手続きにより

“ローン債権を売却する”と通知してきた(週刊住宅2019.1.28)」

預金残高を偽装し、フルローンで買ったバカ高アパート。

銀行担保はそのアパート物件。

余裕資金はゼロ。

修繕費もなく空室増と家賃下落で返済困難。

銀行は残債一括返済を請求。

遅延損害金年14%が残債を膨張させます。

かぼちゃ&スルガ銀行!

かぼちゃ&スルガ銀行!

銀行の条件は自己資金15%。

実際は価格8,500万円で自己資金ゼロ。

これではダメですが対応策2 つ。

1) 預金通帳の残高を例えば1,500万円に改ざん

2) 銀行提出用の売買契約書は1億円にします。

販売業者が買主口座に1,500万円振込み(見せ金)ます。

銀行は通帳で納得し1億円を融資実行。

本当の契約書は8,500万円(二重契約) なので1,500万円が余り、販売業者に1,500万円返金。
(住宅新報2018.6.19)

「一物件一法人方式」はどうなる?

「一物件一法人方式」はどうなる?

大企業高給サラリーマンになら、賃貸1棟、物件価 格1億円へA銀行はフル(オーバー)ローンを融資し ます。

ただし、直後に「2棟目1億円にも融資をお願いします!」と言っても、「しばらく様子を見てからにしましょう」。

年収の何10倍もは、簡単に貸しません。

そこで「一物件・一法人・一銀行」手法の登場です。

「最速何年で十億円メガ大家」志願者に流行で す。

1棟目a物件は(個人でなく)新設法人a(合同会社a 等)がA銀行からの借金1億円で買います。

新設法人なら過年度問題ナシだからと、個人が連帯保証すれば融資OKの銀行も多いようです。

2棟日は「b物件・b法人・B銀行」。

A銀行1億円の借入アリと正直に話せばB銀行は断るはず。

だからa物件のことはB銀行にナイショ。

そし て、b法人で借入。

3棟日は「c物件・c法人・C銀行」。

更にd・e各行にナイショ。

「他に借金ナシです」とウソで固めた「メガ大家」誕生です(銀行了承なら問題なし)。

まともな企業経営者は銀行を騙しウソつくと、ひどい仕打ちが待っている現実を知っています。

融資打ち切り、期限の利益の喪失(全額すぐ返せ)で潰されます。

サラリーマンは世間知らずなのか「銀行なんかチョロいもの」。

銀行がチョロかったのは商業登記名寄せができなかったから。

役員報酬をゼロにすれば個人の確定申告書からもバレません。

本店所在地を自宅以外にすれば新設法人リスト等でバレません。

金融庁は地銀のアパートローンを問題視しています。

問題露見すれば、金融庁は頭取を罵倒し、頭取は支店長を叱責します。

支店長はメガ大家に激怒し、「最初から騙すつもりか」、「覚悟の上か」、「誰から指導されたのか」。

販売仲介業者までも一網打尽・・・?

ウソで契約なら信義則違反です。

取引停止に至るかは個別ですが、一部のメガ大家は破綻危機へ・・・?

「第三者の為にする契約」とは?

「第三者の為にする契約」とは?

「売主A→買主B」、「B→C」の2度の売買を「A→C」と1度で登記していました。

1回飛ばしの中間省略登記です。登録免許税が1回分安くなります。

2005年の登記法改正で登記に“登記原因記載” が必要になり中間省略登記はできなくなりました。

所有権が「A→B」「B→C」と2回動くのに「A→C」と記載するのはウソだからです。

そこで専門家は工夫しました。

「A→B」の売買契約書に「AはBの指定する者(C)に対して所有権を移転する」と加えます。

「第三者のためにする契約」と呼ばれ、Bは自分に対してではなく指定先(C)に登記を移転するために売買代金を支払います。

「B→C」の売買契約書には「本物件は前所有者(A)が所有しており(つまり他人物売買)、前所有者からCに所有権を直接移転する」と加えます。

この二つの売買契約で所有権は「A→C」へ直接移転します。

売買契約は「A→B」「B→C」の二つでもBに所有権は移転せず「A→C」へ、中間の所有権移転登記を省略して、直接所有権を移転します。

この「A→C」 は売買契約通りでありウソではありません。

2005年までの「A→C」の中間省略登記はウソで、「A→B」「B→C」がホントでした。

銀行で応接室二つ借り「A→B」「B→C」の売買決済を同時に進め資金確認と同時登記で二重売買等を防ぎます。

Bは“資金無用のサヤ抜きビジネ ス”です。

昔の中間省略登記と違うのは売買契約書に「第三者のためにする契約」と書かれることです。

「A(消費者:売主)→B(業者)→C(消費者:買主)」 でも以前なら契約書記載もなく、

Aさんは「売れないマンションを無理して買い取ってくれたありがたいB さん」に感謝したかもしれません。

しかし、Aさんが売買契約書を読めば、転売されるのが分かるし、銀行で2つの応接室を出たり入ったりしていれば、

Aは「幾らで売るの?私からは安く買っ たの?ひどい一」。

売主買主への調整能力が問わ れます。

サインありハンコなしで仲介料は?

サインありハンコなしで仲介料は?

民訴法は、「私文書は本人又はその代理人の署名又は押印があるときは真正に成立したものと推定する」とされています。

1,900万円の不動産売買が無事終了。売買契約書その他には売主の署名と押印。

しかし、媒介契約書 は署名だけで押印がありません。

売主は仲介料(54万円)を払わず、不動産仲介業者は払えと裁判へ。

この媒介契約書は「真正に成立したものと推定する」となるか・・・?

簡裁を経て地裁は「仲介料54万円を払え」との判決。

高裁へ。

「他の書類と峻別して敢えて本件媒介契約書についてのみ押印しなかったことは、“媒介契約書を締結 する意思がなかった”と言うべきである。また、1,900 万円という売却金額は2,500万円という上告の当初の希望価格からはほど遠く、“媒介報酬を支払う意思がなかったため媒介契約書への押印を拒絶した” と考えても格別不自然なことではない」。

大阪高裁平成30.3.8判決で原審破棄差戻し。

(判例時報2018.10.11)

オレオレ詐欺の「受け子」は共犯 か?

オレオレ詐欺の「受け子」は共犯 か?

「被告人は、指示されたマンションの空室に行き、そこに宅配便で届く荷物を住人を装って受け取り
別の場所まで運ぶという『仕事』を依頼され…約20回、名宛人になりすまして荷物を受け取ると、指示された場所に置くか
毎回異なる回収役に手渡した。報酬は1回1万円と交通費2,000~3,000円。」

オレオレ詐欺の荷物の中身を知らない「受け子」の仕事でした。

地裁では“詐欺罪の共犯”として有罪。しかし、高裁 は“詐欺の故意と共謀はない”と無罪。

そして最高裁です。

最高裁平成30.12.11の判決は、

「自己の行為が詐欺に当たるかもしれないと認識しながら荷物を受領。詐欺の故意に欠けるところはなく、共犯者らと共謀したと言われても仕方ない」

と高裁判決を棄却です。(銀行法務2019.1)

CEO離婚でアマゾンはどうなるか?

CEO離婚でアマゾンはどうなるか?

アマゾンCEOのべゾス氏は2018年のフォーブス誌の長者番付世界1位で1,120億ドル
(1ドル =¥110.67換算で日本円:12兆3,495億円。以下同じ)。

2位はビルゲイツ氏900億ドル(9兆9,560億円)、3位はウォーレンバフェット氏840億ドル(9兆2,959億円)。

日本で1位は孫正義氏で219億ドル(2兆4,236億円)。

そのベゾス氏がアマゾン創業前結婚の奥さんと離婚。
離婚後、獲得財産の半分はその妻へ。
ベゾス氏はアマゾン株の16%の14兆円(ほぼ東京都の年間予算額)を保有します。
米フォーブス紙は、4つのシナリオを大胆に予想しました。
1) 夫人がウォルマートやグーグルなどとアマゾンを買収する
2) 保有するアマゾン株をウォルマートに売却し、ウォルマートがアマゾンに取締役を送り込む
3) 夫人がアクティビスト(物言う株主)になる。
4) べゾス氏がCEOを辞任し、大統領選挙に出馬

米国トランプ大統領は2度離婚しています。
1度目の離婚で1,400万~2,500万ドル(15億4,931万円~27億6,663万円)を、
2回目の離婚で200万ドル(2億2,133万円)を相手に支払いました。
(日経ヴェリタス2019.1.20)

女性が自分を磨き続けるのも頷けます。