地銀は融資を増やすと収益力が落ちる!

地銀は融資を増やすと収益力が落ちる!

地銀激戦区は低利。経費を考えると融資は赤字も・・・。

地銀105行中3年間に貸出量を増やした銀行は、増やさなかった銀行よりも収益力が落ちました。

融資増なら金利低下の影響が大きいからでしょう。

日銀は、「無理なリスクテイクで自己資本を食いつぶしかねない」、

ある地銀は「金利を得るために返済に懸念がある企業にまで貸さざるを得ない」

(日経2019.2.9)

「1法人1物件方式 」は 銀行にばれて崩壊寸前!

「1法人1物件方式 」は 銀行にばれて崩壊寸前!

a物件はa法人で取得しA銀行で借金、b物件はb法人B銀行。

更にc・d・e・・・、全て他行にはナイショ。

銀行を騙して一気に何億円投資家になる方法でした。

騙された側の「りそな銀行が一部の投資家にローン返済を求めたようだ!」との噂が駆け巡ります。

りそな銀行幹部は厳格に「資産の全体を見せて下さい」。

信用悪化なら金利引上げや物件売却を求めます。

1人10法人の事例もあったようです。

(週刊東洋経済2019.3.23)

元銀行員投資家に聞く「スルガ以降、銀行は?」

元銀行員投資家に聞く「スルガ以降、銀行は?」

⇒ うちの銀行では頭金2割必須という規定。ただ以前はそれでも「イレギュラー」なフルローンが通っていた。
「イレギュラー」がまったく通じなくなった。

⇒ 私の銀行も審査の規定自体は変わっていませんが、本店決裁が通らなくなりました。

⇒ 低年収で自己資金がなければ、何かのトラブルで200、300万の修繕が必要になったらアウト。

「そうじゃない人」を「そういう人」に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金がないのに裏ワザ的なテクニックで参入することが封じられたようです。
二重契約等が発覚すれば、今後はその投資家に融資をしないという意味で、正常先から要注意先に下げる可能性が出てきたようです。
(楽待不動産投資新聞2019.2.11)

改ざん!

改ざん!

どうやら改ざんの件数は「シェアハウスの比ではない」ようです。

2019年2月5日放送のテレビ東京ガイアの夜明け、 岩手県の中古アパートを東京の50代OLが老後資金にと8,000万円で購入。
18部屋中15部屋入居で、入居率83.3%。

しかし、購入直後に内7部屋が退去しました。
おそらく偽装入居なのでしょう・・・。
部屋を見ず買い、今や雨漏りで空き家、しかもボロボロ。

家賃収入は月15万円で、借入返済は月45万円、 毎月30万円もの持ち出しです。
融資した銀行は「スルガ銀行」です。
預金残高4.8 万円を5千万円に改ざんされていました。
販売元元営業マンは、「案件は入居率83%」で「金融機関と共謀し」改ざんです。

中古アパートでのこのような改ざんの数は、「シェアハウスかぼちゃの馬車」どころではないようです。

「すまい給付金」の拡充!

「すまい給付金」の拡充!

住宅ローン減税は払うべき税金を減らすということです。

だから納税額ゼロ、あるいは納税額が少ない世帯には減税しようがなく穴埋めにはなりません。

その世帯に対しては、「すまい給付金」です。
消費税が8%になったときに始まった制度です。
一定所得以下の人が、住宅ローンで住宅取得すれば給付金です。

ローンなしの全額自己資金なら対象外(50歳以上年収650万円以下なら例外的に対象)。
個人からの中古住宅購入は消費税が課されないから給付金は対象外です。

年収(目安)が400万円なら、現行給付金30万円→ 増税後50万円、500万円なら10万円→40万円、600万円なら0→30万円、775万円(上限)なら0→10万円に各増額。

給付金を20万円から30万円増やして増税分の穴埋めです。
国の予算785億円です。
「住宅ローン減税」と「すまい給付金」は併用可能です。
この両制度の拡充額で増税2%分の穴埋めをします。

次世代住宅ポイント!

次世代住宅ポイント!

安倍首相は昨年の2018年10月15日の閣議で、

「平成31年10月1日に現行の8%から10%に2%引き上げる予定」と明言して消費税の増税が確定です。

「あらゆる施策を総動員し経済に影響を及ぼさないよう全力で対応」

「住宅についても来年10月1日以降の購入等についてメリットが出るよう施策を準備」

これは、住宅について(1)消費増税2%分の負担解消は当然で、(2)増税後に買う方がお得(メリットあり)になるという意味です。

暗に行っていることは、「住宅取得は消費税の増税後まで待って買え!」です。

嫁は寄与分でなく特別寄与料!

嫁は寄与分でなく特別寄与料!

次は従来からの寄与分の規定の改定です。

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【民法第904条の2】
共同相続人中に、被相続人の事業に関する労務の 提供又は財産上の給付、被相続人の療養看護その 他の方法により被相続人の財産の維持又は増加に ついて特別の寄与をした者があるときは・・・
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長男が頑張って親を支えたら、寄与分(一定の財産額)を相続分に加えて受け取れます。

実の娘が親の介護をしても同様です。

しかし、長男の嫁は娘と違い、相続人ではないので寄与分の対象外です。

介護した嫁に一定の財産を与 えるために改正民法で「特定寄与料」の定めが出来ます(2019年7月の相続から適用)。

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【改正民法第1050条】
被相続人に対して、無償で療養看護その他の労務の提供をしたことにより被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をした被相続人の親族(※「相続人」ではない)は、相続の開始後、相続人に対し、寄与に応じた額の金銭(「特別寄与料」という)の 支払を請求することができる。
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嫁は相続人ではなくとも、親族(6親等血族3親等姻族)なので特別寄与料の対象者になります。

嫁は相続人に「特別寄与料」を金銭で請求でき、それを相続人は相続分に応じ負担します。揉めたら家庭裁判所に頼めます。

「寄与分」と「特別寄与料」は微妙に違います。

「特別寄与料」は「無償での労務提供」での「財産の維持増加」へ「特別の寄与」をした場合に限られます。

無償で汗をかいたので介護費用がかからずお金が残った、単に役立ったのでなく特別に役立ったかどうかです。

介護日誌等によりその事実を証すること等も必要になります。

民法は、「相続人に請求して支払いを受ける」。

複雑にならぬように、嫁は分割協議には加わらず分割は相続人だけで行います。

嫁は相続人に請求するだ け。

しかし、相続税では「支払いを受けるべき額を被相続人から遺贈により取得したものとみなして」課税されます。

嫁は相続人でないのに、相続税申告書に名を連ねることになります。

各相続人が支払った額は相続税の課税価格から控除されます。

注意!)2019年7月の相続から適用です!

相続未登記が危険?

相続未登記が危険?

子(相続人)は親(被相続人)の財産に属した一切の権利義務を承継します(民法第896条)。

それが相続。子が親から一切合財を引継ぐ。つまり、権利 関係上では父と子は同一人物です。

「相続させる」という親の遺言で土地を相続します。

民法が同一と断言するからは相続登記未了でも 「私の財産だ」。

つまり所有権移転登記しなくても 「私の土地だ」と第三者に対抗できます。
(最高裁平成14.6.10)

なお相続させるとの遺言でなく、遺産分割では、法定相続分を超える部分については登記が必要で す。
(最高裁昭和45.1.28)

さて、土地を買いました。「相続」でなく「売買」で す。慌てて登記します。なんで慌てるか?

その理由は、「相続」と違って「売買」は登記をしな いと第三者に対抗できないからです。

売主が二重売買して第三者に先に登記されたら、その土地を取り戻せません。

父は土地について「長男に相続させる」との遺言を残しましたが長男はずっと未登記のまま。

無権利の次男が長男の実印を持ち出し、勝手に自分名義にして第三者に売却しました。土地登記は第三者名義になりました。

長男は「売買」でなく「相続」での取得なので第三者に対抗できます。

第三者の登記は抹消され長男は土地を取り戻します。

さて、このルールは分かりにくいので民法が改正されます(2019年7月の相続から適用)。

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【改正民法第899条の21】
相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。
2.前項の権利が債権である場合、遺言の内容(分割の内容)を債務者に通知をしたときは、共同相続人のできる全員が債務者に通知をしたものとみなして適用する。
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「相続させる」との遺言でも、長男が対抗できるのはその相続分の1/2までになります。

相続分を超える部分は対抗できません。第三者の登記では持分 1/2だけが抹消されて長男に戻ります。

これまでは相続未登記で放置しても権利は全て守られました。

これからは相続登記しないと危ないということになります。

不動産は登記ですが、この場合で債権(預金債権や貸付金)は債務者(預金なら銀行)に通知です。

注意!)2019年7月の相続から適用です!

借金なんかで死なない!

借金なんかで死なない!

さて他に無担保の自宅等があれば、処理(銀行との縁切り)にはその任売等も必要になります。

任売なら「この人(親戚)にこの額でなら売る・・・」と粘り、将来その親戚から住宅ローンで買戻します。

※ただし、保証人がいると大変。

折角、銀行が回収を諦めてくれるのだから、銀行担当者が処理し易いよう、誠意で「無一文を装ってあげる」のが礼儀です。

普通なら自己破産などは不要です。