1口1万円で期間3カ月の小口不動産の商品化

一部上場の不動産会社(インベスタークラウド社)の、不動産小口化ファンドに応募しました。

申込はネットからでき、免許証画像を送信して本人確認OKです。

福岡市の木造アパートは1口10万円で357口募集(3,570万円)

応募倍率は何と9.5倍、残念ながら落選。

翌月募集のファンドは東京部江戸川区の木造2階建て8室アパート総額8,850万円で、この7割の6,195万円分が一般募集分です。

今回はなんと1口1万円で6,195口、利回り3%での公募です。昭和バブル時期の小口不動産の1口は1億円。今は1口何と1万円。

10口応募したら4口当選し、出資金4万円を振込みました。

不動産なら「不動産売買契約書」ですが、今回は「匿名組合契約書」。不動産なら「重要事項説明書」ですが、今回は「契約成立前書面」。

これら「紙」が郵送され、署名押印し返送。添付DVDで説明を受け、対面なしで契約成立です。

「匿名組合員の出資は営業者の財産に属する(商法536)」

だから匿名組合では、不動産は代表者(法律の「営業者」)名義で登記します。

所有者は、対外的には代表者です。

匿名組合の内々においては、匿名組合員の出資に応じて利益が分配されます。

胴元不動産会社本体が代表者。

だから物件の登記名義は代表者である胴元不動産会社です。

総額8,850万円のうち7割6,195万円が一般からの「優先出資」。

3割2,655万円が代表者(=胴元)自らの出資で「劣後出資」。

期間満了で売却、もし売却損が1,000万円(最大2,655万円まで)生じても、損は劣後出資者がかぶり優先出資には満額償還です。

そのかわり売却益が生じたら、利益は全額劣後出資者のものです。

賃貸利益の分配は優先出資に対してまず3%分配。3%を分配しての残りはプラスでもマイナスでも全て劣後出資者のものです。

胴元は金銭分別管理しますが、胴元倒産だと巻き込まれます(「倒産隔離」できない仕組み)。

でも、1口1万円だし、一部上場だし、不動産特定共同事業法許可もとっている。きっと大丈夫だろう・・・。

かつて住友不動産が資金調達目的で続けた仕組みと同じです。1口は1万円でなく500万円でしたが。